自住房出租,如何报税的问题

磊语 2016/04/14

自住房出租,可以补贴一些家用,但是如果不安排好,税务也许会成为大问题。不过这里我先声明,我仅仅是讨论,不构成任何专业意见。还是那句话,最好咨询专业会计师。

什么是自住房 (Principal Residence):

自住房,简单的这么理解,你自己住的房子。而且一段时间只有一套自住房。

复杂的来说,作为自住房有下面四个要求:第一、必须是房子(含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等);第二、房子必须用于自住;第三、必须是加拿大人(含加拿大公民和永久居民)拥有;第四、面积有限制,一般说来,所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩

参考:Types of property that can qualify as a principal residence

那么自住房最大的特点是什么呢?就是免增值税。那么自住房出租所带来的问题是什么呢?我想最大的问题就在于,长时间的出租,出租的部分,就无法免增值税了。

所以这就有一个你需要去衡量的部分了。你的房子出租的收入能否抵消未来你的房子增值的税。这个问题相对就比较复杂了。

比如说你的房子的30%出租,房子买的时候价值80W,预期3年内卖掉可以获得100W。预期收益20W,作为自住房,这部分的收益是全部可以免掉的。

但是你把房子的30%出租,租金为每个月2000元,3年的收益为7.2万元。

那么你会得到下面一个情况:

自住房,无租金收入,卖房无税务支出

出租30%,租金收入7.2(税后估计4.5W左右),未来卖房税务支持,2050%30*40%(你的个人税率)=4W的税务支出。

这是比较理想的状态下。你获得了0.5W的收益。所以这笔帐,我觉得需要你自己去算了。

下面有一些点需要留意,自住房出租, 装修费不能抵税, 维修费才能抵税, 家具不能抵税, 地税和贷款利息不能抵税, 水电气CABLE只能按不超过50% 的费用抵税.

principal residence exemption

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