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@想在美国买房的盆友:一帖详解帮你避开买房贷款那些坑
2019年7月10日    来源: dealmoon    阅读:    [我要投稿]   [我要收藏]

房贷英文Mortgage,又叫房屋抵押贷款或按揭。借款人以房地产作为抵押品与银行签订贷款协议,借款人预先收到贷款款项,然后在规定的年限里分期偿还,直至全额付清为止;如果借款人未能偿还贷款,贷方有权将房子收回拍卖(Foreclosure - 止赎)。

在美国,大多数人都会选择贷款买房,而不是全款付清。现在Rain为大家做份房贷的功课,一起了解美国买房贷款流程、房贷英文术语、贷款时间和注意事项,如何可以成功申请到房贷。准备贷款买房的小伙伴们赶快收藏好这一帖吧~

所有房贷都会包含两个部分:本金(Principal)和利息(Interest)。本金是你借入的金额,利息就是你借这笔钱所需要付出的代价(之一)。而不同类型的房屋贷款可以让你根据自己的财务状况,选择如何支付利息。

美国房贷基本分为两大类型:

Fixed-Rate Mortgage:固定利率抵押贷款,比如30-Year Fixed、15-Year Fixed等;

Adjustable-Rate Mortgage:可调(浮动)利率抵押贷款,简称ARM,常见有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。

固定利率抵押贷款指在整个房贷合同规定的期限(The Term)之内,房贷利率不随市场利率变化而改变,每个月的月供还款额都是固定的。美国固定利率房贷一般有30年期、20年期和15年期等选择,通常同样条件下,选择还款年期越短,利率越低。但30年房贷的月供比较低,更容易负担,是大多数人的选择。

浮动利率贷款一般也是30年贷款,在开始的一段时间内利率固定不变,过后房贷利率会定期根据市场调整。比如5/1 ARM就是指,前5年是固定利率,之后每1年房贷利率都会调整一次。7/1 ARM、10/1 ARM同理,指前7年、前10年利率固定,之后每年调整。

通常ARM贷款的初始利率比Fixed-Rate贷款的利率低,容易借到更高的贷款额,会比较吸引眼球,但因为之后的利率通常会升得更高,当月供还款额增加,容易导致还不起,首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。

如果选择ARM的话,一定要弄清楚以下几个细节:

Current Index Rate:ARM按哪个指数利率调整,当前利率是多少,这个数字会随市场变化而改变,大多数银行贷款是以Federal Funds Rate(联邦基金利率)或者LIBOR(伦敦银行同业拆息率)为标准;

Margin:银行设定的利率调整百分比,在房贷期限内固定不变,将来房贷利率 = Current Index Rate + Margin;

Rate Adjustment Frequency:利率调整频率,通常是12个月,但也有可能有其他选择;

Rate Adjustment Cap:利率每次可调整上限,比如说如果有2% cap,那么不管index rate如何变化,房贷利率调整都不会增加(或降低)超过2%;

Lifetime Rate Cap:房贷期限内利率整体调整上限,房贷利率最高会增加(或降低)多少;

Payment Cap:月供调整上限,比如说7.5% payment cap,原来月供$500,第一次调整后月供不会超过$537.5,第二次调整月供不会超过$577.81;但有个问题是,payment cap并不限制利息增长,如果由于利率增长超过了月供增长,月供不能偿还当月利息的话,会导致贷款本金增加。

以BOA 5/1 ARM房贷参数为例,初始利率为3%,其余详细如下:

也就是说,在30年房贷期限里,

前60个月,利率固定为3%;

从第61个月起,利率将调整到 4.43% (假设到时候的 index rate 依然是2.18%);

如果index rate升高幅度大,第一次利率调整上限为2%,也就是第一次调整时房贷利率不会高于5%;

房贷期限内利率整体调整上限是6%,也就是说房贷利率怎么变都不会超过9%。

一般来说,如果当前利率较低(比如现在),日后加息的可能更大,那么选择固定利率房贷更有保障;但如果当前利率很高,日后很可能减息,那么先选择ARM贷款买房享受几年低息优惠,看日后利率变化再决定也不错,比如在利息升高之前将房子卖掉。

无论选择了Fixed-Rate还是ARM,将来都是可以Refinance(重新贷款)的,但要注意,Refinance的时候银行需要重新对房价估值(如果房价跌了很可能影响贷款),并且也要重新缴纳申请贷款费用(closing costs)。据ClosingCorp公布的统计数据,美国重新贷款手续费用平均为$4,876,根据地区不同,平均占房贷金额的3%~6%。

其他房贷分类:

Conventional Mortgage - 传统房贷:在美国,不是由政府机构提供或担保的房贷都叫Conventional房贷,一般要求借款人有较高的信用分数和给较多的首付,一般要求交20%首付,否则要强制购买房贷保险(Private Mortgage Insurance);

Jumbo Mortgage - 巨额房贷:传统房贷有贷款额上限限制,称之为“Conforming Mortgage”,2019年度大多数地区的房贷贷款额上限为$484,350,部分高消费地区贷款上限为$726,525。超过这个金额的房贷就被称为“Non-Conforming Loan”或者“Jumbo Loan”,要求借款人有更高的信用分数和更多的首付,利率通常也较高;

FHA Loan - FHA贷款:这种房贷是由联邦住房管理局(FHA)担保的买房贷款,最低首付只要3.5%,信用分较低的人士也可以申请,但要一直购买房贷保险;

FHA 203k Loan - FHA 203k贷款:与FHA贷款类似,借贷目的可以是买房、也可以是装修房屋,适合一些需要维修的房子,但203k贷款要求更高的信用分数,而且必须在限定时间内请专业人士来维修装修。

VA Loan - 军人购房贷款:这是由美国退伍军人事务部(VA)担保的、美国现役/退伍军人可以享受的买房贷款,有零首期、低利率、免房贷保险等等优惠。

USDA Loan - USDA购房贷款:这是由美国农业部(USDA)担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款,可以享受零首付优惠,但要一直购买房贷保险。

Second Mortgage - 二次抵押贷款/第二按揭:如果你付首期较多,或者已经还款一段时间,拥有一定房屋净值资产(Home Equity),那可以将房子再次抵押给银行,申请Home Equity Loan(房屋净值贷款),将净值部分的金额借出用于其他个人用途。

房贷英文术语解析:

利率 Interest Rate vs 年度利率 APR。

大家在贷款买房的时候可能会留意到,银行给出的房贷利率除了Interest Rate以外,还有APR(Annual Percentage Rate,年度利率)。所谓APR,就是包含了房贷利息以及其他买房贷款手续费用后计算出来的借贷年度成本,能给你一个对借贷成本更加全面概念。

所以比较不同银行的贷款时,比较APR会比Interest Rate更加直观。但不是所有银行都会将全部费用成本计算进APR里,建议问清楚APR都包括哪些费用,没有包括哪些费用等。

优惠点数 Discount Points。

房贷英文术语里有Mortgage Point(房贷点数),是提前支付给贷方的一种手续费用,相当于预付利息,1 Point(1个点数)等于房屋贷款总额的1%。银行贷款收取贷款手续费用(Loan Origination Fee)很多时候会以Points来表示。假设借款$20万,1 point 就是$2000,0.5 point 就是$1000。

而所谓Discount Points就是降低房贷利率需要交纳的手续费用,每1个点数对应一定的房贷利率优惠(通常是0.125%~0.25%),选择付出多少点数的费用,就可以换取房贷利率降低多大幅度,俗称“buy down the rate”:

新利率 = 原利率 - (利率优惠 x 点数)。

如果你有足够的资金,买的房子又是准备长住的话,付点数买低利率对于长期来说是划算的。在考虑购买点数的时候,看多长时间能“Break Even”回本,可以对将来有更好的规划。PS,购买点数的钱通常可以算在买房贷款利息上,在报税时可以抵税。

跟花钱买点数相反,如果你手头上现金不够,一些银行也提供“Lender Credits”的选择,可以以提高房贷利率为代价,让贷方付出相应点数。

贷款利率每天都在变动,很可能你申请买房贷款的时候看到的是一个利率,而到了真正办理过户手续(closing)的时候又变了另一个数字。如果在最终结算时利率升高,很有可能导致原本可以申请到的房贷最终不能通过。

锁定利率可以保证借款人在一定时间段内,以指定价格获得指定的利率。通常银行会提供30天-60天不等的利率锁定。如果你决定锁定利率,注意锁定时间段要能涵盖到贷款买房结算过户(closing)的时候,事先咨询银行通常整个买房贷款审批过程需要多少天,再决定什么时候锁定比较好。如果要将利率锁定更长的时间,通常要花费更高的费用。

在减息时期,小伙伴们可能也会先观望、不锁定,赌之后利率降低。因为锁定利率后,如果利率下调了,借款人也是不能享受到低息优惠的。

不同银行对锁定利率收费不一样,有些会免费提供,另一些则会收取一定前期费用,有时候也可能通过为你锁定稍高的利率、变相收取费用。

预付罚款 Prepayment Penalty。

预付罚款是当你要提前还清贷款时将要交纳的金额,虽然现在大多数购房贷款都没有预付罚款了,但最好还是问清楚细节。因为如果你想省利息,每个月在规定的月供基础上再多还一点本金,就可以节省很多利息和提早还清房贷。

气球月供 Balloon Payment。

Balloon Mortgage(气球贷)前期不还本金,每期还款金额较小,但在贷款到期日时要一次过还清,“前小后大”像气球一样,所以被称为“气球贷”。一般商业房屋贷款才会有气球贷,住宅房贷没有,但最好留意确保没有这个问题。

房贷预先批准 Pre-Approval vs Pre-Qualification。

在买房之前,应该先了解自己能申请到多少房屋贷款,才好规划到底要选择什么价位的房子。

房贷 Pre-Qualification(资格预审),只需要向银行提供一些简单的信息,比如收入、债务、资产等,银行就可以根据你的整体财务状况,可能符合条件的房贷金额的初步估算。在Pre-Qualification的过程里,银行不需要审查你的信用报告,但也不会真正确定你有资格获得贷款。

房贷 Pre-Approval(预先批准),银行会要求查询信用报告以及提交相关证明文件,银行会审查确认你的雇佣状态,根据信用分数、收入、债务和存款等财务状况,出具一份书面证明文件,证明银行愿意向借款人提供多少金额贷款,俗称为“Pre-Approval Letter”。卖家通常要求买家提供pre-approval letter来证明自己有能力贷款买房。

找不同银行做Pre-Approval会影响信用分数吗?据MyFICO.com介绍,FICO一般在计算信用分数时会将申请买房贷款前30天内的hardpull记录忽略,或将近期的所有hard pull记录当一次来计算。另外,根据贷方选用的FICO信用评分模型版本,借款人可以在14天~45天内找多家银行或者经纪做Pre-Approval而不会影响信用分数,这样方便比较各家银行能提供的利率、还款年期和贷款手续费用等,选择最适合自己的房贷。

美国买房贷款流程:

1. 查信用报告、准备存款。

在开始买房之前,应该先做好前期准备。例如了解自己的信用分数、确认信用报告上没有错误信息和负面记录,也没有大笔金额的负债记录,准备好首付以及过户费用的存款等。

2. 找银行贷款还是房贷经纪?

申请贷款买房,可以在贷方(比如银行)直接申请,又或者找房贷经纪(Mortgage Broker)帮忙,手续是一样的。房贷经纪相当于中介,他们通常可以查询到不同银行提供的不同类型房贷、不同利率和手续费用,方便你比较,也会有更多选择。大多数房贷经纪也有更专业的服务,可以更好的解答关于房贷的相关问题。

而银行只会提供本行的房贷项目选择,但不通过中介直接向银行申请房贷的话,很可能能省下一些额外的中介手续费用。一些本地的Credit Unions(信用合作社)可能也会有比较优惠的房贷选择。

3. 申请买房贷款Pre-Approval Letter

在准备认真看房子之前,先做房贷Pre-Approval可以让你了解到自己真正最多能贷到多少金额,以免看中了房子后却发觉原来买不起,浪费时间和感情。

申请Pre-Approval Letter需要提供以下的文件:

ID,身份证明;

SSN,查信用分数和信用报告,需要hard pull;

Pay stub,最近30天的工资单,证明收入;

1040 Form/W-2s,过去两年的报税表,证明收入稳定;

Bank statements,60天内的银行存款账单,证明你能支付多少首付等。

由于申请房贷Pre-Approval需要提交的证明文件,跟真正申请房贷时基本上是一样的,先拿到preapproval,等到之后真正办理买房贷款手续时就会顺利很多,可以加快整个买房过户过程。

Pre-Approval Letter有效期通常是60天~90天,文件上也会有写明Expiration Date(过期日期),因为银行需要更新最新的收入和存款信息来确保买房贷款预先批准的有效性。过期之后,通常只要更新收入和资产的证明文件就可以获取新的贷款预先批准信。Pre-Approval一般是免费的,但有些机构可能也会收取一定费用。

4. 看房子、出Offer。

拿到Preapproval letter以后,就可以按照申请到的买房贷款金额来选择自己能力范围内的心水房子,建议找一个可靠的买家经纪(Buyer's Agent)帮忙。

如果你有看中的房子,可以向卖家make an offer(提出购买意向),经过一轮轮的counteroffer(讨价还价)以后,最终确定房价以及其他条件,这篇功课里就不详说了。

5. 填写房贷申请表 Mortgage Application。

当你跟卖家商量好一切,签订了买房协议(Purchase agreement accepted)后,就需要正式申请房贷(Secure the mortgage)。

美国大多银行或者房贷经纪都会采用全美通用的住房贷款统一申请书《Uniform Residential Mortgage Application》,俗称Form 1003(1003表)。

这份房贷申请表需要填写如下内容:

申请买房贷款类型、贷款年限、贷款金额、利率等;

准备购买的房子的地址等详细信息和申请贷款的目的;

借款人个人信息;

借款人的工作和收入,要求填写过去2年的工作历史记录;

每月收入及住房支出明细,要求填写每个月各种税前收入,住房支出包括现时的租金,预计之后的月供、地产税、房屋保险、业主协会费用等等;

资产和债务,资金包括银行账户、投资账户、其他房产、退休金账户、人寿保险现金价值等,债务包括信用卡、车贷、其他贷款、赡养费支出等;

房产交易明细,包括房价、过户手续费等等(通常让银行帮忙填);

其他可能影响你偿还房贷的信息,比如破产记录、打官司、有没有拖欠过债务等;

除此以外,你还需要提供证明以上信息的、最新的工资单、银行账单等文件。

6. 银行给出买房贷款费用估算 Loan Estimate。

Loan Estimate是一份三页纸的表格文件(以前的版本叫Good Faith Estimate (GFE)),当银行收到你的房贷申请后,必须要在3个工作日内给你出一份书面的买房贷款费用估算文件。Loan Estimate会包括以下一些详细信息:

房贷利率。

利率是否浮动。

房贷年限。

月供金额估算。

是否有预付罚款。

是否有气球贷。

利率是否已锁定。

地产税估算。

房屋保险估算。

地产税和保险是否由第三方托管。

Closing过户费估算。

过户结算时需要支付的现金金额估算。

仔细检查有没有拼写错误,以及房贷的各项条款,如果发现跟之前谈的不一样,要马上指出来,让经纪解释清楚,或者作出修改。留意月供款项有没有超出自己预算,如果地产税和保险不放第三方托管(不包含在月供内),那就要自己直接缴交费用。留意Closing fee以及自己需要准备的过户费用。

Loan Estimate不等于成功申请到买房贷款,只是法律规定贷方必须要让借款人了解贷款详细的信息。所以你也可以要求银行给出不同条款的Loan Estimate,甚至在短时间内向不同银行/房贷经纪要Loan Estimate来比较更详细的房贷条款和手续费用信息,再确定向谁借贷。

7. 房屋检验 Home Inspection。

提交买房贷款申请以后,应该尽快联系信誉好的公司来做房屋检验,确保房子没有隐藏问题。如果发现问题,可以要求卖家修理或者降价,甚至直接取消交易。

通常买房合同里都会有一些附加条件(Contingencies)来保障买家利益,比如房屋检验不合格、房屋估价过低、房贷申请失败等等情况下,原交易作废。

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8. 等待房屋估值 Appraisal。

当房屋检验没问题,或者检查出来的问题已经被修理好,买家也重新验收好的时候,银行会安排专人进行房屋估值计价,然后再确认是否批出房贷。如果银行对房子的估值低于买房合同上列出的房价,银行只会在房屋估值和合同房价两者之间选更低价来批出买房贷款。

房屋估值太低怎么办?假设合同上房价$250000,原本谈好了首付$50000、贷款$200000,但银行对房屋估价只有$245000;那么在其他条件不变的情况下,银行只会批出$195000的贷款。这个时候你就只能:

让卖家降价;

自己多掏$5000首付;

跟银行重新商讨调整房贷条款。

9. 准备房屋保险 Homeowner's Insurance

贷方会要求借款人购买房屋保险,即使没有强制要求,购买房屋保险也是保障屋主利益的重要手段。

如果你已经有房子,这也是时候联系保险公司增加/更换新房保险的时候。

10. 查看买房贷款过户详细说明文件 Closing Disclosure

贷方必须要在计划办理房产过户手续日(Closing Date)之前至少3个工作日,将相关买房贷款过户手续费用的最终详细信息(Closing Disclosure)发给借款人。

Closing Disclosure是一份5页纸的表格文件,内容包括贷款条款、预计的月供金额、买房贷款费用和房产过户费等,并会列明买家需要支付哪些费用,以及卖家会支付哪些费用。确认内容细节,跟之前拿到的Loan Estimate比较,如果发现出入较大,要联系银行查询核实。

11. 办理房产过户 Closing。

Closing(过户结算)是美国买房流程的最后一步,根据处理房贷申请软件公司Ellie Mae的统计,从签订买房合同(Offer Accepted)到正式过户结算(Closing),平均需要45天。

在过户结算日,买卖双方及双方的房屋经纪、律师、closing代表、escrow代表、贷方代表等等所有相关人员通常会约在Title Company内会面。Title公司会负责查清楚房地产留置权(Liens),确认卖家可以全权出售,买家正式跟银行签署买房贷款合同,Deed of Trust(信托契约),卖家签署房地产产权转让,买家交纳所需的Closing Costs(过户费用)后,就可以拿到房子钥匙了。

你需要事先准备好还未付清的closing costs的Cashier's Check,带上之前买房过程里拿到的所有文件,还有房屋保险,通常买家经纪会给你一份清单提醒你准备好所有需要到的东西。

Closing过后你应该会再收到以下新文件:

Initial Escrow Disclosure:如果你的月供里包括地产税和保险费用的话,这些费用会放到escrow托管账户里。

Promissory Note/Mortgage Note:借款人承诺偿还借入房贷的合同。

Deed of Trust/Mortgage:承诺将房产作为贷款担保的文件。

Certificate of Occupancy:买新房的话需要有当地政府签发的入住证明书,证明建筑物符合规范、适合入住,才可以搬入。

影响房贷的五大因素。

信用分数 Credit Score

信用分数是银行考虑批准买房贷款时第一样要查的信息,大多数房贷申请会有最低信用分数要求:

Conventional Loan:620分以上。

FHA Loan:580分以上,500~579分要求交10+%首付。

FHA 203K Loan:620分以上。

USDA Loan:640分以上。

Jumbo Loan:700分以上。

信用分数越高,获得的房贷利率也会越低。MyFICO.com给出了一个例子,假设申请30年固定利率房贷,贷款金额为$216,000,不同分数段内获得的利率和月供的差别:

信用分数在760+可以获得最优惠的利率,信用分数在700+ 也能获得较优惠的利率,影响不大;分数只有620-639的范围内的话,比起760分借贷同样的金额、月供要多付$200,30年算下来等于要多付$72,000利息。

工作历史记录 Work History。

银行在审批房贷的时候要确保借款人能够负担得起月供还款,如果你能有稳定的收入来源,银行贷款的风险就较低,因此最好避免在申请买房贷款之前辞职或转换职业。

债务与收入比率 Debt-to-Income Ratio/DTI。

在申请买房贷款的时候,你很可能会听到经纪给你解释“Debt-to-Income Ratio(简称DTI)超过了多少,所以贷款金额比较少,如果你可以付清车贷,就可以多申请一些房贷”之类。

所谓债务收入比率,就是每月你必须要还款的金额总和,除以每月的税前收入,得到的百分比数字。DTI是银行考量借款人每月管理还款能力的一种方式,债务还款占收入比例太高,银行贷款的风险就越大,所以当DTI超过一定比例,银行很可能会拒绝贷款。

DTI又细分为Front-End DTI(只看房贷月供/收入)和Back-End DTI(房贷月供+车贷月供+信用卡还款+其他所有债务还款/收入)。不同贷方对DTI会有不同的要求,但现时大多数贷方要求Front-End DTI不超过28%,Back-End DTI不超过43%,而且多数银行更看重Back-End DTI。

收入越高、其他贷款越少,你能申请到的买房贷款就越多。在申请房贷前先还清其他大笔贷款,对成功申请房贷更有利。

贷款价值比 Loan-to-Value Ratio。

买房首付(Down Payment)给得越多,需要借贷的金额就越少,Loan-to-Value Ratio(贷款价值比)越低,在银行看来批出贷款的风险也越小。

传统房贷要求借款人给出房价20%以上的首付。

前面提过,银行通常要求最新两个月的银行账单记录,证明有资金支付房贷首付。如果小伙伴们需要父母亲戚资助首付的话,建议提早转账。否则的话,你还需要额外证明这笔钱不是借贷得来的,比如让亲戚写一封“Gift Letter”(银行通常提供通用模板),证明这笔钱是送给你、不用还的。

房贷类型 Mortgage Type。

一般来说,年期越短的贷款,利率越低,但是月供也会更高;每种贷款对借款人的要求都不同,你未必能符合你想要申请的那种房贷的资格。多找不同银行/房贷经纪咨询,货比三家,会有更大机会找到最适合自己、最划算的买房贷款。

来源:dealmoon

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