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海外买家税、投机税、央行加息!加拿大楼市“过度亢奋”引发“泡沫”!央行行长和经…

2021-03-31 来源: 微信公众号 凤凰加拿大 阅读:

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上月,在加拿大全国房价较上一年跳涨25%的时候,央行行长麦克莱姆(Tiff Macklem)做出了表示。

他说,房市已出现过度亢奋或者出现泡沫的初步迹象,央行对此有所担忧。

今天,麦克莱姆再次通过媒体表示,他在火热的房地产市场中看到了令人不安的信号。

因为房价越来越高,家庭债务也在变得原来越高。

从他上个月表示对房市过度亢奋迹象表示担忧之后,加拿大的房地产市场仍在继续升温,各项指标数字都在继续走高,价格上涨速度也保持在高水平之上。

麦克莱姆说,就家庭负债情况而言,现在平均“贷款和房价比例”是越来越高了,尤其是在没有房贷保险的有较高首付比例的按揭贷款部分。

这表示,加拿大人的收支状况正在变差。这事让人很是担心。

从去年夏季延续至今的房价上涨究竟原因何在,央行的分析也和其他机构一样,系由“三大因素”促成:大规模的“在家工作”刺激了大房需求、住房供应照旧严重不足和长期的超低利率(央行关键政策利率已连续12个月位于0.25%的超低水平)。

房价不断上涨,给央行和其他国家机构都带来了压力。上周,加拿大按揭和住房公司(CMHC)也曾提出,房地产市场的“脆弱度”正在增加,任何经济形势突变都可能会给房市带来严重的打击。

经济学家要求央行至少撤回“不升息”的承诺

一段时间以来,加拿大各大银行一直在呼吁联邦政府和央行采取某种政策应对这种房市暴涨。

RBC皇家银行高级经济学家霍格(Robert Hogue)在其近日的一份市场报告中说,房地产市场上买方的近期前景严峻。

他说,最近即使是处在远郊城镇的较小的房地产市场,也已经失去了部分“可负担性”方面的优势,很多人因为房价问题想搬到远郊或他乡,结果也遇到了比以前大的压力。

霍格表示,政府必须解决市场过热的问题,因为市场过热可能会破坏经济稳定、影响其他经济部门的资金来源和加剧经济不平等现象。

BMO满银高级经济学家卡维奇(Robert Kavcic)本周也有工作报告指出,政府和央行必须立即采取行动,用某种方式解决房价状况,以免将来发生更严重的后果。

方式之一,就是央行要么立即加息,要么撤回2023年之前不升息的承诺,因为超低利率和央行的不升息承诺,可以说是一年来房价飙升的主要原因。

央行仍不愿升息且认为“投机”是房市过热重大原因

但此际麦克莱姆对是否有必要采取应对措施并无表示。他的意思是,从央行的角度来看,货币政策是一种影响面过广的“大杀器”,不可能会轻易有所变动,只能作为宏观经济工具来使用。

央行此刻完全无意于调高利率,因为它必须着眼于加拿大的整个经济,而整个经济现在还仍然需要货币政策支持,才能实现经济复苏、提高就业和维持正常通胀水平的目标。

所谓货币政策支持就是低利率和货币的高流通性。

所以,麦克莱姆行长表示,虽然需求变化确实导致了目前的市场状况,但还有其他因素也在推动市场升温,比如投机行为。他特别提及近期已经出现了房市“推测预期”现象,即有人开始从事投机活动,将住房当做资本来运作。

麦克莱姆提醒投机者道,指望房价一直涨下去是不可能的。麦克莱姆的说法具有战略意义,而两位满银经济学家则对麦克莱姆提供了具有战术意义的支持。

满银经济学家建议征收“投机税”

卡维奇和另一位BMO满银经济学家里兹(Benjamin Reitzes)认为必须采取行动,扭转市场心理,改变“房价只涨不降”的理念。他们在最近的市场报告中也提出了一些当前可以采取的市场降温措施。

其中有一项建议,是对新购房屋再出售都征收一种“投机税”,无论其是否主要居所。这种设想中的税实际上相当于特殊的“资本利得税”,按照设想,从今往后新购买的所有房屋,如在五年内转售,都必须缴纳此税,而无论其是“主居房”还是“非主居房”。五年后该税则取消即税率降为零。

目前,在加拿大出售主居房屋是不需要缴纳资本利得税的。所以,两位经济学家说,如果全面开征此设想中的“投机税”,实际上就相当于主居房在五年内转售也需要缴纳“资本利得税”。

当然对于非主居房实际税率会更高,因为其转售本来就需要缴纳资本利得税。按照设想,实行特殊投机税后实际税率将是“最高的资本利得税率再加上投机税率”。

如此一来,投机冲动很容易被打消,整个市场心理都会扭转。

卡维奇和里兹认为人口增加和供应不足是市场基本面,因此现在的房地产市场早已处于“阴燃”状态。他们也认为政策制定者必须立即行动起来,采用某种方法来解决房市过热,不然的话市场以后还会出现更可怕的问题。

经济学家重提全国性“海外买家税”

在其他的建议措施中,除“央行要么立即加息,要么撤回2023年之前不升息的承诺”的内容外,两位专家还提到了全国统一的“海外买家税”。

这实际上是特鲁多自由党在前年大选中的承诺。2019年,在加拿大大选初启时,特鲁多在卑诗省表示如若执政将在全国范围内“对非加拿大公民或永久居民所拥有的物业实施征税”,以遏制外国人在加拿大房地产市场中的投机行为。

此前乃至现在,加拿大只有安省和BC省有这个税种。

如开征此税,两位专家设想即可将加拿大局部实行的海外买家税简化合并为一个全国性单一税种,将安省和BC省以外地区也的房市也一并冷却下来。目前,安省和BC省以外地区市场也确实已经比以前热得多了。

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