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“打压”楼市?概率分析:仍以“担忧”为主、 房产“新政”实行概率低于50%!

2021-04-06 来源: 微信公众号 凤凰加拿大 阅读:

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近期加拿大房价出现“失控”,所有有越来越多的分析人士表示,近期内要想改变局面恐怕只能在按揭房贷上做文章。

确实,最近有关政府监管部门收紧按揭房贷的猜测已经很多了。

最近常被引用的一个统计数字,是出现于CREA(加拿大地产经纪协会)上月所作的“全国统计”(4月份的全国统计尚未发布)中的“2月份全国实际未经季节性调整平均成交价录得25%的同比涨幅”。

CREA:红线示实际未经季节性调整的全国平均住房价格

注意这样的涨幅是在出现“疫情经济衰退”的背景下发生的。RBC银行高级经济师贺奎(Robert Hogue)在一份上月发布的经济报告中指出,自上世纪80年代以来,加拿大还从未出现过如此范围的市场过热。

此时各商业银行都有实行监管的呼声。TD银行经济研究所上月发布的“季度经济预测”报告说,如果房地产市场未能缓和,或者在未来几个月时间里由投机所造成的房地产泡沫现象进一步加剧,决策者可能就不得不需要采取行动来冷却房市了。

如有行动,方法也不会和当初2016年和2017年时已经采取过的宏观审慎(保护金融稳定性)和税收措施(加征海外买家税和投机税等)有太多区别。

TD银行认为今年下半年或明年风险会积累到更高的程度。

BMO银行对此心情显得更为急迫,认为采取措施宜早不宜迟,最好立刻行动。

在上周发布的一份题为“加拿大房市需要灭火”的特别报告中,BMO高级经济学家们说,政策制定者需要立即采取行动,以某种形式解决房价问题,以免市场在未来遇到更严重的后果。

BMO经济研究所图表:房价指数年变动幅度(%)在触底后不断提高

加拿大利率信息网站ratespy.com上有刊文称,银行主动要求接受监管,一般都是因为他们知道监管已经逃脱不掉,而想借机做出姿态而已。如在2010年,TD银行和BMO银行就曾双双赶在联邦财政部宣布缩短最长偿贷期之前主动表示拥护收紧按揭房贷政策。

加拿大还从来没有如此之多的购房者用如此之高的杠杆率买房。政府决策者最喜欢看的一项指标,是“贷款收入比”(LTI),而现在加拿大以超过450%的LTI购房的人数,已创下了历史新高。

无保险房贷“贷款收入比”现有约四分之一超过450%,比2017年高峰时还严重得多

联邦政府监管部门当然知道现在的情况,也知道如果发生房地产灾难会有多严重。那么既然通过按揭房贷赚大钱的商业银行都在要求监管部门出手控制房贷,监管机构自然不会客气。

ratespy.com文章分析说,联邦监管机构很可能会和2008年、2010年、2011年、2012年、2013年、2015年、2016年、2017年和2018年时做出一样的事情,就是宣布更多限制性住房政策,以减缓债务积累和稳定房地产市场。

据说,就在本月或者下月,就会有联邦级的新政策出台,最快有可能在4月19日宣布的联邦预算案中就会有所体现。

ratespy.com文章对各种有可能出台的新政策以及其出台概率做了分析:

- 降低最高偿债比率,概率50%

- 刺激新建住房的举措,概率45%

- 收紧出租房贷款规定(如不允许借款作首付),概率40%

- 提高最低信用评分,概率30%

- 央行加息,概率20%

- 提高最低首付比例到10%,概率20%

- 将免违约保险和再融资的首付比例从20%提高到25%,概率20%

- 新的全国性“海外买家税”,概率20%

- 更严格的银行资本要求,概率20%

- 取消对家庭资产信贷额(HELOC)的还款限制,概率20%

- 禁止无担保首付,概率15%

- 对35%以上首付的不良贷款实行严格的负债率限制,概率15%

- 为“房贷-收入比”设定新限,概率15%

- 按25年房贷偿还期条件审查30年房贷偿还期,概率10%

- 银行支付违约保险免赔额(风险分担),概率15%

- 禁止“盲拍”(blind bidding),概率10%

- 取消投资房地产的利息税收抵扣,概率5%

- 为“炒卖”(持有房屋时间短)征收投机税,概率5%

- 主要居所出售免征资本利得税,概率2%

可以看出,前段时间由银行界和经济学界人士提出的有关投机税和资本利得税的主意,成真的概率都很低。

政府管理不善所造成的长期住房供应紧张,以及和疫情有关的房源短缺,共同造成了现在的住房存量达到历史最低点的现状。

除此之外,还有移入人口的增加、就业和收入的增长、创历史最低纪录的利率以及创历史最高纪录的储蓄量……加拿大国家银行行长瓦尚(Louis Vachon)曾说,现在有点明白了,房市过热看来并非由于过度使用杠杆。

RBC银行经济学家贺奎上周说,还没有一种终极的解决方法,所有在需求侧用力的方法,都是有副作用的,只能在短期内有用。

加拿大央行行长麦克莱姆(Tiff Macklem)说,加拿大的平均“贷款与按揭物价值比”是越来越高了,尤其是在无保险房贷部分,加拿大人的财务状况变差是个让人担心的事。

实际上,如果房价出现U形上升,就会有系统性的危险,因为会有更多人受到经济影响。

现在加拿大有史上最多人认为房价还会继续上涨,但联邦财政部长方慧兰已经说了,“政府当然会非常仔细地审视房地产市场”,所以政府和金融监管机构还是有可能会刺破气球的。

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