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大温楼市逆“疫”而上!公寓涨3% 独立屋涨10%
2020年9月24日    来源: 凤凰加拿大综合    阅读:   
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据加拿大按揭和住房公司(CMHC)刚刚公布了其《住房市场评估》(HMA)最新季度报告。HMA主要关注住房市场的不平衡性,旨在为政府和金融部门提供稳定市场的政策参考。如果市场上某些失衡现象存在程度严重和持续时间长,就会导致住房市场的“脆弱度”增加,最终影响到全国的金融稳定性甚至产生危机。

HMA所考察的都是重要的指标,如过热、涨价、估值过高和过度建设等。

这份HMA尤其特殊性,因为它所覆盖的时间范围恰是COVID-19在加拿大开始、缓和和反弹的时期,为市场带来了广泛的脆弱性。

根据CMHC的总结,今年第三季度加拿大住房市场可总结有以下特点:

一, 全国住房市场整体上仍呈现出中等水平的脆弱性;

二, 受COVID-19的影响,全国住房市场活动在一、二季度之间有显着放缓;

三, 住房上市有大幅减少,库存水平较低,过去活跃的市场有继续受到价格压力;

四, 房地产市场基本面疲软,多数大城市在一、二季度之间都出现有房价高估更严重的现象。

加拿大15城市和全国2月份和当前的房市指标对比

对于温哥华住房市场,HMA将其评估为“中度脆弱”

从指标上看,温哥华的每个单项指标都在低域,但CMHC还是从数据中观察到越来越多的“脆弱性”。

温哥华的基本房价和市场房价之间的鸿沟仍在加大

在过高估价的指标上,最近几个季度以来,温哥华的基本房价和市场房价之间的鸿沟仍在加大,尽管已经不像过去那样加大得那么快。

CMHC认为对于这点需要特别谨慎,因为在疫情衰退时期考虑到围绕这一变化的独特经济条件,这需要特别谨慎。

在其他的“过热、房价增速和过度建设”方面,CMHC对温哥华市场的评估仍与上期一样保持不变。

理论上,房价是受当地经济条件支持的,在这段时间本来应该下降,但实际上不但没有下降还反而上升了,房屋库存量最近有所上升但还仍然低于临界点。

另外,公寓空置率仍然很低,和上期一样仍不存在过度建设的情况。

温哥华市场是否存在过热?HMA报告表明,存在“过热”的证据不足

现在温哥华成交量和新上市量的比率(SNLR比),已从60%中位数降至40%中位数,远低于75%的过热门槛值。

但这其中需要注意的是,今年第一季度到第二季度,上市量的减少和成交量有相同幅度的减少,说明在疫情封禁期间有很多卖家放弃出售,同时也有相同数量的买家放弃购买,所以疫情期间的SNLR比的意义已经不同往常,虽远低于过热门槛,也未必能够表示脆弱性有所下降。

CMHC观察到的是,温哥华市场上的买方和卖方阵营都出现了萎缩。“成交挂牌比”它表明,在独栋别墅市场上,市场条件略有转变,有利于卖家,但除此之外,买方和卖方之间的平衡相对没有变化。

房价方面,2020年第二季度没有发现有“加速”。

在疫情封禁期间房价是有所下降的,但下降幅度并不大,和去年同期相比仍有同比价格提高。

在两个最大的“子市场”即温哥华公寓屋和素里独立屋市场,价格同比都有增长,温哥华公寓屋价格涨了3%,素里独立屋价格涨了10%。实际上,在大多数其他子市场,房价的增长幅度都要比数据来得更大一些。

这是因为,在平均房价较低的兰里等地成交更多,造成整体平均价格的上涨不那么明显。就是说,平均价格数据收到了市场构成变化的影响,没能更准确低反映出实际房价的增长。

在是否存在房价虚高即市场对房屋价值发生高估的方面,CMHC此次也没有发现温哥华存在这个问题,相反,由于该指标从上期后一直没有从黄色变成红色,此次还降级为绿色即“低”。就是说,“基本面房价”还有所下降。

CMHC当然已经仔细观察了温哥华的实际房价上涨和“基本面房价”下降的现象。CMHC最后指出,其所观察到的温哥华实际房价和“基本面房价”的差距表明,温哥华的“脆弱性”在增加,仍然有房价虚高的问题,只是已经比“中等虚高”的程度低了些。

尤其,联邦政府疫情期间的紧急救助金,暂时使得很多家庭能够度过预算平衡难关,在这些救助措施停止后,住房预算比例急增会对脆弱性产生很大的影响。这也是不得不考虑的问题。

在5月和6月份,CMHC曾预测大温地区会因经济封禁和登陆移民人数锐减,而导致房价下跌8%至16%不等,最快也要到2022年才能恢复。

来源:凤凰加拿大综合

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