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温哥华房价11年间涨了100%!一栋新建独立屋价格含$64.4万”市政管控成本”!

2020-11-20 来源: 微信公众号 凤凰加拿大 阅读:

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无需多言,在加拿大各主要城市,大部分人多年来都一直在为住房难以负担而苦恼。

但近年来加拿大各地的房价疯涨程度在地区之间并不均衡。比如,从2009年算起,到2020年9月时多伦多和温哥华的房价分别上涨了150%和100%,但渥太华和蒙特利尔只上涨了70%,埃德蒙顿和卡尔加里甚至只上涨了10%……

对于这样的存在于房价上涨幅度的地区差异,加拿大最富盛名的经济政策智库——多伦多“贺维学会”(C.D. Howe Institute)认为,原因可没有“地段、地段和地段”那么简单。

贺维学会最新的有关报告名为“给我栖身之所——城市高税费造成了住房供应不足”。

作者指出,开发费、土地转让税和模糊不清的高密度住房开发奖励机制,都起到了减少住房供应和使房价飙升的作用。

温哥华的“高密度开发奖励区”

● 和建造成本不成比例的房价

在运作良好的住房市场中,房屋的市场价格并不比其建造成本高多少。如果房价远远高于建造成本,往往是因为政府法规或政府对新建房屋有所抑制,因而人为地造成了短缺。

作者达奇斯(Benjamin Dachis)写道,研究表明,在加拿大主要城市,新房建造成本与其市场价格之间长期持续存在着巨大差距,而限制供应和推高住房成本会产生涉及面非常广泛的不良后果。

在温哥华,新建独立屋价格中所含有的市政管控成本平均高达惊人的64.4万元。这样的政策成本在市场价格中的占比不仅在加拿大是最高的,在全球范围也是最高的之一。

在其他城市如阿伯茨福德、维多利亚、基洛纳、里贾纳、卡尔加里、多伦多和渥太华,因政策法规而导致的供应不足,购买独立屋也需要平均额外多付23万元。

● 费和税如何影响房市

贺维学会的报告也探讨了向房屋开发收费和向已有房屋征税如何影响房屋市场,并提出了一些关键性改革建议。

其中,对潜在购房者来说,最乐于看到的建议应该就是取消或减少土地转让税(land transfer tax)了。土地转让税在BC省也称为物业转让税(property transfer tax),由省政府征收。

征收土地转让税可以给政府带来不菲的收入。在安省,可以在省政府之外另行再征收土地转让税的多伦多市在2018年收得7.3亿元此项税收,占当年预算所需的5%以上。

但达奇斯认为,取得土地转让税收入是有代价的,因为从全球范围来看,征收土地转让税会使城市房屋市场降低能量和降低流动性。

在多伦多开征土地转让税后,房屋交易成本增加了14%,在开始征税的当年成交量就减少了16%。

定量地说,土地转让税的社会成本很高,政府每得到1元钱土地转让税收入,就会给经济带来5.65元的危害损失。

所以报告建议,城市应该仅依靠地税(property tax)来维持市政服务,即相当于收取服务费。

BC省的“物业转让税”税率是

房价首20万元部分的1%

房价20万元以上和200万元以下部分的2%

房价200万元以上和300万元以下部分的3%,再加

房价300万元以上部分的2%(仅住房)

有研究机构警告加拿大房价可能大跌26%

加拿大著名企业和个人净值研究机构“Veritas投资研究”最近有报告指出,加拿大房地产的价格有可能会出现大跌。

当然,这种预测此前早已有之,如加拿大按揭和住房公司(CMHC)著名的“来年房价跌9%至18%”的预测。只是,Veritas的下跌幅度数字更加惊悚一些。

Veritas说,原本加拿大房地产价格出现下跌的可能性不大,除非发生了“供给冲击”(supply shock)。但不幸的是,现在供给冲击可能很快就会到来,因为可能会有大量房屋抛售,因而可能使房价下跌26%之多。

Veritas的分析是面向投资人的,和商业银行做预测的角度是不同的。

该公司得出的结论是,虽然最近的房市一直紧张,房价在经济衰退期间仍逆势上涨,但当商业银行所提供的延迟偿付按揭贷款月供的延长期结束后,情况就会有所变化,一切都将恢复到常理之上。

在延长期结束后,Veritas和CMHC一样假定,会有人因为违约压力而被迫售出房屋。其计算的假定场景,是分别有5%、10%或者15%的按揭借款人因不能偿付贷款而售房。

加拿大现在房屋供应短缺,所以正常都可以售出变现而避免出现违约。

● 加拿大全国房价最多下跌11%

这样,按照Veritas的模型计算结果,加拿大全国房价预计会出现4%至11%的小幅至大幅下跌。做出如此预测的基础,即基于在银行对按揭房贷月供结束延期偿付政策后售房量增加的假设。

这里不考虑新建住房,因为虽然眼下有创纪录数量的在建房屋,但这些房屋很多也并非自住而是要进入流通的。

● 多伦多房价最多下跌26%

在Verita的预测中,多伦多房价将有最大的跳水幅度,预计可能会下跌15%到26%。其实在Verita的建模中,多伦多延期偿付房贷的比例和其他地区是一样的,尽管CMHC的数据显示,多伦多的申请延迟偿付房贷比例最高。

● 温哥华房价最多下跌17%

预计温哥华的房价会比多伦多的跌幅要小。Verita认为有可能的跌幅应在10%到17%之间。

在计算中,温哥华的延期偿付房贷比例也和其他地方相同,不过CMHC预测温哥华的的房价降幅会较小。

Verita预计,发生房价下跌的时间,大约会在市场房屋库存增加后的6个月左右。这个时间线与CMHC预测的时间线相当接近,比银行和其他利益相关机构的预测要更加大胆。

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