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纠结之后,还是决定卖掉万锦的房子,去买... ...
2019年9月17日    来源: 网络    阅读:    [我要投稿]   [我要收藏]

人,总是有局限的,这种局限通常就在于用自己的视角去看问题的同时不去观察和理解全局,不去独立思考。比如,看到周边有些华人有钱买房子,甚至高档中餐厅里华人多,就认为华人是最有钱的。比如联邦大选,由于身边的人一些华人不喜欢保守党,就认为保守党必败。这种局限,在统计学角度,我们称之为幸存者偏差( Survivor Bias)。

在房地产投资中,这种局限的结果,就是对市场认知的偏差,作为一个多年来业绩顶尖稳定的一线地产经纪,我发现一个问题,就是很多我们的同胞,特别是过来加拿大不久的大陆同胞,都认为华人喜欢炒房,是华人炒高了多伦多,甚至加拿大的房地产。根据加拿大的人口统计,华裔的比例约为150万人,占人口比例的4.5%,而安省的1200多万人口中,华裔的比例约为5.6%。而这些华裔中,不仅仅有我们看到的普通移民,也包含了大量1965和1998年印尼排华的难民,97前后乃至现在一直不断大量的香港移民等。华裔中,有大约20% 是混血华裔。而只有占加拿大3%的人口会讲普通话,而这3%中的大部分出生于中国大陆和台湾地区。

在了解了华人的比例之后,我们相信,这不到20分之一的华人,是不可能炒高加拿大的房地产的,既没有能力,也没有机会,即便是包含了伊朗等其他族裔的海外买家,也加拿大也不足5%,所以这个锅,华人不背。但是,在某些区域市场,华人的确占据了压倒性的比例,比如多伦多周边的万锦(Markham),列治文山(Richmond Hill),Aurora 以及 Oakville 和 Scarborough 等。今天,我们就来比较一下华人区市场和整体市场的情况。

总体市场,大多伦多区域销售数量增加13.4%, 价格增长3.6%。

从上图,我们可以看出,主要贡献来自于905 ,也就是多伦多周边区域的贡献。

下面,我们再看一看多伦多(416) 以及周边(905) 区域一些城市的地产热度。热度的指标,我使用了吸收率,也就是说采用销售单元数量和有效房源的比值来定义。吸收率越高,说明销售速度越快,市场越热。

上图,是多伦多总体的市场热度,可以清楚的看出来,多伦多整体的房地产市场其实是非常均衡和健康的。

Etobicoke ,是一个以本地人为主,华人极少的片区,我们看到的同样是稳定与均衡,当然在经历了2017压力测试的打击之后,市场最近会向上的迹象。

Brampton , 一个南亚人居多的城市,非常强劲!

万锦(Markham) 是华人热衷的区域,总体市场还是偏冷,但貌似最近几个月有向上的迹象,但如果我们仔细分析,会发现,万锦的市场拉动主要是由 Cornell, Markham Village,Box Grove, German Mills 等非华裔关注的区域拉动的,而华人热衷的Unionville ,Buttonville 等区域起色依旧不大。

华人热衷的列治文山(Richmond Hill) , 我们看到在2017年泡沫刺破之后,至今依旧是持续的低迷。特别是 Crosby , Bayview Hill 等社区,更是依旧惨淡。当然,Richmond Hill 并不是最糟糕的。

华人区房地产偏冷的最根本原因,目前看并不是转钱困难等因素,而是压力测试的结果。总体,华人的平均报税收入是偏低的,这在一定程度上限制了华人的贷款能力,而针对新移民的贷款,目前已经被大多数银行收紧。

目前看,降息应该不会再有悬念,而在降息的同时,为了避免地产过热,我相信针对新移民以及海外收入(留学生等)会进一步紧缩。这方面,需要早做打算。

另一个不会有悬念的问题就是高悬于我们头上的CPI , 随着中美贸易战的进程,相互加关税的结果就是两个经济大国的物价上涨,人工上涨以及通货膨胀,而美国和中国又是加拿大的最大贸易伙伴,这种输入行通胀,是没有悬念的。通胀时期,资产价格回如何呢? 这个问题应该不再是问题了吧。

来源:网络

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