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在温哥华建房子:房地产市场弄潮儿
2015年12月16日    来源: 加拿大都市网博客    阅读:    [我要投稿]   [我要收藏]

温哥华房地产市场波澜壮阔,充满了机会和挑战。一些手里有资金又不怕尝试新事物的华裔移民,在这片热土上买地建房,有些人完成了自己的梦幻家园,有些人在市场的起落中赚到了几桶金。当中有得有失,有喜悦也有嘆息。

在温哥华建房子的人主要可分为三种:屋主建房、发展商建房建筑商建房。也有人本来是屋主为自己建房,积累经验后成为建筑商为别人建房,有合适的机会也做发展商,自己投资买地建房出售;还有人既买房、建房,做发展商,全都尝试过了,买房或建房,根据具体情况而定。

从理论上说,为自己建房子,可以省下本来发展商要赚取的利润,但这也不是绝对的,遇到不好的建商,或者市场不好,建房子的辛苦和烦恼就算是白受了,自建的不比买来的便宜;做发展商,看准市场走向更是重要,否则钱可能会被房子套牢,或者需要壮士断臂。

下决心去建房子,要权衡机会和风险,也要多听过来人的经验和建议。记者採访了几位有建自住房、做发展商、建筑商经验的人,希望他们的经验,对想尝试建房的人有所帮助。

郭先生2004年前刚来温哥华时,花70万在温西买了个很旧的独立屋。2009年,地价涨到150万了,他就开始策划将房子拆了重建。建房子加上傢俱共投资100万,用1年半时间建好后,地价涨至250万到260万。他建房子的经验是,建房子前,最重要的是明确定位,是建来自住的,还是建来卖的?

建房过程像婴儿长大

在郭先生的书房,有几个抽屉放满了记录房子建造的过程的资料,光是发票就放满了好几个夹子。做事很有条理的郭先生甚至将建房子的日程拍摄下来。

他将照片在电脑上给记者看:先是用围栏把树围起来、推倒房子的场景、之后发现地下有一个油桶。他告诉记者,将油桶处理掉用了四五千元。之后的照片是打地基、灌水泥、防潮处理。

有一张照片中是一批木材,上面写着他的姓氏“郭”,郭先生告诉记者:“这是第一批木材。”木架三个月就搭起来了,但后面的事情还有很多:做室内上下水、装地热管、装空气清新系列设备、保安设备、做车库。他说:“里面的东西太多,从上好窗子到入住,还有11个月的时间。搭好架子只用了整体工程15%到20%的钱。”

因为他家建房子,政府还为他们封路几天,他也拍了照片。在温西的小巷开车,经常遇到封路现象,原来是建房子到了某个程序。

他说,中国来的一些移民没事情做,很多人建房子。他的左邻右舍变动很大,有些邻居建了房子卖了,很后悔,因为价格涨太多,买不回来了。

自住房容易感情用事

郭先生建的是自住房,他说:“建自住房容易感情用事,建房过程中对材料不断升级。”他建房前本来有一个预算,但建好时超出预算20%多。

他的独立屋有4200呎,有地下室和地上的两层楼,共有8个全卫生间,1个半卫。就连康乐室、书房也各配有一个全卫,造价高跟卫生间多有关系。他给记者看房子户外天井的墙壁,用的是大理石贴面。建之前是没这项预算的。他说,自住房投资太大,自己享受就好了。如果想建了卖的,就不能这么干了,需要严格控制成本。

他说,建豪宅时间长一些好,经过沉降,不容易有裂纹。有些当地人建房,在架子搭好后等一年再建。他的房子建了一年半,算是时间长的。

郭先生有两个孩子,女儿上大学了,儿子还在上中学。他住的地段学区好,离UBC不远,要等儿子上完大学才考虑搬家,计划在这个房子住10年。

建议屋主不要太操心

郭先生建房子请了建筑商,是从报纸广告上找的。他自己三四天来一次。施工的整个过程,有20来家公司,工人各族裔的都有。

“如果不操心,交给建筑商做,才可以按预算来。太操心,看得多发现问题也多,一改就需要花钱。”他说。他增加费用的一个原因是提高档次,另外是为了感觉更好。比如油漆颜色,出来觉得不好,就换了颜色。

他说,屋主通常不在业内,不是行家,没这个水准不操心更好。

他的房子从策划到建成,用了2年时间,时间拉得这么长的一个原因是,申请完建房许可证后,知道温哥华市政府要改房子容积率,就重新申请了合法出租房。房子由3700呎的计划改到4200呎,算是赶上了机会。他的房子是温哥华扩大容积率后最早一批房子。

建房子时,他还瞭解到一个知识,如果建自住房,不要建太快。他去温哥华岛和外省旅游时,发现很多房子建成后空着,当地人说,要等沉降一年后才装修,这样做可以防止变形。

卢金南在北温建过自住房,也作为开发商,在温西建过三座房子。除了做发展商自建房子,他也买房子,买自住房,也投资商业物业。他是读广告设计的,他最初的工作是在台湾的大公司设计广告。

设计时很注重5W要素,他发现建房子要把握的也是同样的因素。5W,指的是When、Where、Who、What、Why,即时间、地点、人物、什么事情、原因。

五个要素全面把握

落实到建房上,时间指的是建房的时机。他曾有过失误的例子,就是第一次作为开发商在温西建房,建好时是2008年。房市忽然大跌,他不知道市场何时走出低谷,就以成本价把房子出手了,亏了银行利息。后来在2009年、2010年建的房子都赚钱了。

地点指的是房子的地段,不同地段潜力不同,建房的档次也不同。在温哥华西区建房的造价通常比温东高,请的建商也不一样。请意大利、德国工人的人工比较贵,呎价可达220元,甚至250元。

人物,在建房时指的是建给什么人。西人和华人对房子的要求不一样。他在建房子前,会瞭解附近居民对房间数量的偏好、生活方式的特点。华人对风水有偏好和禁忌,喜欢好学区。西人对宽敞舒适要求多,不讲究学区,不一定喜欢居住在中心地带。

什么事情,在建房子时理解为建什么样的房子。当地大开发商建公寓楼,华人开发商通常建的是城市屋和独立屋。开发商要准确定位,建经济适用房还是豪宅。

原因,指的是为什么建房子,是用来自住的,为赚钱而建的?

曾在北温建“怪兽屋”

在台湾时,卢金南有很多年的建房经验。他做过多年广告设计后,28岁时回家乡万峦地区建别墅做地产开发商,做了10年。

在家乡,他遇到改变他命运的人,台湾着名美味万峦猪脚的创始人王依悌。因为特殊机缘成为王依悌嫡传弟子,于是转行做万峦猪脚餐厅,在臺北板桥开设旗舰店。这样的背景,使卢金南来温哥华后,既建自住房,也做开发商,同时做餐厅、购买商业物业。

卢金南一家1990年移民温哥华,当时住在北温,自建了个大房子,被当地人称为怪兽屋(Monster House),《温哥华太阳报》报导了他家的房子3次,还有当地孩子往他家扔鸡蛋。

房子与当地常见的很不一样。1万多呎地,5000呎的房子,有电动铁门、喷水池、大草地。因为他的房子,市政府修改了法例(BY Law),以后不可以建这么高大的房子。

因为是自住房,他用的材料很讲究,建筑质量很好,建筑商说:“你的房子可以住200年。”

本来想把那个大房子留给子孙,但因为二儿子去维多利亚读书,他们全家1998年搬到维多利亚,就把大房子卖了。当时市场很低落,房子没亏没赚地卖掉了。到维多利亚没有建房子,而是买了个房子。9000多呎地、3600呎的房子,由卖家开价的28万,讲到25万。楼下租给学生,家人住楼上。到2005年离开维多利亚回温哥华,房子卖了48万,差不多翻倍。

买商业物业同时做开发商

在维多利亚时,卢金南又做起来自己的万峦猪脚餐厅,生意很好。迁回温哥华后,他关掉生意,在Cambie街夹23街买了个商业物业出租。

到了2006年,因为建天铁,租客做不下去了,不租了,他就自己顶上去,还是做万峦猪脚。当时那条街的餐厅生意都很淡,只有他的餐厅一枝独秀。餐厅被建筑围栏圈住了,客人还是满的。除了华人,做地铁工程的西人也来吃。《温哥华太阳报》和当地电视台都报导了这一奇特现象。

现在,商业物业的地点已经被政府改变土地用途,可以盖12层的物业,他的商业物业升值可观。

回来温哥华后,卢金南自住的房子是买的,没有像北温的房子那样自己建。但他有了自己做发展商的念头。2008年,他开始建房子出售,所选地点都在温西。

虽然已经对建房子很熟悉,卢金南也不是每个房子都自己建。看到适合投资的物业,他也会出手买。是买还是建,要具体问题具体分析,要做足功课。

几年前,他在烈治文置地广场看上一个店,想买下来开万峦猪脚分店,但卖家不卖。直到去年,卖家才愿意卖,开的价格也比市价高4万左右。但他喜欢这个地段,不想夜长梦多,就没讲价买下了。他认为,有价值的物业,即使价格高一些,也值得购买,因为可以很快赚回来。

卢金南做开发商,目前建的都是独立屋。因为他有建房子的经验,所以做开发商有优势。他请一位香港移民建商帮他建房子,包工不包料,原料他自己採购。餐馆主要由二儿子管,他自己跑建材店买瓷砖、卫生设备、木条,控制质量和价格。每天早晨去工地看进度。

他说,建房子越快越好,但必须按工序来,不能为速度而省工序。有些房子出现沉降问题,不是因为速度快,而是因为在工序上偷工减料。大儿子是做地产经纪的,房子建好后由大儿子卖。家庭内部可以建房卖房一条龙。

谈到风险,卢金南说,时机是最重要的。2008年建的那个房子,如果迟半年卖,就可以多赚200万。但当时很难判断大势,因为按以往的经验,通常经济週期要5到6年,但投资移民改变了经济週期,市场在短暂低迷后,迅速回升。那次建房,虽然没赚到钱,算是拿了经验。

请什么人管理也很重要。他请的香港经理,有十几年的建房经验,对什么流程用什么人很清楚。

有些新移民想自己建房子,但缺乏相关经验,卢金南劝他们不要做,因为很容易有没有预料到的情况出现。比如工人拖工期,或是建商收了钱不做事又要求追加钱。对此行业一知半解的人,失败的机率很高。

做建筑商,不是一个容易活儿。王金作为女人,却选择了这个男人都觉得难做的职业。记者见到她时,她穿了一件铁锈红色的大衣,很秀气干练的模样,精神饱满。她很庆幸自己在加拿大找到了谋生的路,甚至可以说是事业。

最重要是能吃苦

性格刚强的王金在家里是老大,从小性格有点像男孩子。她觉得自己能做建筑商是因为能吃苦,这是做建筑商最重要的素质。

她与前夫技术移民来到加拿大,在女儿8个月时离婚了,现在女儿8岁了,她也找到了自己的职业方向。帮客户建了很多房子后,她越来越自信了,与建筑工人也互相瞭解,配合得不错。通常建房子容易跟客户有争执,但她几乎跟每一个客户都成了朋友。

王金是学经济管理的,来自大连,在国内时曾在建筑公司工作过,那个公司是做混凝土添加剂的,在当时是新产品。虽然同是建筑,加拿大的建筑是木结构的,要从头学起。

5年前她建的第一个房子是自己家的。买了一块地请人帮她建房,学到了一些基本流程,就有了自己做建筑商的打算。她找到了一个客户,跟原来为自己建房的建筑商谈合作,两个人一起建房,她的目的是为了学东西。两个人一起做计划、跟客户联繫、跑政府办许可证、买材料、控制成本、按标准监督质量、做2-5-10保养公司的管理监理。

建好两个房子后,她对一切都熟悉了,就开始独立做了。“真心对客户,他们可以感受到,也真心对我。”

与客户也有争执和误会,说完就完了。客户往往成为回头客,也介绍朋友找她建。现在她每年有4到5个房子做,都是朋友介绍的。不想接太多,管理不了太多,请人管不放心。房子虽然大,但要控制好细节,做得不好还得拆了重新做。

刚开始做时,工人不是很好管理,为了保障工期和质量,她就需要强硬。更多的时候,要软硬兼施。做了四五年有经验了,就顺手多了。把不好的工人淘汰掉,队伍慢慢稳定了。工人看她建的房子多,一直有活儿,就更愿意跟她干。

她知道哪些队伍质量好价钱合理,瞭解电工、油漆、灰板的工人,用的是同一个施工队。她在工程完工后立刻结帐,不欠工钱。工人也愿意给她干活儿,售后服务好,在做2-5-10年保障时,一个电话就去了。

有些客户建房子,遇到建筑商不断加钱,记者问她会这么干吗?王金说,她会按合同来,如果客户要更高级的材料,才需要补差价。但如果价钱差一点点算了,可能这也是她跟客户相处好的一个原因吧。

虽然是女人,在工地上人手不够时,她也会做一些搬搬抬抬的体力活儿。

帮人建房子,需要客户的信任。通常找她建了一个房子的客户,建第二个时也会找她。她说:“建一个房子交一个朋友,不但没有和客户打翻天,而且交到了很多知心朋友。”怎样能做到这一点?她说,心胸开阔些,不计较太多,建筑商和客户的关系才会好。哪些钱该省,哪些钱该花,她会为客户提建议。现在,她可以为客户买地、拆房子、建房一条龙服务,从画图到入住的手续全部办妥。

开始的时候,她也像很多新移民一样,英语不够好。用得多了,说得就流畅了。她说:“能交流,够用就行。”

买完地还有现金才能建房

买新房子和建房子相比,她说,还是建房子合算,因为把发展商的利润省下了。但需要注意的是,买完地需要有现金,银行能贷的款很有限。如果买好第一个房子,能再贷款(refinance)就比较好。

对发展商建房子的建议是,学区要好。买新房子的多是中国投资移民,喜欢买温西的房子。温西的房子不但公校好,还有一些着名私校,是买地建房的好地点。

建一个独立屋,从拆旧房到入住,往往需要一年左右的时间。建筑商的管理费一般是建筑成本的8%。比如3000呎的房子,行价是4.5到5万,4000呎的房子7到8万。有人帮人建一个独立屋房只收2万5,同时接10个房子。王金说:“这样不能做的。”有些建筑商收费低,但会在其他地方找回来的。比如客户第一次建房,不知道行情。建筑商就把人工标准报高,比如把某项工程的2万工钱说2.5万。

王金告诉《加拿大都市报》记者,建房子的成本要求不一样。温哥华西区的房子通常造价为每呎200到210元。温哥华东区通常在每呎140。建筑材料是有区别的,地板材料档次、人工不一样。如果需要做得精细,工时长人工高,另外,不同族裔工人价格不同,请印度工人、中国或白人工人的工钱不同。

为自己建房更轻松

王金做事泼辣,冬天工地上有很多烂泥,她一点也不含煳地踩下去。客户说,来加拿大从来没见过你这么能干的女人,她也为自己能做建筑商而自豪。

她坦言,做这一行压力很大。很多客户不懂建房,或似懂非懂,就容易产生误会。他们问:“为什么这样做,为什么不每天在工地?为什么不快一点?”有些不问,但生气了。他们不瞭解做事是有先后顺序的。王金每天会去工地一下,不会一天呆到晚。知道进展,提出要求,检查质量就可以了。她需要订材料、也需要管别的工地。

她把地板买回来,在工地房子里放一个星期,是为了适应房间的温度湿度,客户可能会生气,问:“为什么这么早运来?”这样就需要耐心解释。有客人电话很多,不接会不高兴。问得也细,比如今天谁来工作呢。她希望客户管结果就好,如果没按时完工,她会负责。但客户容易不放心,管得比较细,沟通起来比较累。

建自己的房子就轻松多了。她为自己建过两个房子,如果旅游就停工3个星期,没有压力。她希望积累资金,自己做发展商建房子,减轻自己的压力,也可以多一些时间陪孩子。女儿很调皮,前些年她工作压力大,脾气不好,现在轻松一点,对孩子更有耐心了。

来源:加拿大都市网博客

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