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冠状病毒后,房产投资人在物业选择上应有的改变
2020年4月07日    来源: 加国第一生活AliceChen    阅读:   
我来说两句

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又到了周记日。从来没有什么时候像现在这样,每天起床洗漱完毕,下楼第一件事儿就是打开电视,看 CP 24 新闻台的疫情报道。闭关宅家,看电视已经不是周末和夜晚的节目。

CP24 频道应该是全国收视率最高的新闻台吧,我爱看这个台,它也是我每天开电视的动力。全天 24 小时实时新闻报道,视频下边有滚动文字新闻,右上角详尽天气预报,下角则是路况交通,内容丰富全面且一目了然。

当下的新闻,包括互联网,除了疫情相关内容,基本没别的了。有本地人调侃说, CP 24 应该叫:City Panic 24 ,意思是,“ 惊慌城市 24 小时” 。不奇怪,新闻嘛,抓人眼球的,语不惊人死不休。所以,也不能总看电视和互联网,否则,病毒没染上,自己倒是连吓带忧,抑郁了。

病毒已经蔓延到世界每个角落,上周四,全球确诊超过100万,周日截稿时,加拿大已然接近 15000 例确诊。新冠病毒不但没有减弱攻势,却有愈发凶猛之态势。

上周五,安省卫生部门做出疫情推测数据模型,在此数据公布的前一天,福特省长已经在电视讲话中警告省民,数据将会很残酷。果然不乐观。

根据这个数据模型推测,如果此次瘟疫大流行持续两年,而我们什么都不做,安省最终可能将有10万人死亡。若此数据模型推断准确,到本月底,安省确诊总数将会在 12,500 例-80,000 例之间,死亡人数在 200-1600 例之间。

125000 人感染的起点数据,是在政府采取严厉措施,充分管控,并且百姓遵守居家不外出的规定后得出的数字。如若按照以往的宽松式管制,则是 8 万人最高点,甚至更糟。

事实上,安省上周对疫情的管控已经开始严厉,但仍然没有如今这样,社交距离要求更严格,警察开罚单已经不手软;开门营业的基础服务店铺和机关,大幅收缩到 44 个,省长几乎每天发表电视讲话,要求民众不到万不得已不出门,等等。

数据推算,如果没有政府的行动或干预,意思是,完全放任自流,那么到月底,安省将有 30 万例确诊和 6000 例死亡。这个是用来吓唬人的,不可能了,因为现在都这么严了啊。

所以,根据上述推测,即便是最乐观估算,安省到四月底,感染人数大约会是125000,死亡 200 多。无论如何,都是一个惊心的数字,每个亡灵都背负着家人的思念和哀伤。

疫情终将过去,我们的生活还要继续。说房市吧,本月初对投资出租客人来说,最大的挑战莫过于部分租客陷入困境,无法准时或全额交租。

据我了解的情况,呼吁并且真的不交租的大多数租客,来自于受到租客保护组织煽风点火的那群租客。本来福特省长和多伦多市长的关于租客可以不交租的说法就有不负责任之嫌,而后又被租客保护组织用来断章取义,于是有了 4 月不交租的呼声。

而我自己以及我的投资客人们,基本都是独立出租,即便是分租,租客筛选多数也是通过地产经纪和房东本人的严格过滤,信用分数和工作收入有基本的保障。这样的租客,大多是迟交,少数是分期交,但意向都是要交的。

联邦政府此次全方位救助每个人,失业者可以申领失业金,领不到失业救济金还有 $ 2000 加币紧急援助金,这笔钱分到每个因新冠病毒失去收入的人头上。

算下来,家里有两个成年人,就是 $ 4000 加币,如果还有两个小孩子,牛奶金等其它补助更多。政府也给去年报税,有GST补贴的中低收入人群账上打钱,每人有份。这样的资金补助,如果租客还说没钱交租,那就是耍流氓。

好的信用记录保证租客愿意交租,稳定的工作收入则保证租客有能力交租。所以,我的房东客户们此次基本有惊无险,租金先后顺利到账,自己当初打下的好基础发挥了作用。

然而,仍有房东财务紧张,借债还款,忧心未来,等,让投资客人们对未来的投资方向和物业选择有了新的思考。

想起当年重读 “ 穷爸爸富爸爸 “ 时,对于其中富爸爸投资房产的一个理念不以为然。大体上是说,投资物业,出租必须要有盈余,最低限度也要打出开销。彼时多伦多的无管理费物业已经很火,反而Condo 又便宜又好出租,租金收入正现金流,然而却并未受到投资客追捧,因为那个时候,共管公寓真的完全不涨价,甚至降价。当时大家追求的是房价飞涨,租金是否打出开销根本被忽略。毕竟,一幢独立屋,涨幅每年 20% 上下,而租金又能有多少可赚 ?

现在回过头来看,富爸爸就是富爸爸,讲的多对啊。我在加拿大经历的两次房市小危机,一次是 2008 年,再一次是 2017年后半年的房市,都是物业严重缩水。而那些当初没有硬撑着超出自己财物能力范围买房的客人们,都很好的度过了这两段难关。反之,投资过于激进的客人,资金周转不灵,最后多数不得不割肉出场。

上边说的是两个事实中的一个,物业投资,不能让自己没有足够的储备金,一旦金融海啸来临,疫情蔓延,世界经济进入低谷,您的物业即使暂时缩水,也不用慌着出卖,沉下心,等待市场好转。

要说的第二件,是物业类型的选择。我们上边说过,这次疫情,不仅不是金融危机那么简单,它还涉及到您的长期资金周转,谁也不知道疫情何时结束。

有些租客眼高手低,顺风顺水时,租房只在乎好,不在乎租金高。举例,我知道有客户 $ 260 万买的小豪宅,出租到 $ 3500/月,租金看着挺好,您粗略算,都知道打不出开销来,当时买这宅子,客人是为了未来升值,不在乎租金收入高低,当然这无可厚非。

疫情来了,租客的公司和个人都陷入危机,靠着政府补助也是捉襟见肘,这个时候,租客最想砍掉的,就是租金,每月 $ 3500,好大一笔支出呢。所以您看,租金过高,租客难以为继,很容易断供,而您的贷款额不能少还。此时卖房,显然不是上策,房市不好,而且疫情期间,不能驱逐租客。

如果您买的是半独立,镇屋,或者小户型独立屋,租金在 $2000 上下,不但做到收支平衡,且租客在拿到政府的补助后,有能力交租,不会因租金数目大,有赖租的心思。您的贷款自然也能保证及时交付。

所以,还是富爸爸理论,投资物业,不能再从积蓄中去额外贴补,要做到物业可以负担本身的开销。

希望我们加拿大政府和百姓,众志成城,压平曲线,打赢这场没有硝烟的战斗。

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