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如何入行加拿大房地产开发?这六点你一定要知道!
2019年1月06日    来源: 网络    阅读:    [我要投稿]   [我要收藏]

加拿大城乡建设管理的两大部分规划(zoning)和建筑物(building)分属于两个不同的行政部门。规划由当地政府管理,各地区的Zoning Bylaw是管理依据和法律。建筑物由省级以上政府管理,Building Code是管理建筑物的依据和法律。虽然有全国性的Building Code,但BC省、阿尔伯塔省、曼尼托巴省、安省和魁省,这五个省都用自己的Building Code。

一、什么是Zoning Bylaw?

Zoning Bylaw是在本地区范围内,控制用地范围内新建建筑物的用途、尺度、高度、密度和位置的法律。基本目的是在用地范围内规定你能建什么和新建建筑物能建多大,并在地图上划分出土地用途。比如,一宗用地性质为多种用途的土地,就可以建设居住、商业、工业等多种建筑物。

建筑物的尺度规定包括:密度和尺寸、高度和退让等等。密度决定了建筑物的大小。尺寸控制了建筑物的体量,新建建筑物四周是否有足够的空间,不能太靠近相邻房屋。退让表示建筑物必需从四边边线退后多少距离。控制性的用途、尺寸、高度和退让等共同控制了用地范围内新建建筑物的尺度。

Zoning Bylaw有三个基本内容• 分区图,层数是最通常的指标;

• 说明文字;

• 数字:1.建筑物的尺度, 常常用建筑面积或容积率来表示;2.建筑物的高度,以层数或米数来表示;3.退让决定了建筑物必须离土地边线有多远;4.停车数量。


二、什么是Building Code?

Building code是对结构性的物体如建筑物(buildings)和构筑物(nonbuilding structures)所设定的一系列最小安全允许值和规定的法律。针对涉及到民众的建筑物和构筑物的建设和使用,其主要目的是保障民众的健康、安全和幸福。主管部门把building code当成是一种特别权限的法律而正式颁布。

Building code通常由建筑师和工程师使用,但是也还有多方面的用途,如安全检查员、环境科学家、开发商、建筑商、工程承包商、建筑材料制造商、保险公司、物业管理人员及承租人等等。

Ontario Building Code (OBC)是安省范围内唯一的建筑物管理文件和法律。现在的版本出版于2006年,从那时起每年都在改变和增加新的内容,尤其是节能减排部分增补最多。


三、房地产开发

要搞房地产开发首先要拿地,加拿大房地产开发可一分为大、中、小三类。

小型房地产开发是指在一个居住区域 (lot)内进行一幢独立屋的重建、扩建或改建。有一定实力的个人和家庭就可以搞起来,从买一幢房(地)开始,设计报建、拆除开工、完工上市,一个周期要 一年左右。工程虽然不大,但该有的程序一样不少。小型房地产开发的优点是资金占用量不太大、周期短、管理简单。

中型房地产开发是指由两个lot以上、多个lot组成的小片区开发,用地性质可以是居住、商业和工业,或者是多用途的。比如,把几个连在一起的独立屋改变用地性质,变成镇屋。

大型房地产开发是指大片居住小区开发,一幢或几幢高层建筑,用途是商业、居住、办公大楼或者是综合性的。大片居住小区开发多以新区为主,就是把农场用地改成新居住小区。我们熟知的Tridel集团的创始人就是1927年来自意大利北部的移居。

房地产开发的程序一般包括,土地发展、建筑设计、工程施工及上市销售等步骤。


四、建筑设计与房价

前面说到Building code的主要目的是政府不能让你把房子盖塌了,政府的重点是保证房屋结构的完好坚固直到房屋被拆或不能再使用为止,所以政府只审查建筑结构设计和做法是 否符合Building code的要求。建筑风格和流派属于个人喜爱,政府并不干涉。

在加拿大,所有能够卖得上价钱或者说比同地段同类房屋价格高的独立屋,都是经过了精心设计和建造的,并且一直保持了一种经久不衰的魅力。


五、建筑施工执照申请

按照加拿大的政府规定,建筑物达到一定规模就必须申请建筑施工执照(Building Permit),申请建筑施工执照就必须要有建筑设计图。建筑施工执照是开始工程建设的正式批文,意思就是计划中的任何新建筑、新结构、新附加物、旧房拆迁或者新装饰装修已经通过了当地市政当局的审查,符合相关的Building Code、当地zoning bylaws以及相关的法律和法规的要求。

根据各地区不同情况,对什么时候需要建筑施工执照(Building Permit),各地区都会在Building Code的大框架下,结合本地zoning bylaws,提出自己的要求。可以向当地政府咨询,还可以浏览当地政府网页、亲自拜访当地政府或委托专业人士。


六、建筑工程施工管理

在申请建筑施工执照阶段就可以进行工程施工的准备,其中最重要的工作是选择承包商。

可以找一个总承包商(General Contractor),总承包商做施工管理,再把各工种分包给各分包商(Subcontractor)。优点是省事;缺点是需要一定资金,并且还需要建筑师或第三方进行监督。

通常情况下,根据建筑设计图和设计说明,有三个投标价格就足够做出决定。仔细地比较几份报价,并确定报价中包含了所有项目,并且提供了工程施工进度表。有时,承包商会给出一个”固定价格”的报价,”固定价格”包括了所有的材料费、人工费、设备费和相关规费,再加上不可预见费、管理费和利润。

不要惯性地选择报价最低的承包商,最低报价可能不实在的低,承包商可能还未完全吃透项目,或者低估了工作量,或者简单地想比竞争对手取得价格优势。无论哪种情况出现,你都有可能经历未知的和额外的负担,或者以不愉快而告终。要找那些你感到会给你带来最佳的总体价值的承包商。

从保护你自己的角度出发,用书面合同是最好的合法和负责方式。最后提醒大家,一定要确定承建筑包商有保险。


来源:网络

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