疫情防控信息
温哥华溢价购房又一例!联邦“首次购房补助计划”(FTHBI)已实行一年 疫情期间是否…
2020年8月04日    来源: 凤凰加拿大闻所未闻    阅读:   
我来说两句

分享新闻

微信扫描分享

联邦政府的“FTHBI首次购房补助计划”,即(First-time Homebuyers Incentive),去年9月份已经启动,将实行到2022年8月。

这个计划最早出现于去年3月份的联邦预算案,首批补助款于去年10月即加拿大大选两周之后发出。联邦政府设立计划的目的,是希望通过承担部分按揭贷款成本而向“首次购房者”提供财务帮助,为此计划在2022年9月之前拨款12.5亿元专用于该计划。

计划中,首次购房者可以向计划管理机构CMHC(加拿大按揭和住房公司)提出申请,以获取一笔免息贷款用于首付;贷款金额最高为房价的5%(二手房)或10%(新房)。本来,按照政府的初衷,在FTHBI的帮助下,首次购房者可以从银行等贷款机构申请更少的贷款量,从而减轻以后的每月供款压力,新房比二手房有更高的FTHBI比例,是因为政府想要刺激新建和扩大住房供应。

偿还FTHBI之时,即借款人在售出所购房子之时,或在未出售而住满25年之时。

提前还款并无罚息;偿还金额,是以“股份制”清算原则确定,即政府通过提供FTHBI贷款而拥有所购物业的特定比例的股权,所以偿还时须按原股份比例计算金额。

所以,如果房价上涨,政府回收贷款会按比例增加,而如果房价下跌,政府也将按比例承担损失。

例如,某首次购房者以10万元购买了一套新房,在FTHBI计划下申请使用了10%即1万元无息贷款,在若干年后又将此房售出。如果售出价格是11万元,则购房者要偿还1.1万元。

按可预见的情势,政府未来获得收益的可能性更大。在减少按揭月供压力方面,按照加拿大按揭和住房公司(CMHC)去年的举例,如利用HTHBI购买价格48.5万元的住房,每月可以少付227元按揭供款。

那么,在FTHBI实行一年以后,我们可以来看看,首次购房者是否可以和值得去申请,得到贷款后是否能从中得到好处。

什么人可以申请

首先,加拿大全国平均房价仍在持续上涨,收入不足够高的人士仍然难以拥房。据加拿大地产经纪协会(CREA)统计,2020年前几个月新建住房的全国平均价格超过50万加元。以50万加元计,每月按揭月供2000多元是个正常数字,此时FTHBI显得非常诱人,似乎每人都可以从中受益,但事实并非如此。

申请HTHBI贷款当然是有条件的:

首次购房:从未买过房,或者本人或配偶虽然买过房但过去4年没在里边住过,或者发生了婚姻关系变化;

家庭收入:家庭年收入必须低于12万元;

首付额:必须以传统方式(银行存款、赠金、RRSP注册退休储蓄金等)支付最低首付,即头50万元最低首付5%,50万至100万元之间最低首付10%等;

贷款总额:由CMHC保险的按揭贷款,加上HTHBI贷款,总额不能超过购房者家庭年收入的四倍,即最高48万元。(粗略计算,如使用HTHBI购房,根据首付情况,房价最高只能是在50到60万元之间,这也是多温两地不看好它的原因)。

能贷到多少钱

如贷款条件所约束的,简而言之,能够贷到的全部购房款就是年收入的四倍。在存在家庭年收入必须低于12万元的前提条件下,这就是说,最多只可能总共贷款48万元。

同时,HTHBI对首付多少是有限制的,想要借助FTHBI贷款来提高首付到20%以上,是不可能的。在首付不足20%的情况下,必须额外购买CMHC的房贷违约保险。当然,对于本来就计划低首付的人来说这没有问题,但确实会有另一部分人对此并不喜欢。

HTHBI贷款是否值得

使用HTHBI前期收益是显而易见的。根据CMHC的数据,如果购买50万元住房,每月能少付近300元按揭款。但是,在未来还贷时,假设在25年后,是要根据按“股份比例”偿还贷款的,那时很可能要在本金之外再多拿出数万元钱,而那时大抵人生已经进入退休阶段,所以还需要提早养成良好的储蓄习惯,不然很可能会有很大的压力。

其次,很可能还要被迫缴付其他费用如律师费等,因为HTHBI和银行等贷款机构的贷款,算是两笔贷款,各自都需要单独做房价评估,HTHBI还要根据房价评估确定需要偿还政府多少钱。

第三,最继续帮助的首次购房者大部分在温哥华和多伦多,而如上所说,HTHBI似乎很难起到作用,因为房价限制问题会使购房选择面非常狭窄。不过,有关这点“漏洞”,联邦政府已经承诺将要做出修改,对温哥华和多伦多地区进行例外处理,细节尚须等待宣布。

第四点是,和其他按揭贷款不同的是,如果在25年之内卖房搬家,FTHBI是不能转到新房子上的,必须在卖掉现有房屋后尽快还款。此时很有可能发现难度太大,甚至放弃搬家的打算。

HTHBI自然有它的价值

如果想要利用政府的HTHBI计划,就必须事先采取一些措施,比如,在贷款期结束之前尽量不要对房屋做装修,不去主动增加房屋价值,否则就是在增加未来的还贷金额。更重要的是,由于无法预先知道未来的房价和因而需要还多少钱,所以最好开TFSA(免税储蓄账户)和高息储蓄账户,小心保持储蓄水平。

实际上,利用HTHBI必须想好,要尽量在25年到期之前还贷,因为这样才可以把房屋增值留给自己。在这点上政府做得不差,允许提前还款,不会有惩息。

温哥华溢价购房又一例

在对HTHBI的分析中多次提及未来的房屋升值,而房屋升值是个很大概率的事件。这从最近温哥华一处房产发生超价抢购可窥一斑。这虽是所高端豪宅,但其“溢出效应”却有助于将趋势蔓延至所有价格水平的房屋。

据媒体报道,“温哥华最古老的豪宅之一,上市11天就告成交”,一位买家以1740万元的价格抢购到这栋建于1913年的桑纳斯(Shaughnessy)区豪宅。这个成交价,比1728万元的挂牌价高出12万元。

这栋房屋上次交易是在2005年,当时的挂牌价只有478万元。

来源:凤凰加拿大闻所未闻

----------------------------------------------------------------------

获取更多房屋买卖租赁资讯,请访问:
http://www.vanpeople.com/c/list/162.html

获取更多本地地产出售信息,请访问:
http://www.vanpeople.com/c/list/44.html

【郑重声明】人在温哥华刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为提供更多信息,也不构成任何投资或其他建议。转载需经本网同意并注明出处。本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责;部分内容经社区和论坛转载,原作者未知,如果您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请及时与我们联络,我们会及时删除或更新作者。

热门新闻排行
  • 日榜
  • 周榜
  • 人在温哥华
    订阅号
    温哥华最大的订阅号
  • 人在温哥华
    抖音号
    2.9万的粉丝的网红号
下载Vanpeople手机端,享受更好阅读体验!