人在温哥华:加拿大中文门户网站   | 点击查看繁体版  
手机客户端
近期热点
当前位置: 新闻资讯 » 加国华人 »
买卖房屋时你少做了哪一步?
2019年11月14日    来源: 综合网络    阅读:    [我要投稿]   [我要收藏]

在温哥华买房子,首先要针对自己的需求与预算,设定一个区域;可能需要花上一点时间,了解整个大温哥华地区的各个城市:温哥华、列治文、本拿比、素里、白石镇、新西敏及高贵林等围绕在温哥华周边的城市。当您择订一个欲居住的城市后,再详细地了解该城市的各个区域,然后再依价位看看各个区域的优先顺序。

此时,需要找一个可信赖的温哥华房地产经纪,告知自己的预算、所需区域、房屋样式等条件。地产经纪人会根据具体情况,挑出一些符合的房屋,然后与各个房屋的卖方地产经纪人预约时间,去看房子。

具体买房流程是:

第一步,明确所需。

明确自己的需求,是自住还是投资,或者给孩子、老人住的,是以大换小还是以小换大,目标不一样,选择的房子也是不一样的。

第二步,就是做预算。

买房子大致预算是多少,是买60万的,还是100万的,要买公寓、城市屋,还是独立屋,这些也要心中有个预算。

第三步,选房子。

按需求和预算,来选择房子。有人一定要学区房,有人说不一定要学区房,边都可以根据自己的需要来决定。加拿大房地产协会的电脑系统https://www.realtor.ca/en,公开所有的房源信息,所有的人都可进入边个系统查看房屋地址、挂盘价、地税、所在区域收入状况等等信息。

嫌麻烦的话,也可找个经纪,告知自己的需求,让经纪帮忙筛选,实地看房。

第四步、签订买卖合同

看好房屋,决定购买后,就要开始购房程序了。

1. 首先是买方给卖方offer,也就是出个价,如果卖家挂牌价或报价是200万,买家可以按自己的想法在合同上给出第一次报价。

下offer是个技巧活,同时有好几个买家,这个报价就很难下来了;即使没有其他买家,这个报价也不能给的太离谱,比如只报100万,肯定不是一个恰当的报价,卖家会觉得你根本没诚意。拿不准时,最好听听经纪的意见。

2. Deposit(定金)。一般定金是购买价的5%,不过可以取一个整数,这个条款需要约定定金支付时间和支付到什么账户。一般合同约定的是在“ Subjects Removal(条件移除之日)”的24个小时之内支付,合同约定定金是支付到买方经纪公司的信托账户(就是 您的买房经纪的地产公司信托账户),这个账户受房地产服务法例的制约,买方经纪公司也不可以随意动用,如果一切顺利的话,定金在“Completion Date(交易完成之日)”应支付给卖方。

3. Term and Condition(条款和条件)。这个是对买家最重要的一点。通常来说,如果买方给出offer 被卖方全盘接受的话,合同就成立了,但是,在买方给offer的时候,买方实际上还有好几件重要的事情没办呢,包括对房屋进行全面检查(验屋)、申请银行贷款、其间银行还需对房屋价值进行评估等等。所以,买家一定在这个条款中列明自己的具体要求或条件,同时保证在一定期限内完成这些事项,如果买方最终无法完成这些事项,合同就不能成立,且买方不因此承担任何责任。这个期限通常是可谈的,但惯例是7天左右。好的买方经纪一定会就这个条款给买方提供充分的建议并写入合同。

4. Completion(交易完成)。这个条款写明买方希望完成交易的日期。

5. Possession(占有)。这个条款是写明买方希望接收房屋钥匙和占有房产的日期,一般来说,这个日期可能会比完成交易的日期晚一天,以便卖方可以搬家并清洁房屋。

6. Adjustments(调整)。这个条款是写明从哪个日期开始由买方承担房屋的所有税和能源费用。这个日期通常是占有的日期。

7. Included item(包含的物品)。买方先提出想在购买价中包括的房间内可移动的物品,比如冰箱、洗衣机、家具等等。

8. Offer(出价)。在这个条款中,买方要注明这个offer的有效期是到哪一日的几点几分为止,并且签字。买方要有思想准备,也就是说这个要约一经卖方接受,合同就算成立了。

买方经纪把上述买方签字的合同发个卖方或卖方经纪,就进入到卖方承诺的阶段。在合同中专门有一个条款就是Accceptance(承诺)。如果卖方同意买方提出的所有条件,只要在要约有效期内签字,合同就成立了。

通常而言,卖方不会完全同意买方的要约,具体做法就是在买方前述合同条款中进行修改,比如购买价,卖方会提出一个新报价,其他条件,卖方也会按照自己的想法进行调整,具体调整方式就是在买方的条件旁边直接手写上新的条件,并在新的条件边上简签(只签姓)。这份文件构成一份新要约,也会附有有效期,再发给买方。

这样的讨价还价经过几个来回,如双方最终能达成一致,合同就初步成立,但还要记得,在合同中的Term and Condition(条款和条件)中,买方还保留了若干条件,这些条件如果在约定的期限内不能成就,买方还可以不执行合同且不承担任何责任。所以说这个期间是买方的反悔期。

第五步、银行贷款

在合同签订后,买方要抓紧完成合同中约定的条件,最主要的就是获得银行贷款,其实,如果不是新移民,这个程序在签订合同前就应该进行预落实了。因为买方必须把自己的条件提供给银行,请银行评估自己可能获得多少金额的贷款,同时也要比较各银行的利率和贷款条件,之后才敢下offer。

对新移民来说,特别是投资移民,这个程序就简单很多,一般来说在自己的开户银行比较容易获得贷款。目前加拿大银行给新移民的贷款额基本上是房屋总价的60-65%。当然,在买卖合同签订后,银行还会派人评估房屋的实际价值,理论上讲,银行是按房屋评估价值的60-65%提供贷款,也就是说,如果银行认为房屋实际价值低于买价的话,银行只能按房屋的实际价值给予贷款,如果银行认为房屋实际价值高于买价的话,银行按买价给予贷款。

贷款也有贷款经纪,买家可以根据需要来决定是否需要用贷款经纪。有些情况下,贷款经纪可以帮着买方获得更好的贷款条件。

加拿大的贷款合同也很复杂。分为浮动利率和锁定利率两种。如果申请30年期贷款,一个贷款合同也不一定签30年期,通常买方可以选择一个期限,比如3年、4年或5年,这个期限到了之后,买方可以与这家银行重谈条件,也可以转到其他银行。目前加拿大银行贷款利率一直保持在低利率,通常浮动利率会低于锁定利率。买方可以根据自己的时间需要选定具体条件。

贷款合同并不是在此时签署的,银行只是通知买方符合贷款条件,并告知贷款的金额,买方就可以继续进行买房程序了。当条件解除(subject removal)之后,需要把购房文件及你找的律师信息给银行或贷款经纪,他们会和律师直接联系放贷事宜。

第六步、验屋

通常在买卖合同中,买方会约定自己有权自付费用对房屋进行核验。也就是说,如果经过核验,买方对房屋状况不满意,也属于合同约定的条件不能解除的情况。在加拿大验房师是个专门的职业,请验房师验房的费用大概几百元不等,时间需要大约3-5个小时左右。

第七步、去市政府核验产权

去市政厅核验房屋产权是否存在问题,问问是否存在纠纷,案件发生等事情。其实在购房条件里有一条Title search就是确定房子产权问题的,你的经纪及律师都会帮你细细查看的。

第八步、解除条件和支付定金

把上面的事情办妥,7天也就差不多到了,这时如果已经下定决心买这房子了,就需要解除条件了。解除条件的方式就是买方中介准备一份contract purchase and sale addendum,在上面写明之前的条件都已经满足,可以解除,同时,如需有要求卖方在交房前完成的事项,也注明在这份文件里,比如,要求卖方更换好热水炉并提供相应发票等。这个文件先由买方签署了,再由卖方签署,合同就正式成立了。

之后24小时内,买方需要用银行本票向双方认可的监管人(通常是买方经纪所属的房地产公司)账户支付定金,监管人将按相关法例和合同约定在适当的时候支付该款项。如果交易无法达成,定金可能需交由法庭判定归属。

第九步、保险

在合同约定的交易完成日之前,买方需联系保险公司为所购房屋购买保险。保险合同条款相当复杂,在此不一一说明了。保险内容主要包括房屋损毁、第三者责任等,地震险是要单独购买的。具体需要根据房子的具体情况和保险经纪沟通后购买。

第十步、委托律师和交易

房屋买卖交易必须由卖方律师和买方律师共同配合完成,买方律师收费在800-1500元之间不等,买方律师还需代收买方支付的定金之外的首付款。

买方在交易日前几天需要到买方律师处签署一大堆纸质文件,包括银行的贷款合同、按交易日来划分买方和卖方承担当年地税的金额,并根据这个金额对买方需要付款的总数额进行调整,买方的付款还包括应该由买方承担的过户手续费和交易税。

交易日当天是双方律师到产权局办理交割以及房款支付,买卖双方都不需要到现场。

第十一步、接收房屋

在合同约定的交房日期,买方应按时前往新房接收房屋,通常这时房屋已经清洁干净,卖方的东西已经搬走,卖方经纪负责交钥匙,房屋设备使用最好也请卖方经纪演示一遍,还有就是房屋内设备的使用说明书,最好能清点一遍。

第十二步、房屋产权证明

温哥华房屋没有像中国那样正式的房产证,在交易日后一到两个月内会收到一份书面文件,就是产权证明(the state of title certificate)的复印件。

第十三步、 水、电、天然气过户

根据合同,卖方支付跟房屋有关的所有费用至交房日,之后均由买方承担,这些费用就包括水、电、天然气的费用,所以实际上卖方在搬走之前,已经办理了水、电、天然气的关户,买方接收房屋后,需要重新与电力公司和天然气公司联系开户,开户时可能还需支付一笔押金。水和排污是市政供应的,不需要办理开户,到时自动会有账单寄到房子的邮箱。

分享到:
我来说两句 (共有条评论)
扫描分享新闻到朋友圈
扫描后点击 右上角分享
扫描温哥华最火公众号
官方微信VanPeople
已推荐

【郑重声明】人在温哥华刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为提供更多信息,也不构成任何投资或其他建议。转载需经本网同意并注明出处。本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责;部分内容经社区和论坛转载,原作者未知,如果您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请及时与我们联络,我们会及时删除或更新作者。

热门新闻排行更多>

微信扫一扫

温哥华最火公众号

服务号
VanPeopleCom