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房地产投资获利的秘密只在于一点,就是...
2019年8月08日    来源: 中加投资资讯    阅读:    [我要投稿]   [我要收藏]

在开始这个话题之前,先给大家看几个交易情况:

2016年,9月14 日签订合同,买入价格看到了,122.2 万,华人买家。

2019年7月4日卖出,价格103.6万。

再看一个 Richmond Hill 的

2017年 3月2日买入,价格是160万,2018年9月6日卖出,价格是121万。

下面,我们再看一个北约克C15 的 Bayview Village 的房子。

伊朗买家,2017年5月买入,2019年6月卖出。

上面这3个案例,我们看到的都是2017年B20 和海外买家歧视税之后血淋淋的事实。那么房地产投资是否会大概率的失败呢? 答案显然不是这样,我们继续看上面 51 Hawksbury ,我们可以清楚的看到,之前的主人是在1999年买入,价格是38.7万。

可以清楚的看到,从1999年到2017年,18年涨了8倍。

这里,给大家推荐一本书,弗里德里克·泰勒《金钱的覆灭》,描述了1920年代德国耸人听闻的通货膨胀,恶性通货膨胀,这中国人是身经百战见得多了,东汉末年的五铢钱,是由于皇权式微,世家私铸铜钱牟利(在货币里掺假)。民国时期就更牛逼了,四大家族疯狂敛财,财务部长都在瞎搞,还不要说各大军阀也是能捞一笔是一笔,反正有接盘的老实人。

我2005年底移民加拿大的,根据地产局的统计,2007年到2017年房价的涨幅为118%, 也就是说2017年高点的房价是2007年的2.18倍。很多人抱怨房价增长过快,在抱怨之后,我们可以想一想,从2007到2017年这10年间,大米,猪肉,牛肉的涨幅是多少? 建材装修,餐馆,服务费用,水电地税涨幅又是多少? 和这些涉及民生的产品相比,房价增幅绝对不是最高的。但问题是,猪肉等商品不具备长久的保留价值。

在过去10几年当中,无论是加拿大,美国,欧洲还是中国通货膨胀都是一个超越经济周期的概念,根据中国央行公布的数据显示,2018年10月,M2(广义货币)供应量为179.56万亿元,同比增长8%。 而与此同时中国2018年第三季度的GDP增长为6.5%,这种印钱大于经济增长的行为,就是通货膨胀,这也是全球经济的主旋律。当然,总体上,通货膨胀是利大于弊的,除了刺激需求与经济外,通货膨胀的另一个意义就是带来了利益的再均衡,也就是从债务人到债权人,从公众到政府以及从工人到雇主之间利益的传送。

回到房地产这个话题,很多人讲长期看人口,中期看土地政策,短期看金融政策。目前,看加拿大的金融政策是处于一个紧缩的阶段,而人口的移民政策和出生率都是稳定和正面的,土地供应除了温哥华等个别城市之外,潜力很大,也就是说,金融政策导致的市场低迷,是一个相对的短期现象。

近年来,加拿大很多人抱怨买不起房,作为一贯追求短期效益自由党,讨好民众,追求政治正确的自由党,做出了紧缩金融贷款政策的策略,2年多过去了,过去买不起房的人买得起了吗? 答案是相反的。提高了最低工资,处于低收入的民众,生活改善了吗?No ! 原因何在?就在于短视! 解决住房问题的根本,我认为在于供给端,只有增加供给端改革,充足土地供应,降低政府开发费用,才可以解决问题。换个简单的例子,当你非常口渴的时候,给你讲酸梅的故事,不给你水喝,几个小时之后,只能让你更渴,解决你口渴的最好方式,就是给你水喝。

目前,中美贸易摩擦的大背景不会变化,贸易保护与加税是长期和必然的。对美国而言,3亿人口,如果中国商品加3000亿美元的税,平均每个美国老百姓就要多支出1000美元每年,我相信日用生活品的价格会至少增加3%,虽然部分会由东南亚补足,但对于美国的物价指数乃至劳动力成本的影响是必然的。作为加拿大,90%商品采购直接来源于美国,所以这种情况下,加拿大的CPI 只有加速上涨一种可能。

讲明白这些之后,再讲一个我自己的例子,我从来不炒房子,从来不买楼花,当然,房地产方面的投资是有的。2012年,我在 Richmond Hill 买了一个双车房独立屋,差不多60万,贷款差不多45万,当时是自住,如果当时出租,租金差不多1800。现在早不住了,市场价值差不多110-120万,在出租,目前的租金是2500, 而贷款还有35万。这个简单的例子中可以看到,随着时间的推进,房租在上涨,贷款在减少,而房价其实不重要。而房价,放在一个相对长的周期,随着通货膨胀,一定是涨的,这不是因为房屋涨价,而是因为,钱, 不值钱了。

所以,房地产投资获利,就这么简单,买房,千万量力而为,一定hold 住,再hold 住, 就这么简单。

来源:中加投资资讯

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