温哥华房市的大盘、板块和个屋分析
2019年12月27日    来源: 加拿大熊孩子    阅读:   
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在股市里有大盘、板块和个股之说,温哥华的房地产也可以这样去研究一下,温哥华的房市里也有大盘、板块和个屋。

先说大盘的情况。

温哥华房市的大盘,主要是从地理区域上来说,包括大温地产局、菲沙河谷地产局辖区大部分区域的所有类型的房屋和土地。从价格等级上可以包括从十几万的小旧公寓直到几千万的大豪宅,都是温哥华房市大盘的组成部分,都属于温哥华大都市区这个范围的住宅房产大市场。

联邦和省政府的统计数据、房地产相关行业协会和大型咨询公司的房地产市场报告通常都是在说温哥华房市大盘的情况,大温地产局和菲沙河谷地产局每月的房地产市场报告主要也是说大盘的情况。

温哥华房市的大盘行情主要受一些宏观因素的影响,比如国际层面的政治经济形势、国际贸易、汇率等因素,国家层面的贷款利率、贷款政策等,省市政府层面的税务政策等因素,以及温哥华区域层面的就业率和家庭收入、人口流入流出等因素的影响。

虽然温哥华房市可以看成一个大盘,但从更大的市场范围内来看,它也是一个板块。比如在加拿大全国房屋市场层面上看,温哥华的房地产就是一个板块,温哥华房市板块和多伦多房市板块具有一些共同的特征。另外,既然温哥华是一个国际化的城市,所以受国际上的影响就多一些,再在更大的国际房地产市场范围上看,温哥华也是一个板块,并且这个板块和其他类似的国际化城市,同样受类似国际影响的城市,比如澳大利亚的悉尼和墨尔本等,这些城市的房市都和温哥华房市有很多相似的表现。

所以,如果单独看温哥华的房市看不大明白的时候,就不妨站高一点,站在更大的市场范围上看看,横向比较一下温哥华和世界上其他类似城市的房地产市场情况。比如说,最近温哥华房市有交易量回升、价格筑底的表现,有人预测明年温哥华房价又要大涨,那么究竟会不会大涨呢?可以研究一下悉尼和墨尔本的房市情况,如果悉尼的房价没有大涨,温哥华房价大涨的可能性也不大。

从加拿大国内房地产市场上看,温哥华的市场情况也可以参考多伦多的房市,多伦多和温哥华一样,在联邦政策上,比如利率和贷款压力测试,受同样的影响。甚至省级政府的政策上也都是类似的,比如多伦多也有海外税或投机税。如果多伦多的房价没有大涨,那么温哥华的房价也不大可能会大涨。

再说板块的情况。

温哥华房市的大盘之下,还可以细分成不同的板块。股市里的板块可以按行业、规模、概念等方式来分类,温哥华的的房市板块也可以按房屋类型、所在城市或社区、房屋价格等因素来划分。

房市板块的划分,可大可小。大的划分的话,温哥华的房市可以按房屋类型分成独立屋、城市屋和公寓板块,也可以按城市分成温哥华、列治文、本那比等板块,也可以按房价分成100万以下,100万至200万,200万以上等不同板块。

这些因素可以继续往下交叉或细化,把房产分成更小的板块,比如温哥华西区100至200万之间的独立屋,或者本那比Metro-town的公寓楼花等。还可以继续细化到素里的Fleetwood社区的2010年以后建造的2室的联排和3室的联排,以及列治文中心1室的楼花和2室的楼花,等等。市场就这样会越分越小,也越分越精准。

在一个房市大周期里,温哥华房市的大盘和具体板块的行情在时间轴上的表现通常差别比较大。比如,在2015到2016年的时候,温哥华的独立屋市场上涨特别突出,而到了2017年独立屋市场消沉的时候,公寓市场又涨得最疯狂。当时在外围市场那些十几年都不曾有任何价格波动的旧公寓,谁曾想在短短半年左右的时间里价格竟然也能翻倍,增值情况跑赢了很多上百万的的别墅。

正是应了那首古诗,白居易的《春风》:

春风先发苑中梅,樱杏桃李次第开。

荠花榆荚深村里,亦道春风为我来。

这就叫做板块轮动的现象,在股市里也叫做行业轮动。不同行业板块的股票轮番上涨,推动大盘上升,当所有的板块都轮动结束的时候,牛市可能也就接近尾声了。房地产里也有类似的情形。据说,真正的房地产投资高手是能够洞察这些市场变化规律的,能够在房地产的大盘里看出不同细分市场、不同板块之间那种前赴后继、此起彼伏的涨跌波浪来,而在这些波浪之间就是房产投资的机会。

这其实也是符合市场总是趋向平衡的本性。比如,新建公寓设计新颖、用料讲究,居住体验和舒适度都高,更符合当代需求,最先受市场青睐,但当新公寓的价格升高到一定程度,旧公寓的性价比就表现明显了,也会引来抢购,价格自然也会跟着升高。

市场细分到极致,就是单个的房屋和其所在的特定市场。

最后说个屋的情况。

在温哥华房市里,最小的单位就是单个的房屋了,就相当于股市里的个股。单个的房屋在市场上买卖的时候就得必须得考虑其所关联的市场情况,这里既有区域大市场(大盘)的情况,也有细分板块的情况,也有单个房屋自己的具体、特定市场的情况。

房地产教科书里有这样一个说法,单个房屋的市场是个比较复杂的概念,不是简单的可以按区域或房型去分的。市场是有对相同或类似商品有直接参与关系的卖家和买家构成的。从卖家角度讲,只要是同时在市场出售的能和自己的房子产生竞争关系的房屋都可以归到一个市场里。从买家角度讲,只要是自己考虑范围内的、想购买的房子也都可以归到一个市场里。

举个例子,有一个买家,准备了100万的预算,既考虑本那比的公寓,也考虑素里的独立屋,那么对他来说本那比100万左右的公寓和素里100万左右的独立屋都是他的市场。再比如一个卖家,他的2房公寓在售,虽然在同一个楼上在售的其他2房公寓与他的房子最有直接竞争关系,但他这个在售的房子也会和附近的2房公寓,甚至社区里的其他在售公寓构成同一个竞争性市场。

单个房屋的买卖价格受多种因素的影响。即便是在一个平稳的市场里,单个房屋的实际成交价格也会上下浮动,毕竟在房屋买卖的时候,买家和卖家还会受除了房子或市场状况本身之外的其他一些因素的影响,比如个人的财务状况或者个人的偏好等,所以最后的成交价格上下浮动一些也是合情合理的。一般来说,在最合理的市场价上下浮动5%都是正常的。

最合理的市场价是一个在房地产估价里经常用到的概念。房地产估价是一个非常专业化的领域,通常是由专业的房地产估价师为银行或特定机构做某个具体房屋的估价报告。一般情况下,如果有足够的市场数据,这个估价报告的准确度是非常高的,一般误差都比较小。对于大众普通型的住宅,盲估出来的成交价和实际成交价往往相差无几。当然,也有误差大的时候,比如抢Offer抢过头的时候。所以,理智的买家应该先确定一个可购买的合理价格区间,超了就不应该再去抢了。

这就是温哥华房市里大盘、板块和个屋的背景知识。房屋买卖对很多人来说都是非常重大的事情,很多时候让人倍感压力和焦躁。如果有了房地产知识做后盾,就可以沉着冷静,理智行事。房地产是个知识密集型的行业,房产投资也是个技术活。

来源:加拿大熊孩子

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