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大温楼市被疫情拖累!TD预言房价在两年上涨6%至12%
2020年5月23日    来源: 凤凰加拿大    阅读:   
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在加拿大楼市最火地区之一的大温哥华,现在在建公寓和独立屋的数量比以往任何时候都多,但却恰逢Covid-19时代。

在疫情已经给社会和经济带来突变的时候,数量众多的在建房屋在市场上会如何表现,在全球到处都在“封禁”的时候有多少买家会来投资,是个悬疑。

本地媒体集团Postmedia的专栏作家托德(Douglas Todd)认为,加拿大楼市相当于“三驾马车”,即存在工资增长、家庭负债增加和移民人数增加这三大支撑性驱动力。但现在这三大因素都已接连受到打击。

温哥华太阳报或Postmedia的专栏作家Douglas Todd

大温地区正在建设的住房有44000套。这是一个创下历史新高的数字。其中,有近37000个是公寓房。这些住房建设是在几年前市场火爆的时候就已经规划了的,至今仍在进行的建设也没有因为疫情而有停止。在楼市同样存在风险的多伦多,约有73000套住房在建,也创下历史记录。

从过去十年的趋势来看,在大温地区的新楼盘中,每10套房屋就会有4套左右,是被那些并不真住的人买走的。这些投资者购房用于倒手牟利,将房屋或空置或暂时出租。

现在的问题是,在当前疫情已经导致两位数的失业率,家庭负债和债务违约都已呈现出前所未有的不良程度,且主要受移民数量左右的人口增长情况难以预料的时候,这些用于投资或倒手牟利的房屋会不会有人接盘。

温哥华和多伦多的在建房屋数量(之和)现在已创历史最高记录

当然,在全世界范围,有大批的房地产热点城市的房地产基础都受到Covid-19影响,成交量出现暴跌,在其中温哥华和多伦多绝非孤例。随着成交量的暴跌,价格就是下一个要倒下的骨牌。各路分析家预测,英国、澳大利亚和美国的房价在未来一两年内将下降10%至20%。

但在加拿大,对未来房价的预测却五花八门,大相径庭。房地产咨询网站Better Dwelling有资料,十多位大牌分析师都在对加拿大房价进行预测,但预测结果完全不一样。

比如道明加拿大信托(TD Canada Trust)和丰业银行(Scotiabank)就非常乐观,预言房价会在未来两年内上涨6%至12%;而在那边厢,穆迪评级(Moody’s)和多美年晨星(DBRS Morningstar)等信用评级机构却很低调,预测房价将下降10%至30%;代表加拿大联邦政府的“按揭与住房公司”(CHMC)也预计房价会下降9%至18%。

加拿大房地产经纪协会(CREA)干脆不做预测了。

其实银行的预测比起信用评级机构和政府机构来说是不靠谱的,因为银行的出发点是保护自己放出去的按揭贷款,如果预测房价下跌会伤害到他们的借款人,即那些过度杠杆化的房屋投资人。

但房价要跌的预测,对打算首次置业或者打算改善型置业的上班族来说,当然是个好消息。

在疫情中,加拿大有300多万人失业或者暂时失业,且全国范围家庭债务不断增加。人人都知道,这两个因素会对房价形成打击。加拿大按揭与住房公司(CMHC)总裁Evan Siddall本周表示,加拿大20%按揭贷款都有可能会被拖欠偿还。

至于对房屋成交不利的第三个因素,疫情之后,加拿大移民的构成可能会发生很大的变化,对整个加拿大尤其是多温两地的住房市场形成冲击。近年来,大温和大多地区的新增人口有五分之四都是第一代移民或非永久居民,其中有35%是非永久居民如留学生、外劳和难民。

现在由于国门近乎关闭,新移民进不来,而留学生和外劳(加拿大全国100多万人,大温地区约有18万)很多都已回国,对住房市场尤其是多温两地的租房市场造成了冲击。要知道,多温两地是整个北美洲移民比例最高的城市。

净移民人数和净自然增长人数比例,卑诗省是14:1,加拿大全国是5:1

另外,卑诗省在整个加拿大还更有一个特殊性,是最为依赖移民来扩大人口规模的省份。因此产生了更多的住房需求。

宏观经济研究机构Capital Economics的数据显示,卑诗省最容易受到移民人数减少的影响,因为卑诗省的净移民人数是净自然增长人数的14倍之多,而加拿大全部省份加起来净移民人数只是净增长人数的5倍。

温哥华市的住房战略集中于多多新建住房,但在疫情所造成的新现实下,这个战略也已被提出质疑。温哥华市计划在未来十年内建设7.2万套新住房。

提出重申住房战略动议的温哥华市议员Colleen Hardwick说,温哥华市有68万人口,每年以1%的速度增长,增长来源基本上是移民。按照这个增长速度,未来10年该市只需要3万套新住房。

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