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加拿大房屋抵押贷款解析

2016-03-22 来源: 加西周末 阅读:

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在加拿大,房屋贷款的种类很有限,一般银行提供的只有两种:常规房屋贷款(Standard Charge Mortgage)和抵押贷款(Collateral Mortgage)。

从2010年10月18日开始,道明银行(TD Bank),将所提供的房屋贷款都改成抵押贷款(Collateral Mortgage),首次购房者可以在向银行申请贷款的同时,用申请贷款的新购房做抵押。

今年,加拿大广播公司的《市场》栏目(CBC’s Marketplace,第四十季,第十五集,点击在线观看)在一期节目中,再次提到了TD的这个政策。节目指出银行专员有意隐瞒贷款内容,大多数客户对自己所办理的贷款细节内容并不关心,并且TD现在“只”提供抵押贷款。影片中一名乔装的播报员带着隐藏的摄影机进入一家道明银行的分行,假装询问道明银行的贷款。该播报员一连问了四次之后,银行员才揭露道明银行的贷款是抵押贷款,并且承认,“对于那些想要转房贷的客户来说,这种贷款的确是缺乏弹性”。暗访之后该电视台访问了道明银行总部,但是道明银行不愿意针对该问题做回应。

采访中,该电视台指出的另外一个问题是抵押贷款的注册细节并没有清楚的披露给顾客,直到顾客到了律师的办公室签核文件时才会知晓,但也为时已晚。或许现在道明银行在文件上清楚地披露了他们的房屋贷款是抵押贷款,但只是在文件上做文字揭露,如果银行业务代表不清楚做解释,绝大多数人即使看到了“COLLATERAL CHARGE”,也不见得了解其中的意思。

抵押贷款为银行留住客户

大多数人在选择贷款时,主要比较的是利率和还款限制,对于贷款是否可以延长、更改、转银行等问题,一般并不太关心。不少人并不清楚抵押贷款与常规的房屋贷款区别在哪里。

抵押贷款的好处是,一旦申请通过之后,客户如果需要再融资(refinance),不需要付再融资的费用。但最被诟病的问题是,将来若是客户想要将房贷转到更低利率的银行或是金融机构,就必须要付律师费或注册费。换句话说,该条件降低了客户要再融资时或是贷款到期的时候,选择其他金融机构的可能性,有如路障一般帮银行保留了顾客。道明银行自己本身也不接受从其他银行来的抵押贷款。

抵押贷款的优点与缺点

抵押贷款的优点是,如果客户满足以下两个条件中的一条,则可以节省$500到$800的法律费用:

1、贷款到期之前,有很高的几率想要再融资以提高贷款额度;

2、想要向同一个贷款机构申办其他的贷款(例如,车贷、投资贷款)。

但缺点就是潜在的置换成本:

1、由于抵押贷款是将整套物业做抵押,有时甚至会超出物业的价值,所以房贷借款者若是想申请另一个贷款或是更有弹性的循环信贷,会被高额的担保费给限制住。解决方法是付罚金然后将现有的抵押贷款转到其他的金融机构,或是付费将现有的抵押额度降低。

2、抵押贷款收取的产权保险(Title Insurance)会比一般的房屋贷款高。

3、若是在抵押贷款之下又有其他的负债(例如信用卡、车贷等等),且未履行其中任何一个负债的付款责任,则该银行有权法拍整套物业。

在道明银行刚推出抵押贷款的时候,银行方面的解释是道明银行的客户要再融资的时候或是贷款到期时,选择跟道明银行续约的客户数量是选择其他金融机构的20倍。但这个数字现在肯定已经降低了许多,毕竟一方面政府已经出面限制,再融资的额度不能超过物业价值的80%,再加上物业的增值幅度也不如以往。

当然,除了道明银行之外,许多金融机构除了提供传统的房屋贷款,也提供抵押贷款。不论如何,客户自己必须尽到自己的责任,多多询问细节,而不是一味地寻找低利率。

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