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银行纷纷表示疫情过后要涨息,现在要趁低提前还贷或转贷吗?
2020年3月22日    来源: Vanfun温房大温地产扛把子    阅读:   
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2020年初,一只名为“新冠”的黑天鹅横空出世,让全球人民都措手不及。全球经济和房市都收到了很大影响,很多人接下来两三年甚至是五年、十年的还贷计划也被彻底打乱。

就说加拿大吧,之前两三年经济、就业都在稳步增长,央行的利率也是很有规律地一直在涨。在这期间贷款或者续贷的人,都会选择固定利率,毕竟当初央行信誓旦旦,1.75%不够,要将基准利率涨到3%才是正常水平呐! 

如今疫情和油价双重暴击,央行基准利率一降再降,现在只剩0.75%了,有专家预测可能还会再降,甚至迎来“0利率时代”。

升息时赶紧签了三五年固定利率的朋友们哭晕在厕所……很多人表示:能不能给我个反悔的机会?把固定利率转成浮动的?

至于现在是浮动利率的朋友,其实也在琢磨:听说银行疫情过后会升息,要不要趁现在利率低,提前还贷?或者赶紧转成固定利率?

最近本地华人论坛就朋友遇到了这样的问题:求助,有存款28W,房贷25W,疫情期间应该怎么操作? 

原贴如下:

“我去年年底买了新公寓,贷款25W。3年固定利率2.99。今年年初卖了之前的旧公寓,到手28W。现在同一银行的3年固定利率2.39。

我跟银行贷款人员谈了下:情况是这样的。

1. 如果我要提前还贷,除了还25W本金外,还要多还$2500利息作为罚款。之后我手头会剩下2W多现金。

2. 如果我保持现在利率不变,继续还贷,3年后总利息是2.1W。这样,我目前手头有28W现金,但三年后,本金+利息,差不多就是27.8W了。

3. 如果我和银行解除现在的合同,用2.39的新利率重签3年合同,那么我要付2500罚款,3年后的付出的总利息是1.7W。根据他的计算。里外里我节省了大概$1900。然后我手头还是能持有比较多的现金。

(他说他自己的情况和我差不多,他选了3,已经交罚金RENEW合同了)

目前经济形势不好,我公司已经叫我们暂时停业待工了,之后也大概率不续签合同。

这种情况下,大家觉得我应该选那种比较合适?”

这么看下来,跟什么都不做的方案2相比,方案1的优势是省心,以后再也不用还利息,但手头剩余的现金就不多了;方案3虽然比起2也就三年省了1900刀,着实不多,但胜在手头有了一笔可灵活支配的现金流。

于是网友们开始了讨论:

“大家都说这个时候现金为王……利率会降的,所以可以先别着急还?”

“如果是我 我选3。”

“如果是我,可能考虑拿出一半或比一半在多些的现有资金提前还房贷,不知道银行可否允许。然后在改签个新的利率,但利率可能还会降低。剩下的现金留作生活和如果没有收入的应急。待疫情好转时关注投资市场,如果工作恢复了,也有收入了,就把剩余的部分资金做些基金。”

“稳妥的相差不大。给你个极端的建议。房子直接再抵押,拿出钱来加上现金。定投美股,苹果啊,脸书啊。等疫情过去股市回暖要么输的底掉,要么你下一个帖子就是温西买哪个豪宅好了。” 

“简单啊,目前贷款继续还,把钱投资一个小公寓出租。”

“我选4,趁市场崩盘把28万做投资,反弹之后卖掉还贷款加罚金之后手上剩大把现金”

每个人的投资风格都不同,目前的贷款利率也都不同,手头的现金情况也不同,所以要不要提前还贷,或者要不要固定转浮动,不能一概而论,需要仔细计算。但基本的计算方式还是可以分享给大家。

先说提前还贷,这个主要是浮动利率需要考虑,因为固定利率提前还贷的罚金,并不受央行降息的影响。

如果是浮动利率按揭贷款的时候,提前还款的罚金计算方式比较简单,也就是相当于三个月利息的金额。例如,有50万贷款,2.95%浮动利率,罚金为(500000×2.95%)/12×3=$3687.5。当然,最后银行还会加进来accrued interest,discharge fee等等,最后看到的金额会略高一些。

所以如果手头有现金,早晚要提前还贷,当然要挑利率低的时候。

固定利率按揭贷款在提前还款时,罚金的约定通常是:取下面二者金额较多的一个:3个月的利息,或利率差额(interest-rate differential,IRD)。

3个月利息算法跟前面一样。但利率差额比较复杂了。

假设有一个5年合同期的固定利率为2.69%的按揭贷款,3年后想提前还款,假设此时贷款余额为300000,5年利率仍为2.69%,2年利率为2.39%。

再看利率差额(IRD),如果没有挂牌利率(Posted rate)这回事,计算相当简单:将你的合同利率用现行最接近你剩余合同期的利率进行比较。因为你的合同期剩余2年,就用2年固定利率2.39%,差额为0.3%。(2.69%-2.39%)×$300000×(24/12)=$1800。

但是,所有大银行都用挂牌利率(Posted rate)打折后作为合同利率,而用挂牌利率计算罚金。因此上面情况会变为,你的5年期贷款挂牌利率为4.74%,折扣后合同利率为2.69%,折扣为2.05%。2年期挂牌利率为2.94%,折扣后为2.39%。其它条件不变。

利率差额为4.74%-2.94%=1.8%。因此IRD=(4.74%-2.94%)×$300000×(24/12)=$10800。

所以固定利率想提前还贷,需要经过仔细计算和规划。

最后说转贷,如果是浮动转固定那绝对so easy,不管是现在想锁还是再看看等更低利率,都可以;但固定转浮动,又要涉及到用利率差额来算罚金的问题了,是否划算,也是必须得拿着你的情况,去算了才知道。

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