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围观 ◇ 温哥华1卧室公寓投资价值碾压上海小户型?

2020-11-04 来源: 微信公众号 好房网 阅读:

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几乎所有客户都会问一个问题,那就是上海和温哥华的房子哪边更适合投资?

温哥华人口不足70万,大都市圈人口不足240万,而上海人口过2000万,大都市圈人口接近5000万。所以两者对比总有关公战秦琼的感觉。

如果一定要比,那就把温哥华的1卧室公寓和上海的小户型做个对比,毕竟这个层面的投资者数量最大,投资门槛也最低。

先来看一看温哥华。

下图这套公寓1卧1卫,面积420平尺,约合39平米,如果按照中国住宅带摊面积的算法,相当于中国45-48平的小户型住宅。

地点位于温哥华的1330 Harwood Street,20层高,窗外有无敌海景,距离温哥华的日落海滩、斯坦利公园、商业中心都是步行可达,当年的标准差不多是上海黄浦江边能俯瞰外滩的豪华公寓了。

唯一欠缺的是房龄长了一点,建于1969年。

这么一套地段满分,年代久远,面积在1卧室公寓算比较大的房子,目前挂牌价仅为34.9万加元,约合人民币178万。

这个水平的1卧室公寓月租金可以达到2000加元左右,差不多就是1万人民币一个月。

在不考虑房东养房成本的前提下,租金回报率6.7%,这个数字远高于加拿大目前的基准利率,也远高于银行抵押贷款利率,在中国也比绝大多数的理财产品回报率高。

不过,加拿大公寓和中国公寓在持有成本上还是有较大差异的,比如中国的公寓并不强制要求买保险,物业费绝对值也没有温哥华高,而且不用每年向市政府缴纳地税。但总体来说,即便房价没有暴涨,仅凭租金回报这份投资也还说得过去。

再来看看上海。

静安区南京西路,这地段也没毛病,2009年的次新房总价303万人民币,约合59.4万加元,但是面积不大,只有43.45平米,考虑到国内高层公寓的公摊普遍在20%以上,这套住宅的使用面积大概在35平米左右,约合375平方英尺。

同一小区的稍大户型月租金要价12000元,按照推算,这套面积为43平的小户型租金应该在8000元人民币左右。

这么算下来,这套静安黄金地段的小户型租金回报率大致在3%左右。

房地产市场的复杂程度当然不是这个简单的对比可以解释清楚的,但这种对比至少能给大家一个比较直观的印象,那就是温哥华市中心的房价不比上海贵,温哥华市中心公寓的租金回报率不比上海低,而温哥华的房屋抵押贷款利率比中国要便宜多了。

另一个非常重要的点在于是温哥华房产大部分是永久产权,而上海公寓只拥有固定期限的土地使用权,未来如何解决土地使用权续期的问题目前还没有明确说法。

当然,过去十年温哥华房价涨幅在西方城市首屈一指,但与上海相比还有很大差距,只是从2020年开始,温哥华和上海谁的房价还能保持强劲的上涨势头,目前很难预测。

假设温哥华和上海的小户型公寓在投资的财务回报上没有太大差距。他一定会向客户推荐温哥华公寓,因为上海房产以人民币计价结算,不可自由兑换,面向的是国内市场,由国内买家定价。而温哥华房产以加元计价结算,可以自由兑换,面向的是北美为主辐射全球的市场,由加拿大本土买家和国际买家共同定价。

从这一点上讲,温哥华小户型低总价的公寓流动性更好,国际化程度更高。这或许是比投资回报率更吸引中国买家的地方。

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