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观点 ◇ 2021年加拿大温哥华房价会再涨多少?

2021-01-09 来源: 微信公众号 好房网FunHouses 阅读:

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过去一整年,在疫情的肆虐中,在百业的萧条中,在人们的恐慌中,在房市的火爆中,悄然走进了历史。

在当今的温哥华地区,以上的几个“中”,无疑是每个人都极其关注的话题。前三个方面都很容易理解,最后一个“房市的火爆”,却是很多人无法理解的疑惑。夏秋季以来,每当房地产市场报告出炉之后,都有一部分人将信将疑。

是啊,纵观各类市场的历史性走势,大家可能都会发现一个铁律,即,市场的走势总会和人们的意料相反。在任何市场上的博弈之中,反向思维和逆潮流而动,往往会成为大赢家。在疫情开始的时候,多数人认为,温哥华地区的房地产市场非崩溃和垮掉不可,悲观情绪弥漫着的时候,市场却开始了逐步走强,价格攀升人气鼎盛直至年底,走出了一道靓丽的风景。

原因何在?在去年5月初,老张在做4月份的市场分析报告中就指出了一个关键的原因,原文抄录如下:

温哥华地区的房地产市场会不会就此垮掉呢?老张认为,各位不必过于担心,疫情终将得到缓解,成交量也会随着时间的推移而不断攀升,因为我们这里是全世界移民向往的地方,人口在不断地增加,住房的“刚需”将永远存在。就市场成交量的数据而言,每个月的平均值都应在2,500套左右,才能够满足外来移民住房的刚需,才能够满足本地人换房和投资的市场需求。在疫情肆虐中,人们只是在暂时避其锋芒,将购房的计划暂时搁置一下。一旦疫情开始缓解,就像经济重启一样,憋足了劲的买房需求会喷涌而出,大量的买家会蜂拥入市进行一轮“报复性购买”。所以目前的低迷的成交量只是对未来市场的“欠账”而已,不然的话,多年来的市场成交量的平均值就失去了意义。

事实证明,疫情还没有缓解,市场上的买方需求就已经于下半年喷涌而出了,印证了老张的预测。

2020年房地产市场的繁荣,还有另外一个关键性的动力因素,那就是持续走低的房贷利率。请看下面的房贷主利率走势图,它反映了自1935年以来,过去85年的利率变化。

从图示中我们不难看出,2020年6月至今的2.45%房贷主利率,是过去85年来历史上的最低点。

加拿大央行房贷的主利率是各个银行房贷利率的基准,各个银行在此基础上分别设立了不同的房贷合约的利率组合,最近汇丰银行更是推出了令人跌破眼镜的0.99%浮动利率,创造了历史新低。

每一个入市的人或者关心房地产市场的人士都知道,房贷利率历来都是房地产市场的风向标和推动力。目前如此低启的房贷利率当然会大幅推升房屋价格。

房贷利率低至1.0%左右,这是什么概念?老张来告诉您,相当于银行给各位发放无息贷款,其原因在于,1.0%左右的房贷利率,低于传统上的通货膨胀率。如果通货膨胀率高于房贷利率的话,贷款买房就是在天天赚钱。而事实上,加拿大的通货膨胀率一直维持在1.6%这个平均值以上。请看下面的通胀率走势图表:

这个30年加拿大通货膨胀率走势图表明,现在贷款买房,相当于银行在送钱给您,让您在拥有住房或者手握投资项目的同时,天天赚钱。房地产市场没办法不火爆!

老张提醒大家注意,由于疫情期间加拿大政府的大撒币政策,势必助长今年通胀率的迅速拉高,目前以历史最低的房贷利率贷款买房的确是最明智的选择,请各位一定要抓住这一千载难逢的机会。加拿大央行在疯狂印钞以抗击疫情,今明两年通胀率可能会急速跳升,房价随之大幅上升指日可待!

诚然,加拿大央行利率的持续走低,主要是为了拯救每况愈下的全国经济,但是房地产市场因此大为受益也是不争的事实。

大温地区房地产协会主席Colette Gerber对全年的市场状况评述如下:“当疫情于3月份开始的时候,房地产市场几乎停滞了。然而我们知道,危机中人们必须居有定所,这是大原则。春季的时候我们房地产协会与各个立法机构和公共卫生机构紧密合作,以确保预防措施到位和各项措施严格执行,以便我们的经纪人帮助居民们安全地满足房屋需求。”“在适应了疫情环境之后,买方的需求和卖方的供应在夏季里开始恢复正常。换房需求和低启的房贷利率是2020年市场最大的推动力,展望未来,房源的供应量将是2021年房价走势的关键因素。”

在刚刚过去的12月份,房地产市场的成交量再次燃爆了整个地区。2020年12月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,093套,与2019年12月份相比大幅增加了53.4%,与2020年11月份相比增加了0.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅超越了57.7%,达到了过去10年来12月份成交量的最高值。

在12月份的市场报告中,有两个非常非常亮眼的数据,老张在此给诸位特殊展示一下:

一个是城市屋的销存量比,竟然达到了50.4%!!就是说,在过去的一个月内,市场上城市屋的房源有一半以上被买家在一个月内一扫而光!老张在房地产中从业20年,从来没见过这么高的比例,应该是过去20年来的最高值。

另一个是市场的房源总量,从11月份的11,118套锐减至12月份的8,538套。房源的急剧减少,为今年初的房价上升奠定了基础。

疫情期间的市场表现:

在以往8个多月的疫情阶段,温哥华地区房地产市场的成交量从3月下旬的急剧下滑,到4月份的惨不忍睹,再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加,尤其是9、10、11月份的大幅超越历史平均水平并创下历史新高,市场在从波谷向波峰急剧攀升。在这样的一个背景下,各类房型的房价都在维持着持续上涨,尤其是独立屋市场,几个月来价格一直在上升。在买家和卖家愈发活跃的情况下,市场已经克服了疫情给人们带来的恐慌情绪,开始全方位地跨入卖方市场。请看下列图表中各类指标价格在疫情期间的逐月变化:

在这个图表中大家可以看到,市场的房价总体上是向好的。过去9个月的疫情阶段,房地产市场并没有出现有些人预想的“崩塌”,而是总体价格稳定、逐步攀升,尤其是独立屋市场,过去9个月来一直保持着上升的态势。

一般来说,确定一个市场的状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。6月份的市场总销存量比已经达到了21.4%,7月份更是达到了25.9%,8月份略有下滑,但还是高达23.8%,9月份这个比值在跳跃式增至27.8%,而10月份更是高达29.7%,11月份也还是维持在27.6%这样一个高位,到了12月份,这个人气指标竟然达到了36.2%。这几个比值表明,市场已经连续7个月维持着很高的成交量,已经连续7个月处于极度热络的“卖方市场”。

专家测评表明,每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候,市场理论上就进入了“卖方市场”范围,人气上升房价上升,这是卖方市场的常态。

过去的历史经验表明,每当市场的总体销存量比接近和达到30%左右的时候,市场就会处于疯狂的上扬阶段,而在过去的一个月中,市场的情况也确实如此。

目前市场目前的总体状态是,成交活跃,房源充足,人气鼎盛,价格攀升。但是由于疫情严重和经济发展以及人口的变化,人们的消费理念也在悄然的变化中,疫情当前,安全性更好的城市屋和独立屋成交量的火爆和价格的攀升,将持续引领着市场的主旋律。

市场综述:

在成交量方面,温哥华地区房地产协会的数据报告显示,2020年12月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,093套,与2019年12月份相比大幅增加了53.4%,与2020年11月份相比增加了0.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅超越了57.7%,创造了过去十年来12月份成交量的最高值。2019年12月大温地区各类房屋的当月上市房源为2,409套,与2019年12月相比增加了51.7%,比2020年11月份大幅减少了40.8%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为8,538套,比2019年12月微跌了0.8%,与2020年11月份相比大幅减少了23.2%。

在成交价方面,大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,047,400,比去年同期上涨了5.4%,与上个月相比上涨了0.3%。在各类房型中,目前全地区独立屋的指标价格为$1,554,600,比去年同期上升了10.2%,比上个月上升了1.0%;公寓的指标价格为$676,500,比去年同期上涨了2.6%,过去1个月来价格持平;目前全地区城市屋的指标价格为$813,900,比去年同期上涨了4.9%,比上个月微跌了0.1%。

人气指标方面,2020年12月市场的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为36.2%,比上一个月跳升了8.6%,总体上处于极度的卖方市场。在各类房型中,独立屋的销存量比为35.2%,城市屋为50.4%,公寓为33.1%。销存量比值反应的是市场的人气,以上数据表明12月份的市场总体上人气鼎盛非凡,实实在在地完全扫清了疫情当下的市场阴霾和入市者的心理阴影,房屋价格自然会持续上升。

房地产协会官方数据表明:每当销存量比小于12.0%的时候,市场价格就面临下行压力,我们称之为“买方市场”;每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候,市场价格平稳,我们称其为“平衡市态”;每当销存量比大于20%的时候,市场价格就会获得上行的推力,“卖方市场”因此形成。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢?

从上面的列表可以看出,中心城区的独立屋价格都处于涨升状态。

公寓市场方面,由于此类房屋的可负担能力较强,也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域,但是疫情之下的表现稍逊一筹,在过去的一年里,价格的升幅远远落后于独立屋。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化:

需要大家注意的是,近3个月来公寓的价格普遍偏软,主要还是疫情中居住的安全性原因。

热点扫描:

市况热络热点频出,疫情之下也概莫能外。有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点,一个月内涨幅超过2.0%的有如下市区(社区):宝云岛(Bowen Island)的独立屋市场,过去一个月内平均飙涨了4.6%!!塔瓦森(Tsawwassen)的独立屋市场一个月内也疯涨了2.4%,阳光海岸(Sunshine Coast)的独立屋市场,过去一个月内上涨了2.1%,东本那比的独立屋价格也上涨了2.1%。

但在任何市态中,不同房型不同城区社区都有涨跌互现的情况,近两个月的公寓市场尤为如此。例如:在如此火爆的房市中,远郊斯高密市(Squamish)的公寓市场在一个月内就狂跌了2.9%,威斯勒(Whistler)的公寓也惨跌了2.6%!

市况要点:

1. BC 省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后,又增至20%,并将此附加过户税延伸至其他都市区。过户税在$300万以上的成交价部分也增加到了5个百分点。过去这些抑制房价的措施至今还在严重影响着市场。另外,几乎遍及全省的房屋空置税对住宅市场的投机行为也有所抑制,温哥华市明年将要实施的3%的空置税将为市场带来更大的不利因素,对豪宅市场的冲击不容小觑。

2. 美联储过去2年来已经连续降息3次,这次为了应对疫情可能带来的经济危机,于3月份再次宣布2次大幅降息,加拿大央行这次紧随其后,也于3月份宣布降息,降幅非常可观,虽然最近美联储和加拿大央行急速大幅降低利率是为了应对COVID-19疫情可能对总体经济的影响,基准利率几乎接近0.0%,但它同时又逼迫房贷利率在如此历史低位的时候继续下行,房贷利率已经持续下调至1.0%至1.3%之间,这已经给温哥华地区的房地产市场带来了巨大的推动力,未来将继续快速地推动市场前行。

3. 加拿大政府已经开始实行的预算案,其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%,以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军,公寓和城市屋等低价房屋市场已经受益。

4. 大温地区本地人,尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃,中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋,尤其是素里、兰里$60万左右的城市屋,以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃,请各位关注。

5. 新的公寓楼盘还在不断地被推入市场,楼盘预售市场渐趋“凉凉”,已经进入平淡期,二手楼花市场清淡,楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间几乎为零,市场上平价转让和亏本转让的楼花俯拾皆是。疫情之中不乏有无力成交者,亏本甩卖楼花者愈发多见,是买家淘宝的好时机。另外,新近建成并成交的公寓楼盘接踵而来,对公寓市场的价格起到了一定的冲击作用。

6. 中高价位独立屋价格过去3年多来受市场的心理因素和交易成本的影响,价格在不断下滑,西温和温西的个别豪宅社区降幅明显,曾经有些社区的极限跌幅已经超过25%。过去一年来,多数独立屋社区已经开始出现价格强劲反弹的现象,温哥华西区和西温哥华的豪宅价格在最近几个月都在小幅上扬,房价几乎没有受到疫情的影响。豪宅的价格上升形态已经显现,未来应该有很好的市场表现。

7. 中低价位的独立屋和城市屋经过这一轮市场调整之后,应该正在孕育很好的市场契机。加之疫情当前,能够拥有独立生活空间和与他人生活的隔离功能尤为重要,城市屋和低价独立屋的价格正在稳步攀升,2020年的后半年在快速拉升,今后将有更好的投资价值,请大家要格外关注。

8. 加拿大的移民政策在进一步放松,尤其是留学生转移民的配额在大幅增加,这将为本地的房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场,尤其是公寓市场将因此更加受益。

9. 中美之间的敌对与摩擦使得中美关系近乎崩盘,美国大选中的法律大战也剑指中美关系,香港的局势也愈发严峻,现在又突然冒出个更严重的第二波新冠疫情,再有就是台海上空战云密布,加之中国政府近期要试行的数字货币将使得所有富豪的个人财富无所遁形,这些事件都在时时刻刻冲击着华人富裕阶层的心理承受力,他们的资金安全时刻承受着巨大的威胁,中国国内的资本外逃和已经进入美国以及香港的巨额资本,以及外逃的香港人的资本,将加速流入加拿大,温哥华地区的房地产市场将因此受益。

10. 华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,华商投资愈发多见,公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃,单位价格平稳。

11. 商业地产已经成为华人投资商的关注热点,在免交20%的海外买家附加过户税的政策感召下,强烈地吸引着来自中国大资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型开发类的商业地产项目呈现热销状态,经营类的宾馆等物业也备受瞩目。但是毕竟疫情当前商业凋敝,出租类的商业地产项目,尤其是办公楼和底层商铺之类的物业,在承受着疫情的重大冲击。

12. 各级政府都在寻求打压市场的招法,打压楼花倒卖行为首当其冲,楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到严重影响,2019年初开始实行的楼花转让登记制度已经为此雪上加霜。

13. 中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去2年多来遭受了市场的冷落,淡出了市场买家关注的热点,在目前的疫情之下逐步显示了它们卓越的投资机会,本那比、列治文和北温哥华城区的旧独立屋最近就得到了市场的极力追捧,涨幅可观。希望各位多多关注,抓住机会将大有斩获。

14. 疫情之下,留学生买家们正在迅速地退出市场,以往的这些年轻的买家已经风光不再,因为他们回国逃命者居多,留学生家长又暂时无法来加拿大。但是从2020年开始,加拿大移民局加速了留学生经验类移民的审批,移民名额也在急速增加,相信未来1至2年内,这些新生代移民将对市场构成一定的推力。

15. 菲沙河谷地区市场的房价由于可负担性较强,过去几年来一直非常火热,价格走势也一直很稳健,一年来的总体价格有8.5%的涨幅,三年来的总体价格却有高达9.2%的涨幅。温哥华地区一年来的涨幅为5.4%,三年来的总体价格却见到了0.2%的跌幅,与菲沙河谷相比,温哥华地区过去3年来房市综合指标的价格波动几乎可以忽略不计了!所以长期来看,房屋的可负担性依然是市场的焦点,这对民用地产的投资人应该有一定的指导意义。

观察结论 :

12月份的市场创造了传统淡季中的辉煌市态,一方面,独立屋和城市屋价格在逐步走高,公寓价格持续疲软;另一方面,房源已经开始紧俏,卖家可能会产生“惜售”的心态。未来几个月的市场将持续保持着一定的惯性,卖方市场的状态和房价稳中有升的局面,有望贯穿至今年的春夏,进一步打开价格空间。

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