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加拿大按揭欺诈率暴涨52%!收入和房价脱节逼好人学坏?

2021-04-28 来源: 微信公众号 好房网 阅读:

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在买房时,曾经有一个简单的准则:买家应该购买价格在家庭收入4倍以内的房屋。但是,随着加拿大的房地产价格屡创新高,加拿大人现在已经无法按照这个规则买房了。

疫情期间,加拿大房市一片火热,各大城市的平均住宅价格和居民平均收入之间的差距不断扩大。根据加拿大房地产协会(CREA)和加拿大统计局的数据,目前加拿大全国的平均房价,已经超过家庭平均收入的7倍了。

平均房价不是衡量购买者在现实世界购买力的完美指标,因为特定时期,买家对于房屋类型的需求是不同的。但是,平均房价能反映买家的承受能力正在快速下降。

在十几年的时间里,平均房价增速远超居民平均收入增速,是只会发生在温哥华和多伦多的事,毕竟这两个城市的房价是加拿大最高的。

根据CREA和统计局的数据,在大温地区,2016年平均房价就是平均收入的12倍了。在2016年下半年和2018年下半年之间,联邦和省府对房市采取冷却政策后,房价和收入的差距一度有所缩小。但在疫情期间,这一比值又开始扩大了。

在大多地区,疫情之前平均房价是平均收入的8倍左右,但现在,这一比值已经变成10倍了。

数据显示,加拿大各地的房价和收入差距都在扩大。在渥太华和蒙特利尔,现在平均房价已经是平均收入的6倍左右了。

在新不伦瑞克省的Moncton,虽然房价可负担性依然不错,但房价的快速上涨同样引人注目。在2019年,当地的平均房价只是平均收入的2.5倍。到了2020年,这一比值已经变成3.5倍了。

在加拿大一些更小的城市,这种趋势更为明显。2月,BMO经济学家Sal Guatieri表示,在安省Woodstock,过去12个月里的房屋基准价上涨了$118,200,而当地的居民平均收入同期只有$86,970的涨幅。Sal Guatieri说:“我们处于非常特殊的时期,现在在家躺着都比上班赚钱多。”

在阿尔伯塔省,房地产地产过去多年来都波澜不惊,但在今年,卡尔加里在3月的成交量,创下了2007年以来的最佳3月销售纪录。卡尔加里的房屋基准价为$441,900,相比去年同期上涨了6%,不过仍低于2014年的房价最高峰。

评估房屋可负担性时,平均房价和平均收入的比值并不是唯一指标,另一个重要因素是收入和贷款的比值,即平均收入的买家购买平均价格的房屋时,他们需要背负多少的房贷。

Ryerson大学城市研究和土地开发中心的经济学家Diana Petramala表示,在80年代,业主往往要将一半以上的收入用于偿还房贷,因为当时的按揭利率高达两位数。到了2020年,由于疫情导致的低利率,目前收入和贷款的比值已经降到了2014年以来的最低水平。她说:“我们看到的房市热潮,很大程度上可以用低利率来解释。”

但是,房价上涨太快,已经侵蚀了超低利率带来的可负担性方面的优势:“现在居民对于利率的小幅上调,比以往任何时候都更加敏感。如果现在买房了,那么在5年之后续约时,他们会发现自己的按揭还款额会有所增加。即使是经过了按揭压力测试,业主也依然能感觉到利率上涨带来的影响。”

居民收入追不上房价,那么本地人怎么买房呢?虚报收入,现在成为了加拿大房市中常见的一种手段。

房价的快速上涨,使得联邦监管机构开始提醒放贷机构,需要对按揭申请保持谨慎,避免申请者“虚报收入”,以获得更多贷款。

在多伦多,一家按揭公司最近就发现了一些申请人递交的雇佣信存在猫腻。Ture North Mortgage Inc首席执行官Dan Eisner说:“我遇到了从业以来最先进的就业欺诈。当我们给申请者的公司拨打电话确认信息时,接电话的人确认了雇佣信上的内容,并提供了其他文件,比如工资单等。”

但是,当Ture North公司进一步调查这些申请时,一名按揭经纪发现不同的两名申请者,在不同的两家公司开具的雇佣信上,居然有完全相同的签名。Ture North公司立即通知了其他按揭经纪,在接下来的调查中,他们又发现了6封雇佣信存在同样的问题。Ture North在最后一秒否决了这些申请,避免了财务损失。Dan Eisner说:“我们撤回了按揭,而客户没有抱怨,这是不正常的。想想看,如果你马上要买房了,银行突然撤回了按揭,那你肯定会抱怨的。”

Ture North公司发现,这些雇佣信都来自一些不知名的公司,声称位于大多地区,网站都是最近才创建的,网站上的信息还挺全的。Dan Eisner说:“他们的网站看起来信息很全。现在很多人看到房价在上涨,他们进入房市的可能性越来越小了,只靠省钱是跟不上房价的增速的,所以选择了铤而走险。”

现在,由于加拿大的低利率环境,许多家庭担心错过这个买房时间窗,因此选择了铤而走险,通过造假的方式获得按揭,以目前的低利率入市买房。而类似的造假其实一直以来并不罕见,早在2017年,Equifax Canada就曾发现他们在1月收到的涉嫌造假的按揭申请暴增了52%。

今年2月,Equifax Canada对1,540名加拿大人进行了调查,结果发现有9%的人在申请按揭时存在不诚实的行为,另有9%的人多报了自己的年收入,40%的认为按揭欺诈变得越来越常见了。

Equifax Canada反欺诈部门主管Carl Davies表示:“不只在按揭领域,现在造假的手段越来越复杂了。房地产市场现在很火爆,而虚假证明和欺诈仍存在,未来一段之间,类似的欺诈会有增无减”。

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