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深度|加拿大疫情濒临失控,房价凭啥涨疯了?

2020-11-17 来源: 微信公众号 王红雨在加拿大 阅读:

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凭啥?!!

2020年7月,多伦多成交的二手房价格比去年同期上涨了16.9%,大家都很惊讶,这难道是在庆祝抗疫成功吗?紧接着的8月,多伦多成交的二手房价格比去年同期上涨了20.1%,上涨幅度继续扩大,完全蔑视疫情。我查了一些本地媒体的分析,房价逆疫情上涨的原因被归结为:建筑成本上升;新移民和非居民的投机;低利率;婴儿潮一代的人不肯卖房子;新房落成的数量低于新移民落户数量;地产投资者活跃;吸引更多公司落户多伦多。可以看出,很多原因是老生常谈,有没有疫情都是这些原因,所以解释不了房价在疫情没有得到控制的情况下,依然反弹的真实和深层次原因。

01 对房价变动的误解,在疫情中暴露无遗

安省在2017年4月20号推出非居民炒房税NRST,理由是非居民在加拿大炒房,重灾区是大多伦多地区。联邦政府旋即给统计局拨款50万,专项调查,2017年11月结果出来了,是鸟悄出来的,因为结果令政府很失望,就像美国没有在伊拉克找到大规模杀伤性武器一样,大多伦多地区非居民拥有房产的数量占比仅为3.4%。如果100套房子里,只有3.4套在歪果仁名下,这些歪果仁有什么可能抬高了其余96.6套房子的价格呢?从此非居民炒高房价的说法,再也没人提了,但非居民炒房税NRST依然在。疫情,再次证明,在多伦多短期工作和学习的非居民,大部分人是租房住的,而且比较集中地住在离学校或工作岗位近的多伦多下城down town。从过去几个月该地区租金跳水情况来看,非居民被阻隔在加拿大境外进不来,对租房市场造成了沉痛打击。下城down town的房产价格没有像租金一样跳水,也说明非居民对房价影响不大,对租金影响大。

最近听了经济学家Sherry Cooper在房东网上的一段非常精彩的专访。主持人问她如何解读疫情期间房价强烈反弹的时候,她依然认为是新移民带进来的热钱推高了房价。除了这个观点之外,我100%同意她在其他问题上的观点。联邦投资移民项目在2014年就停掉了,背着钱袋子来加拿大,又无所事事的人,大部分被挡在了门外,只有几个省还断断续续地接受投资移民。目前的新移民组成非常健康,大多数是来自毕业于加拿大的经验类移民,这些新移民更年轻,更能够给加拿大带来活力和收入性纳税,而不是像投资移民那样只会买房子。更健康的是,银行从2018年底开始,全面收紧房贷的新移民政策,新移民也要看收入,海外收入的证明文件要求得更多更严格了,仅凭35%首付是无法轻松获得房贷批准的。疫情期间,新移民登陆数量锐减,如果推升房价的是新移民,那么房价至少会腰斩,而不是上涨。可见,约定俗成的理由太容易被接受和牢记,连经济学家也不能免俗。

就业率高通常被认为是推高房价的重要因素,失业率越高,房价越低。疫情爆发之后,安省失业率一直在2位数,但房价却依然上涨,说明就业率与房价的关系不是因果关系Causal relationship,而是相关关系correlative relationship。如果失业的都是低收入者,年轻人,低端服务业者,失业率上升不影响房价,甚至连租金都影响不了。早在2018年5月CMHC的报告Examining Escalating House Prices in LargeCanadian Metropolitan Centres,就无情的揭露了一个事实:大都会的房价,与低收入者无关,房价是高收入者推动的。本次疫情再次有力地证明了这个观点:失业率上升无法直接影响房价,因为最容易失业的人,没有能力影响房价。看到失业率上升,就担心房价的人,是不求甚解的悲观主义者。脱口秀演员何广智,在一个段子里解释了这一经济现象:“像我这样月薪1500元的人,在上海是没有买房压力的。”

疫情证明,房价推手,不是非居民,不是新移民,不是容易失业的人群。

02 全天候能推动房价上涨的drivers有哪些?

人口净流入量,是决定房价长期走势的最重要因素。讲英语的,资本主义国家,尤其是不排斥华人的国家,我们用手指头数一下,还剩几个?加拿大只要不改变既定的移民政策,就一直是华人留学和移民的重要目的地。对于其他各个国家和种族,加拿大的包容性,可以说是也最强的。人口流入对于加拿大是至关重要的,只有不断吸引优质新移民,这个国家才能保持活力。联邦层面已经发现,投资移民对加拿大弊多利少,已被停掉,但移民总人数没变,依然在每年30万。加拿大就是通过这样的不断试错,积极寻找更有利于加拿大长久发展的优质新移民。疫情导致新移民登陆少,是暂时现象,吸引新移民的国策没有变化,哪天登陆,没那么重要。

多伦多的土地供应系统,属于英联邦最典型的供地体制,区化管理严格,审批慢,和香港一模一样,因此新房供应量永远赶不上人口流入速度。目前世界上有三个城市有绿化带政策,伦敦,汉城和多伦多。绿化带的拥护者和反对者矛盾非常激烈,各有自己的组织,进行政治游说和社交宣传。在多伦多,支持绿化带的人占上风,这些人是既得利益者,借环保名,行限制批地之实,因为建房越多房屋供给越大,现有房主的房价下跌的可能性越大。美国和加拿大的邻壁主义非常严重,not in my backyard,毁了很多新建项目。富爸爸系列图书里的一本《房地产投资指南》中,多次提到美国房地产开发的这个巨大黑洞:开发商把地买下来,不能随便建房,必须得到邻居的同意,但邻居多数情况下不同意,理由是人口多了导致交通拥挤,房子多了导致房价下降,有损于既得利益,你可以随便建房子,但,NOT in my back yard。邻壁主义,Nimby 很多中国人都没听说过,其实就是“别在我后院儿动土”的缩写。冒冒失失在北美做地产开发的人,绝对想不到自己会死在邻居手里,只能怪自己低估了北美的群众力量,写的好好的富爸爸系列没时间好好读。多伦多建房的速度上不去,有多方面原因,其实最大的原因有两个:1.土地审批手续太麻烦,快不起来;2.地产开发黄金期已过,大资本不屑于进入这一领域,因此加拿大没有一家房地产开发上市公司,找不到加拿大的恒碧万。新房供应量受限,有力地保障了二手房的保值和增值。

严谨的房贷政策,是保证借款人质量和贷款质量的前提。高质量的房贷,是房地产长期稳定健康发展的基石。美国房地产资产证券化泛滥,加拿大的银行没有效仿,因此次贷危机对加拿大经济和房地产影响甚微。我自己的工作经历证明了,加拿大商业银行在收入方面保持的歧视是正义的,也是必须的,没有足够的收入支撑,银行就是不贷款。很多人垂涎按揭贷款的低利率,想方设法地巧取,最后证明都是白费心机。利率,早已不能体现不耐程度,完全操控在美联储手中。罗伯特席勒在他的新书里有一句不经意的话,彻底阐述了美联储的本质:美联储是美国银行业的联盟,所有的美联储主席都是1907年的摩根的复制品,美联储的职能就是维持有利于金融资本运转的资本主义。当经济情况威胁到美国的资本主义制度时,美联储什么都干得出来,包括给美元注水,拼命印钞,即使破坏美元的公信力也在所不惜,只要美国资本主义能续命,低利率这种鸦片就会一直抽下去,直到康复或变成骷髅。按揭利率本来就是老百姓能拿到的,最低的利率,在全球低利率环境下,按揭贷款利率达到了史无前例的低水平。为了获得低利率资金,人们需要买房子,否则拿不到低利率的按揭贷款。对于自住的买家来说,目前的利率,每借10万元,月供仅为370元,50万元的房贷,月供低至1850元,这个价钱租房,仅能租到地下室。低利率,是决定性的房价推手。

长期看人口,中期看土地,短期看金融。从短期到长期,加拿大房地产市场都将健康发展,房价也会稳中有升。这个长期趋势,不是疫情能改变的。多伦多房价泡沫说,没有任何依据,作为国际大都会,多伦多每平方尺房价为775美元,是北京、东京、伦敦的近一半,甚至远远低于悉尼的每尺1117美元,多伦多房价的上涨空间依然巨大。

03 透过疫情看加拿大的政治和经济

政治和经济总是hand in hand,经历了疫情,我们可以把加拿大的政治和经济关联性看得更清楚。

一位加拿大的投资大师,加里斯洛夫斯基,在79岁时完成了他的毕生投资心得,《投资丛林》,并与2005年出版。他对加拿大的政治和经济关系是这样描述的:加拿大是一个资源丰富的国家,普通人只关心自己家的安宁与富裕,对其他事情都很冷漠,包括对政治,这就造就了加拿大买选票的政治环境,台上的政党只要有机会就不惜一切代价地花钱买选票,买选票的钱来自于向高收入者征税,买选票的好处是补贴有投票权的低收入者,以求连任,于是人们越来越懒,越来越依赖政府发钱,力争下游的人越来越多,支持发钱的选民也就越来越多,所以买选票的政治正确在加拿大会被所有政党效仿,形成了正反馈,愈演愈烈,每个台上的党派都会变本加厉地发钱。疫情期间,特鲁多政府的花式发钱,颇受欢迎,成倍地把原来劳动的人变成了伸手的人,同时也再次印证了加里斯洛夫斯基在15年前的看法。但是,不要忘了,发钱只能通过财政政策,而不能通过货币政策实现。

很多人分不清什么是财政政策,什么是货币政策。财政政策有两个方法:1.直接进行转移支付,从富人那里收税发给伸手的人,例如,特鲁多现在的做法;2.政府兴建项目,搞基建,通过政府花钱拉动就业,即,著名的凯恩斯主义,例如,罗斯福1933年的以工代赈。货币政策是指,央行放水给商业银行或资本市场,让商业银行保持流动性,并将这股流动性通过贷款传递给工商企业和消费者。简单的区别是,通过财政政策发出去的钱,不用还了,白给;通过货币政策发出去的钱,是借出去的,得还。能拿到财政政策发下来的钱,必须证明自己身处困境,需要救济;能拿到货币政策发下来的钱,要证明自己有还款能力。于是加拿大出现了两类聪明人和一类笨人:能拿到救济的人要么真的需要帮助,要么不惜力争下游,去满足被救济的条件;能借到款的人努力买房子,否则借不到低利率的贷款;最后一类努力赚钱然后存起来让别人借走。各位读者可以对号入座了。

疫情放大了加拿大政治和经济特点,以前看不清楚的人,不能再糊涂下去了。既不力争上游,也不力争下游的人,在加拿大生活得很辛苦,当然这是自找的。

这一段,没有跑题,我希望大家看清楚加拿大基本的政治经济关系,明确自己该做什么,不该做什么,以及为什么有人只要有机会就贷款买房子。房子是低利率的载体,贷款的抵押物;房子可以租出去,于是贷款就有人偿还了,这是成本最低,风险最小的利用货币政策的可行措施。很多人在朋友圈瞎嚷嚷,央行印钱了,要出现通货膨胀了。央行印的钱,通过工资发给你了吗?没有吧,那通货膨胀怎么可能发生呢?其实,2010年开始各国央行就开始大规模印钱了,但很少有国家出现大规模通货膨胀,原因是,从印钱政策中获益的人,即,能借到钱的人,边际消费倾向低,没有用借来的钱消费,而是购买资产了,因此资产价格普遍提高,股价和房价都在涨,传说中的恶性通货膨胀始终没有出现。货币政策,是帮助能贷款的人先富起来的工具,当然,不去借钱的人享受不到。财政政策,需要力争下游,或真正遇到困难。那些两个政策都享受不到的人,面临一个灰犀牛问题:资产贬值。

房子,成了一个令人纠结的核心问题:买来投资,可以受惠于货币政策,但需要经营,怕麻烦的人需要自己取舍;买房的人多了,供应有限,房价就会涨,水涨船高,有效地应对货币泛滥,但非居民一时进不来,租金上不去,怎么取舍呢;有避税癖的人,在斤斤计较时发现,房地产投资中的费用是可以抵税的,但要拿到房贷就需要证明收入,收入高了税就高,怎么取舍呢?很多人已经在取舍和纠结中度过了10年,期间,所有多伦多的房产价格都翻了一倍。纠结是有成本的,你要再纠结十年吗?

04 我看到三个推动房价上涨的drivers

众所周知的推动房价上涨的原因就不再重复了。说三个我发现的,无惧疫情,推动房价上涨的原因吧。第一个是加拿大人几乎都认为房产是一项好的长期投资;第二个是加按的力量;第三个是按揭助手的力量。

早在2014年,GENWORTH公司所做的消费者调查报告中就披露了一个重要信息,打算买房的人中,有90%的加拿大人认为购买房产是一项好的长期投资。2018年CHMC将这一话题也纳入了消费者调查报告,结果是more than 80% of buyers feel confident that buying ahome is a sound long term investment。2019年CMHC的消费者调查报告中这一数据更加具体了,87% of buyers feel confident that buying ahome is a sound long term investment。我在公众号文章《加拿大人买房考虑了哪些因素》一文中披露了这个数字,但并没有引起大家的注意。罗伯特席勒在新书《叙事经济学》中披露了美国人对这个问题的看法,最高的时候有43%的美国人认为买房是一项好的投资,最低的时候只有32%的美国人认为买房是一项好的投资。按照席勒教授的研究,叙事,是一项非常重要的经济因素,如果你身边的人都整天念叨XXX是一项好的投资,你也会这么认为,甚至参与进去。重口烁金的资产就是人们的心头好。加拿大人对房产的叙事,已经完成了全民洗脑,80%-90%的加拿大人认为买房就是一项好的投资,而且是一项长期的好的投资。这个长期到底有多长呢?婴儿潮一代人,即今天65到74岁的这代人,有71%的人认为住在独立的房产中是最适合的,这些昂贵的房产依然被老人家占据着。疫情重灾区是老人院,那些卖掉了自住房搬去老人院住的老人家深受其害。目睹疫情中老人院发生的一切,那些还没卖掉自己房产的老人家,是绝不肯轻易搬出现有住房的。因此,疫情期间,以及疫情过后,二手房市场上独立房产的供应将严重不足,供给的缺乏势必推高独立房产的价格。

能够加按的借款人,可以从房子里提取现金,作为下一套投资房首付款,用银行的全款买投资房。疫情爆发初期,大家都去囤手纸了,我提醒了几位比较听劝的财商群里的朋友:疫情刚爆发,3月份的房价没有下跌,大部分行业还可以正常工作,应该马上做投资房的加按,如果疫情严重,拿着现金做储备,疫情过去之后,如果不需要这么多现金,可以拿出来做首付投资下一套房子。听了我建议的几位朋友,现在已经把新的投资房租出去了。很多人满腹狐疑,疫情没结束,经济没有明显好转,外国人进不来,买房的钱从哪来的呢?经济学家是发现不了这个秘密的,所有不躬身入局的人也都发现不了这个driver:加拿大本地有收入的家庭,可以从现有房产加按出现金,并申请贷款买更多房产。

多伦多是一个国际化都市,与普通的城市不一样。安省平均房屋自有率68%,而多伦多只有56%,说明租房的人比例超出了全国和全省水平。我在Youtube上6集视频《为了平衡一生的收入我们被迫投资中》讲,地产投资者的战略伙伴有两个:银行和租客。租客是房贷帮手,他们不仅支撑着房贷付款,而且支撑着房贷申请。银行在计算房贷申请人偿债能力时,会用租金直接抵减这套房子的所有债务,因此大大提高了借款人的偿债能力。作为房东,不要与租客斤斤计较,租客是批房贷,扛房贷的主力军,一定要善待租客,他们在不亲自出场的情况下,默默地帮房东申请着贷款加按,或新的投资房贷款。看到这里,请房东默默向房客道一声“辛苦了,谢谢,明年不加租了。”

结语:

害怕二次疫情吗?害怕被裁员吗?除了抢购手纸,更应该把房产里的现金取出来做储备。在加拿大,房子是公认的优质资产,值得长期投资,这种叙事一次次被验证,疫情的突袭不仅没有削弱这种长期持有房产的信心,反而得到了加强。与其寻寻觅觅房价上涨的原因,不如更好地利用加按策略加强自己抵御风险的能力,并为进一步投资做好准备。

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