重磅 ◇ 美伊冲突会把伊朗资金逼到大温地产市场吗
2020年1月11日    来源: 乐家地产网    阅读:   
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一个多事之秋的2019年离我们远去了,在这一年里,温哥华地区房地产市场经历了由寒冬至早春的变化。市场的交易情况基本上可以分为2个阶段,上半年持续了2018年的持续下滑的态势,进入夏季之后,市场的信心在逐步恢复,本地人的交易量开始放大,来自香港的外来资金也开始大批流入,下半年的市场得以止跌回暖。

上半年的市况可以用“惨淡”一词来形容,主要原因是以往下跌行情的“惯性”作用。自从BC省开始征收20%的海外买家额外税以来,严重地打击了外来资金对本地房地产投资的热情,尤其对高价房产的交易产生了重大影响。从那时候起,高价独立屋,也就是豪宅别墅的交易量持续下滑,中心城区的独立屋房价一直处于徐徐下跌的态势。公寓和城市屋在补涨了一年半之后,也从2018年开始加入了下跌的行列,市场的信心因此遭受了重创。

由于此前下跌的惯性使然,进入2019年的上半年,市场上的观望气氛浓郁,投资人一头雾水,刚需买家也止步不前,市场上的普遍现象是,低价Offer满天飞,卖家惜售,难于成交,同时上市量开始减少。

老张以往多次讲过,凡是世界上发生的任何重大事件,都对温哥华地区的房地产市场有着推动作用。自从2019年6月份香港紧张局势发生以来,大批来自香港地区的资金就开始涌入本地市场,对我们这里低迷的市场就起到了托举的作用。首先受益的就是中心城区的公寓市场,从那时开始,公寓市场就开始止跌回稳,共管类房屋便逐步开始迈入卖方市场,到了10月份,销存量比更是达到和超过了30%,完全进入了卖方市场。

进入2020年之后,美国和伊朗之间又开始了激烈冲突,这次会把伊朗富豪们的资金“挤进”加拿大吗?让我们拭目以待吧。

新的一轮“政府估价”已经出台,价格普遍下跌,西温的独立屋跌幅都在20%以上,各个城区独立屋也有10%以上的跌幅,共管类房屋跌幅较弱但也普遍接近10%。政府估价的下跌,对市场的价格有一定的冲击作用,主要作用于房屋卖方的心理,使得短期内房屋卖方的房价心理预期会普遍下调,这个时候是买房的较好时机。老张在此提醒大家,买房自住者要抓紧这个几年来少见的机遇,果断出手。要知道,政府估价对市场的冲击只是暂时的,2至3个月以后,这一因素将被逐渐忘却并消化掉。

在刚刚过去的12月份,各类房屋的总成交量比去年同期大幅增加了88.1%,已经完全超越了历史平均水平。请看过去1年来市场的成交量和房源总量的数据表:

请大家看一看,后半年的成交量在放大的同时居高不下,市场上的房源总量却在急剧下滑,到了年底,市场上的房源就只剩下了8,603套了,处于历史上的极低水平。一般来说,每个月市场上的房源总量都应该在11,000至12,000套之间,这是一个平均值,也是一个平衡市态中应该有的房源保有量。现在市场的房源存量连续6个月在减少,也就推动了市场人气,增加了买方的信心。

老张一直用销存量比(当月成交量和当月房源总量的比值)来标注市场的人气指标。那么,过去半年来,市场从总体的平衡市态过渡到卖方市场,销存量比的数据是如何变化的呢?请看下面的列表:

房地产协会官方数据表明:每当销存量比小于12.0%的时候,市场价格就面临下行压力,我们称之为“买方市场”;每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候,市场价格平稳,我们称其为“平衡市态”;每当销存量比大于20%的时候,市场价格就会获得上行的推力,“卖方市场”因此形成。

通过对上面图表的观察我们得知,过去半年来,前3个月的总销存量比都处于平衡市态中,10月份至12月份这后3个月,市场总体已经跨入卖方市场;独立屋基本上3个月来处于平衡市态中的上沿;城市屋在后3个月处于卖方市场;公寓在过去半年中全部处于卖方市场范围。尤其是在最近3个月,共管类房屋(城市屋和公寓)已经全部进入了卖方市场。

在这样一个活跃的市态中,供需关系在变化着,价格系统也在稳中有升,过去一个月来价格系统的具体数据列表如下:

从这个列表中我们看到,温哥华地区独立屋的价格在回升,共管类房屋(城市屋和公寓)的总体价格也都在稳中有升。菲沙河谷地区总体上处于止跌回稳的状态中,独立屋价格处于小幅上升状态。总体来看,2个市场都处于震荡筑底和开始回升阶段。在未来的几个月进入初春的时候,传统的市场旺季会带来更大的市场人气,我们有理由相信各个城区的各类房价也将进一步回暖。

在成交量方面,温哥华地区房地产协会的数据报告显示,2019年12月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,016套,与2018年12月份相比大幅增加了88.1%,与2019年11月份相比则减少了19.3%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,增加了9.5%。2019年12月大温地区各类房屋的当月上市房源为1,588套,与2018年12月相比增加了12.9%,比2019年11月份大幅减少了46.8%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为8,603套,比2018年12月减少了16.3%,与2019年11月份相比也减少了20.0%。

在成交价方面,大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,001,000,比去年同期下滑了3.1%,过去1个月来上升了0.7%。在各类房型中,目前全地区独立屋的指标价格为$1,423,500,比去年同期下降了4.0%,比上个月上升了0.6%;公寓的指标价格为$656,700,比去年同期下跌了2.7%,比上个月上升了0.8%;目前全地区城市屋的指标价格为$778,400,比去年同期下跌了2.4%,比上个月上升了0.7%。

人气指标方面,2019年12月市场的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为23.4%,和上一个月基本持平,总体上已经跨入卖方市场。在各类房型中,独立屋的销存量比为15.2%,城市屋为25.7%,公寓为32.5%,比上个月上升了3个百分点。公寓和城市屋目前完全处于卖方市场,独立屋处于平衡市态的上沿。销存量比值反应的是市场的人气,以上数据表明市场人气上升,买方的市场信心在逐步走强。

公寓市场方面,由于此类房屋的可负担能力较强,也是本地买家市场的活跃区域,经过调整之后,目前已经跨入了卖方市场范围。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化:

由此可以看到,各个城区公寓市场的总体价格在达到阶段性高点之后,一年多来总体价格虽然在逐步下滑,近期已经开始涨跌互现,市场处于筑底转暖阶段。

市道转暖,热点频现。有几个城区/社区是目前市场的热点和亮点,一个是高贵林的城市屋市场,过去一个月内的平均涨幅为2.9%!另一个是温哥华东区的城市屋市场,1个月内的涨幅为2.3%!第三个是高贵林港的独立屋市场,过去1个月内价格飙涨了2.2%!

市况要点

1. BC 省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后,又增至20%,并将此附加过户税延伸至其他都市区。过户税在$300万以上的成交价部分也增加到了5个百分点。另外,几乎遍及全省的房屋空置税对住宅市场的投机行为也有所抑制。受这些因素影响,温西和西温豪宅市场在过去3年内已经有了13%至15%的跌幅,中等价格独立屋也有了近8.0%的跌幅,目前有止跌回稳的迹象,部分城区已经开始反弹。

2. 美联储已经连续降息3次,加拿大央行2年来连续加息5次之后,也进入了暂停的状态,甚至也有跟进降息的可能,贷款压力测试政策有望在近期内放松,各大银行已经开始小幅降低房贷利息,利率水平仍处于相对的历史低位。

3. 加拿大政府已经开始实行的预算案,其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%,以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军,公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。

4. 大温地区本地人,尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃,中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋,以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

5. 新的公寓楼盘还在不断地被推入市场,楼盘预售市场已经进入平淡期,二手楼花市场趋降,楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间愈发窄小,市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位公寓和城市屋楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

6. 中高价位独立屋价格近几个月来受市场的心理因素和交易成本的影响,价格在不断下滑,西温和温西的个别豪宅社区降幅明显,有些社区的年内跌幅已经超过20%。同时,有些社区已经开始出现价格触底反弹的现象,豪宅的价格筑底形态已经显现。

7. 在公寓和城市屋价格急剧攀升之后并开始调整的今天,中低价位的独立屋应该正在孕育很好的市场契机。近期可能有拉升和补涨的行情,中低价独立屋投资价值日益凸显。

8. 加拿大大选之后的移民政策将进一步放松,未来移民配额的大幅增加,将为本地的房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场将因此更加受益。

9. 中美贸易战的谈判和签约还在断断续续的进行中,但由于香港法案的影响,中美在政治、经济、科技和金融等各个领域的对抗,时刻冲击着华人富裕阶层的心理承受力,他们的资金安全时刻承受着巨大的威胁,未来中国国内的资本外逃和已经进入美国的巨额资本,将加速流入加拿大,温哥华地区的房地产市场将因此受益。

10. 香港目前的局面,使得很多拥有加拿大国籍的30万港人在短期内寻求海外资产配置和资产避风港,大批的港人在入市,温哥华的房地产市场目前已经开始获益。

11. 华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,华商投资愈发多见,公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃,单位价格平稳。

12. 商业地产已经成为华人投资商的关注热点,在免交20%的海外买家附加过户税的政策感召下,强烈地吸引着来自中国大资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目呈现热销状态。

13. 各级政府都在寻求打压市场的招法,打压楼花倒卖行为首当其冲,楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到严重影响,2019年初开始实行的楼花转让登记制度将为此雪上加霜。

14. 中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋已不再是市场买家关注的热点,清淡的市道中蕴藏着极好的投资机会,希望各位多多关注。学会逆向思维和反向操作,将使投资人大有斩获。

15. 菲沙河谷市场的房价由于可负担性较强,过去几年来一直非常火热,即便在目前的调整市道中,价格走势也很稳健,一年来的总体价格仅有2.0%的跌幅,三年来的总体价格却有超过21.4%的涨幅。温哥华地区一年来的跌幅为3.1%,三年来的总体价格仅有9.1%的涨幅,不足菲沙河谷地区的一半。所以说,房屋的可负担性依然是市场的焦点。

观察结论 :

市场总体上已经恢复了信心,市场价格总体上也已经企稳并开始反弹,成交量在放大,市场人气在上升,房源上市量在大幅萎缩。部分城区的独立屋价格已经开始上扬,公寓和城市屋已经完全跨入卖方市场,价格在逐月上扬中。市场未来的基调应该是震荡筑底并逐步回升。

来源:乐家地产网

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