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注意! 温哥华市中心这栋楼停止转让楼花 都是买家税闹的
2019年4月19日    来源: 加西周末    阅读:    [我要投稿]   [我要收藏]

在温哥华炒楼越来越难了

备受瞩目的温哥华新地标,温哥华一号公馆(Vancouver House Tower)即将在2-3个月后完工,近日开发商已经向业主发出邮件,叫停楼花转让,业主必须在接下来的时间里完成交易,海外买家需要缴纳20%的海外买家税。但从2014年到现在,公寓价格已经大幅上涨,买家在完成交易后再转售还是有利可图。另外今年省府推出楼花转让诚实登记制度,开发商必须收集和上报转让者信息,意味着楼花转让必须诚实缴税。

Vancouver House即将完工

开发商叫停楼花转售

温哥华的新地标,位于市中心的温哥华一号公馆(Vancouver House Tower)即将完工。

Vancouver House由温哥华著名开发商Westbank西岸置业开发、世界著名设计师Bjarke Ingels所领导的BIG事务所设计,在开工以前就曾获得多项建筑大奖,备受瞩目。

大楼落于温哥华耶鲁镇社区,共有52层,高497英尺,可以俯瞰福溪和英吉利海湾,是目前温哥华市中心第四高的大楼。大楼底下是三角形,随着高度的伸展逐渐过渡到一个长方形。因为具有辨识度极高的扭曲外形,又被称为“扭纹大厦(Twisted Tower)”。小区还有一个10层的裙楼和两栋三角形的6层大楼。整个设计贯彻可持续发展的理念,与环境融为一体,按照LEED白金标准建造。

大楼一共有407套面向市场公开发售的公寓和95套市场租赁型公寓,以及8万平方英尺的零售空间,还有609个停车位和723个自行车停车位。2014年开盘发售后,很快便销售一空,有些公寓单位的售价甚至达到几百万元,可谓是奢华的高端公寓。

经历了4年多的建设,今年夏末秋初,也就是再过2-3个月的时间,这栋明星大楼终于要完工了。不过开发商Westbank表示,业主需要为完成公寓交易做好准备,因此不再允许楼花转让。

大楼的买家中不乏投资者和海外买家,很多人希望在大楼完工前将楼花转手出去。截止到4月6日,有33套大楼单位在多重交易系统(MLS)上挂牌转售,其中很多业主只支付了首付款。地产经纪Vince D'Ovidio称,对于价格几百万的房型,开发商通常会要求20%到25%的首付,有的首付超过百万。

近期很多业主收到开发商的邮件说,从4月11日起,将不再办理Vancouver House的楼花转让。没有转售成功的必须在近期撤下转售广告,业主需要和开发商完成交易。这种叫停转让的做法在开发商即将完工项目的时候并不罕见。因为交房期临近,买家需要为交房做准备,包括实地查看房屋进度、申请房贷、找律师或者公证员完成相关的文件,直到最后拿钥匙。

多数买家将完成交易

交房后转售回报仍可期

Vancouver House的公寓价格不菲,从2014年到现在,房市又有所上涨,因此转售楼花的挂牌价也很高。地产经纪Karim Virani就表示,他手上代理了7套Vancouver House的楼花,总计挂牌价格为4600万元,其中有两套顶层公寓单位的价值每个都超过1000万。

Virani表示,他的客户转让的原因各种各样。有些人的个人情况和2014年相比已经发生变化,因此希望转售。不过即使在完工前没有完成转售,Virani相信他的客户也有能力完成交易。

在2014年的买家中,也不乏一些海外投资者,当时省府并没有限制海外买家的措施。不过省府在2016年推出了海外买家税,去年又继续上调税率,意味着当时的海外买家如果想要现在完成交易,必须多支付20%的海外买家税,对于几百万的公寓来说,也不是一个小数字,因此一些海外买家可能希望在完工前转让。

如果无法完成交易,买家就要损失订金。不过从2014年到现在,公寓的房价已经大大上涨,拥有优势地理位置、独特建筑设计的Vancouver House更是如此,因此预计,即使开发商叫停楼花转让,多数买家还是会完成交易,等到交房后再转售,还是有很大的利润空间。

如果买家拿到公寓后既不转售也不出租,按照目前的政府规定,就需要缴纳温哥华空屋税和卑诗省投机税,因此应该较少有买家会闲置物业。

省府推出楼花转让登记制度

楼花转让需如实上报

值得注意的是,投资者转售楼花获得的利润,也需要如实上报缴税。

过去几年,公寓房价不断上涨,楼花转让现象越来越多,偷漏税行为也越来越多。为了打击非法转让和逃税,卑诗省府今年出台了房产转让诚实登记制度(Condo and Strata Assignment Integrity Register),要求公寓开发商必须严格收集并上报楼花转让者的身份和国籍信息。

开发商需要在合同中清楚的告知买家,开发商将收集买家信息并上报政府;收集的销售信息,包括转让条款、转让当事人的姓名、社会保险号码或其他商业信息;无论新公寓楼花被转让多少次,每一手买家的信息都必须收集并上报到政府。

今年4月30日,省府将收到1月到3月的所有楼花转让信息。省府到时将利用报告确认每一个转让者都上交了应缴纳的税收税。同时省府会将信息上报给税务局,追查偷漏税。税局近两年也不断加大力度打击转让楼花偷漏税的行为。而且,税务局可能会将楼花转让收入100%看作商业收入(business income)收税。

根据税务局的规定,资本增值(capital gain)收入的缴税比率为50%,商业收入则只能扣除一些经营成本,其余均需要报税,相当于纳税比率近100%。

之前有一名大温业主出售了3套楼花,每套约获利10万元,总共获利30万元,业主原本以为30万元的一半需要报税,即15万元,但税局却认为这30万元是炒卖楼花的“商业收入”,所以30万元在扣除一些成本后均需报税。而买卖楼花基本上不需要什么成本,因此所有的利润基本上都要缴税。经重新计算,他需要多缴近8万元的税。

在转让诚实登记制度出台后,税务局可以从开发商处直接获得转让资料,转让者无处可隐藏,必须合理报税及缴税。

来源:加西周末

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