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房贷“月供”上涨30%?加拿大房地产、疫情、历史最低贷款利率“唇齿相依”,谁将是…

2021-04-27 来源: 微信公众号 凤凰加拿大 阅读:

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加拿大房地产在上世纪90年代调整后一骑绝尘,哪怕2008年次贷危机也仅仅回调了10%。

这个十年加拿大地产业更是“高歌猛进”,房贷业务占比80%的六大银行早已被美国金融机构做空押注“黑天鹅”。

疫情不仅刺激了股市,更是拯救了房地产:只有持续的政府刺激措施才能使炽热的地产市场持续有生命力。

加拿大地产市场分析

首先,与美国一样,在2020年取消政府的援助金,经济将下降15.3%,降至七年来的最低水平。同时,加拿大的住房市场简直可以用“疯”来形容,拥有超低的利率、容易获得的信贷,将偏好(WFH)转向更多的房地产以及大量投机活动。

在过去的一年中,住宅建设总量激增了22.5%,住房占GDP的比重达到了9.3%的历史新高,是历史水平的两倍。刨去住房,过去一年国内生产总值收缩了3.5%(而实际下降了1.5%),除去住房和政府援助,经济收缩率为-5.6%。

看一下零售业,建筑材料在过去一年中飙升了26%。除去这些,销售额下降了0.4%。与批发贸易相同,在过去一年中,建筑材料的销售额增长了19%,比其他行业高出五倍。

在制造业领域,木材产品的销售额同比激增了69.5%。该部门的其余部分为-4.1%。与工业生产相同,木材产品再次同比大幅度增长了21%,而其他工厂部门则下降了2.2%。

目前的情况是,3月份的房屋开工量达到创纪录的33.5万,与去年同期相比惊人地增长了72%。

住房,这就是加拿大经济增长的故事。

至于加拿大家庭收入,那么,如果没有政府大量补贴的话,到2020年该收入将减少9.8%(第四季度/第四季度为-5.6%)。所有这些都来自政府部门史无前例的51.5%增长的补贴。

现在,加拿大的就业数据也正在发生变化,因为劳动力调查(LFS)与就业,工资和工时调查(SEPH)之间已经出现了巨大的差距。截至一月份,前者的年同比增长率为-4.4%,后者为-7.3%。

如果SEPH是正确的,那么实际失业率仍将接近8%或高于公布的7.5%。剔除政府雇员和建筑工人,加拿大的就业率同比增长-8.1%(仅不包括建筑业,趋势就是-7.7%)。

那么,当房地产泡沫最终破灭,刺激计划减弱,高通胀大宗商品周期运转时,加拿大经济将会如何发展?还剩下什么?

如果房地产“动能火车”真的停下来了,没有足够大的重新开放的行业体量可以抵消住房的下跌,而且所有负面的倍数效应都将在整个市场上回荡和放大,那时将敲响加拿大经济的丧钟。

美国房产泡沫

美国也是如此,尽管房地产从实体经济和价格方面的泡沫似乎没有加拿大尖锐,但美国的增长也以住房部门的增长为主导。

2月份标普CoreLogic凯斯-席勒全国房价指数比去年同期上涨了12%,是2006年以来的最大涨幅。1月份的价格升幅为11.2%。

与此同时,标普CoreLogic凯斯-席勒20城房价指数上涨11.9%,超过了接受彭博调查的经济学家11.8%的预期中值。

处于历史低位的抵押贷款利率一直是大流行病期间住房价格上涨的核心推动力量,在美国人寻求升级住房之际强化了购买力。而房源紧张也助推价格跃升至历史新高。

2月份20大城市中,凤凰城、圣地亚哥和西雅图的同比涨幅最大。

寻找黑天鹅吗?美加的房地产狂热就是最大的黑天鹅。

当它破裂时,次贷危机将重演一遍:所有的通货膨胀都将从首页开始到最后一页刷屏,无数断贷的家庭和投资客将出现踩踏式的抛售从而形成新的踩踏,周而复始。

更何况,当贷款利率恢复到疫情前的水平时,每月的月供将轻松上涨30%以上,这,或许就是压死骆驼的最后一根稻草!

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