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50亿黑钱流入BC推高房价 是地产业的锅吗?
2019年5月11日    来源: 温房网    阅读:    [我要投稿]   [我要收藏]

根据BC省政府公布的一份报告显示,去年有74亿加元的“黑钱(dirty money)”在BC省被“洗白”,其中有50亿流入了BC省的房地产市场,这足以将BC省的购房成本提高至少5%。

“洗钱”破坏市场环境

前皇家骑警(RCMP)副总监Peter German和前副检察长、BC省房地产洗钱问题专家小组组长Maureen Maloney的报告显示,缺乏透明度、警力不足、对房屋所有权的跟踪不力以及现金交易存在的巨大漏洞,使得BC省在清理国内和国际有组织性犯罪收益(黑钱)方面,非常薄弱。

财政部长詹嘉露(Carole James)称,“它(洗钱活动)影响了人们的承受能力,破坏了我们房地产市场的公平。”

Globe and Mail表示,据估计,2018年BC省洗钱的总金额中房地产占了约50亿,涉及范围很广。

据CBC报道,在Maloney和German撰写的两份报告中,均描述了犯罪分子如何利用房地产洗钱。而在German的报告中,概括了非法资金购买房地产的一些特征,例如现金支付、私人借贷、超常利率,以及无收入家庭成员例如家庭主妇、学生买房等。

这两份文件都指出了省府和联邦政府在追踪购房和报告可疑交易方面存在的诸多漏洞。

Maloney在报告中指出,在加拿大所有被洗黑钱的地区中,BC省排名仅次于阿尔伯塔省、安大略省、曼尼托巴省以及萨省。

BC省司法部长尹大卫(David Eby)表示,“很明显,这是一个全国性的问题,它(洗钱行为)正在扭曲我们的经济。”

省府已经采取措施遏制房地产领域的洗钱活动,出台了加拿大首个此类法案——“土地所有者透明法案(Land Owner Transparency Act)”。该法案将建立一个公共房地产登记册,明确列出谁拥有多少房产。

Globe and Mail表示,据估计,2016年温哥华地区最昂贵的房产中,有三分之一属于不透明企业(opaque entities),比如编号公司(numbered companies)。

BCREA为“反洗黑钱”提出建议

而BC省的房地产行业也在为“反洗黑钱”做出努力,据Global News报道,BC省的房地产专业人士建议修改联邦反洗钱法案,以提高执法力度。

据Global News报道,4月15日,包括BC房地产协会(BCREA)在内的5个房地产行业组织联合提交了5个建议,包括强制性培训地产经纪辨别可疑资产、要求房地产专业人士拒绝现金交易的“最佳实践”指导方针,以及改革联邦法律以便于更好地控制洗钱活动。

5个地产行业组织在一份声明中表示。“作为一个行业,我们共同致力于分享最佳实践,并向政府提出建议。通过与行业协调并与政府合作,我们可以帮助促进消费者得到良好服务的环境,行业专业人士可以蓬勃发展。”

而这5点建议的具体内容如下:

只有通过加拿大金融机构认证的资金才可以进行交易;

对房地产从业人士应强制执行反洗钱程序,交易应服从FinTRAC管理的报告要求,以确保专业人士可以识别和报告可疑交易;

建议联邦政府应该修改犯罪收益(洗钱)和恐怖主义融资法案(Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Act),使FinTRAC的情报能够提供给监管机构,包括BC证监会(BC Securities Commission)和BC省金融机构委员会(Financial Institutions Commission)。所有机构都应共享信息,并建立全面、有效的执行制度;

包括FinTRAC在内的政府机构应与房地产专业人士合作,改善现有资源;

FinTRAC应该实施一个框架去辨别和汇报趋势,并以专业人士、一般大众和媒体都能够理解的用词去汇报。

政府和监管机制不力

BCREA的CEO Darlene Hyde在接受采访时表示,加拿大政府和金融监管机构一直在采取一种“零散的、孤岛式”方式,这在打击黑钱方面效果不佳。

Hyde表示,地产行业组织支持Peter German最近对于房地产洗钱问题提出的审查,他们希望与BC省合作打击犯罪行为。

根据加拿大现行法律,包括银行从业人员、地产经纪和赌场运营商在内的金融人士必须向反洗钱机构、加拿大情报中心FinTRAC提交可疑交易报告。但是FinTRAC既没有调查权力,警察也不允许搜索FinTRAC的数据。

FinTRAC会在适当的情况下向警方披露信息。一些批评人士认为,这样的结果是FinTRAC成为了犯罪嫌疑人信息的“黑洞”。

作为回应,BC房地产专业人士建议:“联邦政府修改犯罪收益(洗钱)和恐怖主义融资法案,允许FinTRAC的情报提供给其他监管机构,包括BC证监会和金融机构委员会。”

这一项建议意义重大,在German的报告中显示,RCMP没有设立专门的官员调查BC省的洗钱活动。

专业人士声称,“为什么BC省政府会不知道RCMP没有专门的官员被分配到这个(洗钱)项目,但是我已经知道好几年了?就房地产买卖而言,目前的洗钱监管模式没有奏效,也不会奏效,需要非常彻底的审查。”

一位不愿透露姓名的知名BC房地产专业人士说,据他所知, 15年前Fintrac就开始收集房地产经纪人的交易报告,但到目前为止他没有听说过有任何针对BC省房地产经纪人的洗钱指控。

对此,FinTRAC的一名发言人表示,只有执法官员才能回答有关BC省是否有房地产经纪人因洗钱被起诉的问题。

房地产不该“背黑锅”

BCREA为支持省府遏制房地产洗钱的举措,已委托审计公司德勤(Deloitte)研究住宅和商业交易。该研究的目的是识别整个交易链中的洗钱漏洞,而不仅仅是涉及房地产经纪方面。

而现在大家对于洗钱和房地产之间的关系也存在着普遍的误解,BCREA就针对一些常见的误解给出了官方的解释。

误解一:经纪会收到客户支付的大笔现金。

如果是从未进行过房屋买卖交易的人,常常会以为买房子的钱是客户直接交给经纪的。这样经纪就会经手一大笔钱,然而事实并非如此。

BCREA解释说,经纪从买家那里得到的唯一资金是保证金,保证金是放在经纪公司的信托账户中,并不在经纪的个人账户中。而BC的大多数房地产经纪公司只接受银行支票,以保护他们的经纪公司免遭犯罪份子利用。这也就是说,经纪实际上并不会接手现金,而且资金的来源也应该是有迹可循的。

误解二:一旦有可疑的房地产交易被报告,FinTRAC将立即阻止

实际上,经纪报告可疑交易后,该交易将继续进行,并由FinTRAC确定下一步的操作。

误解三:FinTRAC立即跟踪报告可疑交易的经纪

一旦提交可疑交易报告,经纪可能永远不会知道FinTRAC如何使用该报告。这些信息可能会被用于未来的调查,也可能经纪的怀疑是不合理的。

误解四:有一个明确的指导方针,可以将组织犯罪排除在BC房地产之外

BC政府正试图更好地了解哪里的房地产容易受到有组织犯罪的侵害。目前BCREA正在与他们合作,寻找更好地保护BC居民的机会。

那么实际上,经纪在“反洗黑钱”中的实际做到的是什么?

1. 经纪和经纪公司已采取预防措施,以帮助保护他们以及客户

经纪公司拥有完善制度和合规人员(compliance officer),以确保他们能充分履行FinTRAC的职责。合规人员负责监督经纪的持续培训,并每两年完成一次经纪业务风险评估。

2. 经纪只是阻止洗钱交易的一个小的环节

经纪通过核实买家身份和履行其他FinTRAC职责,帮助政府打击洗钱,但需要做更多的工作来了解房地产可能在哪些地方容易受到有组织犯罪的侵害。

3. 经纪致力于帮助识别和制止洗钱

地产经纪和经纪公司通过完成定期培训和风险评估、报告可疑交易、核实客户和第三方身份以及标记任何其他有关事项,为FinTRAC提供支持。

来源:温房网

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