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省府开征投机税到底是利是弊?
2018年4月09日    来源: 加拿大地产周刊    阅读:    [我要投稿]   [我要收藏]

今年2月,卑诗省府在新的预算案中推出了一系列地产措施,其中一项就是被争论已久的投机税。省府规定,无论是否为卑诗省民,只要他们拥有没有出租或不作为主要住所的物业,就要交税。新政一出,各界看法不一,有学者认为这项措施将给地产市场带来改变,但也有人认为,对在本地拥有第二套度假屋物业的省民来说并不公平。虽然省府近日又推出了投机税实施细则,但还是有业界人士认为,某些业主面临投机税和空屋税的双重负担,开发商收地成本增加最后也将由省民埋单。

省府履行诺言开征投机税

在新预算公布前,就有很多人关注省府是否会推出投机税。去年新民主党在竞选期间就曾表示,将对未缴收入税的买家加征2%的投机税,不过在上台后并未再提出或推行这些方案,但在新一份预算案中,省府引入了投机税政策。

最开始的投机税政策规定,拥有本省房产、但未缴个人收入税的居民今年需要上缴房产价值的0.5%作为投机税,明年(2019年)起则需要每年缴2%,自住物业或长期租赁物业可豁免。投机税的适用范围也比较广大,从大温地区、菲沙河谷地区、大维多利亚地区一直到纳奈莫区域、基隆那及西基隆那地区。

有人抱怨需缴度假屋投机税

省府推出新细则

千呼万唤始出来的地产新政受到了民众的欢迎,Insights West的民意调查显示,超过80%的卑诗省居民认为新的预算中增加投机税和扩大海外买家税是“非常好”或“好”的想法。不过,由于预算案中的政策并不完善,也引起了很多抱怨。

有人提出,新的投机税可能会影响在本地拥有第二套度假屋物业的居民,他们也将不得不缴税,其中有很多人都是只在周末或夏天去度假屋居住的退休人士,他们的固定收入已经无法支付大额的税费。而且税率的设置也有点过高,如果到明年投机税税率增加到2%,加上各市府地税的标准0.3%-0.6%,那么业主要付2.5%的物业税,债务负担有点重。

对此财政厅长詹佳璐说,省府的目标是限制投机者,而非拥有度假屋的本省居民。于是近日省府又出台了具体的投机税实施细则,更改了投机税的适用地区以及不同类人群的缴费税率,使99%的卑诗省民不必缴投机税。

新的投机税细则缩小了投机税的适用范围,很多小岛如Gulf Islands、Juan de Fuca、Parksville、Qualicum等都不再纳入收税范围,大温的Bowen Island也不包括在内。

税率也发生了改变。原预算案中规定,2018年的税率为0.5%,到2019年增加到2%。而新细则显示,2018年所有受影响物业的税率仍为0.5%,不过到2019年就会发生变化。持加拿大公民或永久居民身分的卑诗居民,2019年及后的投机税率仍是0.5%;不是本省居民,但属本国公民或永久居民的业主,明年起的税率调高至1%;至于外国投资者,税率会调至2%。

省府征缴的方式也有所修改。省府原本提议业主需要先缴付,然后可在数月后通过“收入税抵免额”(non-refundable income tax credit)抵扣,现经修订后,这种做法仍然适用于外国或来自其他省份的业主;但对卑诗居民的做法有不同。省府会给本省居民设留一个最多2000元的抵税额,并可立刻适用于投机税。估值为40万元或以下的第二套房也无需缴纳投机税。

此外,拥有特殊情况的物业业主能够被豁免缴纳投机税,如业主或租户需入住医护设施,业主或租户因出外工作而临时性将房屋空置,或者物业登记业主已身故,房屋属处理中的遗产。

如果第二套物业是作为长期出租房屋,也可以免税。从2019年开始,长期出租物业是指如果业主不住在物业中但是一年中出租时间超过6个月,2018年,一年中出租时间超过3个月即可算作长期出租物业。

学者欢迎投机税细致化

但担心双税负担

很多业界人士对投机税表出台细则示欢迎。卑诗地产协会(BCREA)指出,协会非常欢迎省府陆续公布更多投机税的细节。协会指出,省府公布的投机税实施区域,按照业主身分是否为省民、加拿大公民或永久居民但非本省居民、以及外国投资者三类实施,三类对象依不同税率缴税,协会指省府公布的这些投机税细节,有助让投机税的征收更加明确。

卑诗大学商学院教授Tom Davidoff也表示欢迎省府的新公布,特别是豁免偏远地区以及山区木屋的税款,他强调投机税需要对症下药,在房屋问题严重的地方实施才会见效。

但地产协会仍期待省府能够继续对新税实施所引起的各种疑虑继续做出回答,并减少对已在加拿大缴税业主的冲击。例如在温哥华市,如果房屋空置可能面临要交两次税,一个是温市空屋税,一个是卑诗省的投机税,协会认为省府需要考虑两次缴税的情况。

西门菲沙大学(SFU)城市设计及规划课程总监甄瑞谦(Andy Yan)指出,省府在预算案中首次公布推行投机税时,原计划是在全省实施,但经过咨询后决定调整政策,把新税的实施范围集中在房屋问题特别严重的市区。Andy Yan说,卑诗省面积相等于法国、德国和丹麦的总和,地区市场变化差异大,因此绝不能采取单一政策,很高兴省府明白到现实情况而作出大幅调整。但他也指出,由于温哥华市早已实施房屋空置税,因此省府的政策落实后,不排除温市的空置屋将要缴付双重税款。

地产开发商批评

投机税和豪宅税或导致开发成本增加

另一方面,开发商对于投机税的推行并不满意,他们认为,政府对300万以上物业增收物业转让税以及增设投机税,将导致开发商开发成本上涨,而增加的成本最终不得不由民众负担。

城市发展协会(Urban Development Institute)总裁兼首席执行官Anne McMullin表示,很高兴政府对民众的意见进行了回馈,但是投机税和其他房市税收政策是否将应用于开发土地仍然未知,省府要做的是提高供应,而不是减少需求。McMullin说之前已经建议省府可以免除多户家庭开发土地需要缴纳的房屋税,因为这样的税收最后还是会增到买家或租客头上。

温哥华地产公司Cressey Development Group副总裁Hani Lammam表示,新税产生的实质效应是惩罚开发可负担性房产的开发商,与省府愿望背道而驰。Lammam指出,省内目前急需可负担性房源供应,省府应为开发商提供奖励、减轻其财政压力以鼓励开发,而非增加税收。“省府现在所做的,只是压上一层又一层的成本。”

地产开发公司Polygon Homes主席兼首席执行官Neil Chrystal近日也向省财政厅厅长Carole James发出一封6页信函,建议省府为收购地块以开发公寓、城市屋(townhouse)等多家庭住宅的开发商免除新增的2%房产交易税。Chrystal在信中指出,公司目前有意收购一处地产进行开发,但交易税上涨将使收购成本增加八百万加元,而增加的成本最终将通过房价上升而由消费者承担。另一温哥华开发商Conwest Group首席运营官Ben Taddei指出,温哥华地产建筑业是本地最大产业,就业人数众多。他担忧,省府新税对地产开发业的打击可能将使卑诗经济大幅放缓。

Chrystal说:“如果建筑行业疲软了,数千份工作岗位可能会随之流失,那么我们的经济怎么办?省府还怎么获得预期的财政收入?”卑诗地产地产业也表示,省府应考虑投机税的实施是否会带来一些经济问题,例如游客减少、消费支出减少,以及楼价下跌等问题。

另外公寓业主通常购买楼花之后公寓才会完工,而计划开征的投机税有可能令楼花成本增加,最后成本仍是会转嫁给消费者。

来源:加拿大地产周刊

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