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科普 ◇ 加拿大房屋交易成本有多高?200万的房最多支出14万

2021-06-03 来源: 微信公众号 好房网FunHouses 阅读:

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很多人知道加拿大房价很贵,但很多人不知道加拿大房屋交易成本也是冠绝全球。从交易制度上讲加拿大不是鼓励频繁交易房屋的国家,但结果恰恰相反。

买房需要支出的主要费用

房屋检查费用(Home Inspection Fee):300-1000加币不等,房屋检查帮助买家了解房屋状态,一般的房检300-500加币即可,但若是豪宅(面积较大)或者房龄较老需要额外增加房检项目的,费用可增至1000加币左右。

评估费(AppraisalFee):贷款机构会指定第三方机构来对交易房产进行价值评估,以确定贷款的基数。费用通常在200-700加币。

产权保险(Title Insurance Fee):产权保险是一种保护买家/业主免受未知因素导致所拥有财产产权受损的保险产品。产权保险的费用和房屋价值直接相关,通常50万加币以下的房屋保险费在150-250加币左右,100万以上的房产费用大概在900加币以上。产权保险属于一次性费用,一次投保,业主在持有期间一直有效。与美国一致,同样分为业主产权保险(Homeowner Title Insurance) 和贷款方产权保险(LenderTitle Insurance),大部分贷款机构强制购买后者。此保险及费用通常由律师代买代缴。

律师费(LegalFee):通常是1500-2500加币,律师费包含产权调查费(TitleSeach Fee)、产权注册费(Title Registration Fee)、贷款/抵押贷款登记费(Mortgage/Charge Registration Fee)、以及其他杂费如文件费等(Miscellaneous Fee)。有些律所是一价全包,有些是分项收费,因此在询价时候要问清楚包含哪些项目。

房屋保险费(Insurance Fee):加拿大政府并没有硬性规定住宅房屋必须购买保险,但贷款机构会要求买家购买保险,尤其是火险,且需要在交房日当天生效。房屋的年保费约为房价的0.1-0.2%,按月付费即可。

贷款申请费(Mortgage Processing Fee):通常是300-1000加币,贷款机构需要审核贷方提交的申请材料,通常房屋贷款申请收取统一的标准申请费,若贷款数额较大或者申请人提交的资料复杂繁多,费用更高。少数情况下可以和贷款方沟通免去申请费。

剩下的基本是和税收相关的,买家需特别注意:

新房合并销售税(Harmonized Sales Tax,简称HST):购买新房/楼花的买家需要缴纳HST,若购房用于自用,HST可在缴纳后从政府处申请拿回部分。例如在安省购买新房要付13%的HST,包含了5%的联邦商品和服务税(Goods and Service Tax, 简称GST)以及8%的省销售税(Provincial Sales Tax, 简称PST)。对符合条件的买家可申请退税。HST退税额度取决于新房售价,最高可拿回所缴HST的联邦部分的35%,最高6300加币封顶,以及安省部分的75%,最高24000加币封顶。

非居民投机税(Non-resident Speculation Tax, 即NRST):以安省为例,该省征收15%的非居民购房税,即对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省的购房者额外征收15%的NRST。BC省税率更高,达到20%。

土地转让税(Land Transfer Tax):土地转让税有省税和市税,大部分地区只要交省税。

卖家需要支出的主要费用

房屋中介费(Brokers Fee):通常是房屋总价的3%-6%,不同地区的计价方式有所不同。例如多伦多地区,地产经纪的佣金一般是房屋总价4%-6%,但在大温哥华地区,佣金一般是房价头10万的7%加上其余部分的2.5%。

资产增值税(Capital Gain Tax):加拿大房产资本升值税的具体算法是:房产出售价格-房产购入价格-各种费用(律师费、土地转让费、地产经纪费等)=房产增值价格。房屋增值部分的50%将作为计算税费的额度,海外买家在卖房过户时便需支付房价的25%作为预缴税(withholding tax),当年报税时再根据实际情况计算最终税额,多退少补。在加拿大,第一套自住房在出售时的资本增值税可以豁免。具体视卖方身份(居民还是非居民)、自住还是投资、增值额度而定。

卖方律师费(Legal Fee):大部分人会请付费律师负责卖房的文件和资金事宜,价格一般在600-2000加元不同,取决于律所的声誉、律师的从业经验、房子大小、贷款情况等。

提前还贷的罚款(Mortgage Penalty for Early Payoff):通常情况下,卖房子即需要提前还清贷款,贷款方会要求支付一笔罚金,一般是三个月的利息。

身份证明(Statue Certificate):若所售房屋有管理费,如公寓房,则在卖房时,通常需要卖家提供身份证明,费用一般是100加元。

不计算房屋增值税的话,加拿大卖房交易环节的支出大约是房屋总价的4%-7%左右。加拿大买卖房屋涉及的税项较多,根据个人情况不同,所缴费率也有差别,需要有经验的中介辅佐或者请专业的会计师进行处理,偷税漏税会造成较严重的后果。

结论,假设黄三水出售200万的自住房,在不需要缴纳资本利得税的情况下,就能为政府和相关服务人员创造8-14万的收入。所以理论上频繁交易房产就是为加拿大经济做贡献。

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