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揭秘 ◇ 300万的房子直降100万仍然卖不掉!为什么?

2019-12-26 来源: 微信公众号 乐家地产网 阅读:

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同在西北省会城市兰州的读者,小李和老王,找我咨询楼市的事儿,但问题内容却截然相反。

小李说,“毕业几年了,想在兰州买套房子,但为什么大部分城市的房价都跌了,唯独兰州还在上涨,到底还要涨多少?”

老王则说,“生意做不下去,想把兰州的房子卖掉。然而房子挂了1年多卖不出去,房价已经被迫下调100万了,仍然卖不掉,已经亏得一塌糊涂,接下来还会再跌吗?”

到这里,你一定很奇怪,同一个城市,怎么会出现两种楼市行情。是他们的认知问题,还是不关注新闻,择或是被人忽悠了?390万打折100万卖不出,如此惨烈的下跌,兰州和老王发生了什么?

经过仔细交流后,答案逐渐揭晓,这背后藏着几个很重要的楼市逻辑,是大多数人捉摸不透的,而且适用于所有城市。下面子木帮你解读,一定要仔细看。

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其实不止是兰州,目前很多城市,尤其是三四线城市,均出现了这种情况,一半人认为房子在涨价,而另一半人认为房子是在降价。

究其缘由,是大家关注的市场立场不同。

现在的购房者,买房的主要动力源于结婚。娶媳妇,丈母娘的首要条件是婚房,而且谁都不愿意委屈自家闺女,婚后住在别人家的二手房里,房子必须得是新房。这个观念尤其在三四线城市中盛行,简称“新房癌”。

而像一线或者新一线城市则不同。经济发展较快,城镇化率高,城内可供开发的新房越来越少。长久以往,二手房成为了市场的主要交易端口。例如北京,2019年1-11月,新房成交了63356套,二手房则成交了130856套,新二手房成交比例,1:2.07,这还是在今年新房供应井喷的情况下。

按照2018年度GDP排名,兰州应该算是五线城市,因为有省会行政等级加持,勉强够得上三四线。所以小李就是三四线一名典型的“新房癌”患者,一门心思关注新房市场行情。而老王则不同,因为卖房,关注的肯定是二手房行情。

这里要敲小黑板了。

任何城市,真正的楼市行情一定要看二手房。因为市场的本质在于交易,房子卖得出去叫做商品,卖不出去就是钢筋水泥壳子,纸面财富。

兰州这个城市,虽然是西北省会城市,但城市发展远远不够,2018年总共创造了2582亿的GDP,位列全国百强GDP城市第96位,甚至不敌江浙一带的县城。经济薄弱,产业结构滞后,高素质人才持续流出。

唯一的亮点,可能就是靠着“一带一路”的噱头炒起来的房价。经过上轮楼市大周期,房价从2015年的8000元/平米左右,直接飙到2019的1.3万/平米。这个房价甚至超过了强二线城市重庆和长沙。

当然我在之前多篇三四线文章里也讲过了,没有购买力支撑,再高的房价都是昙花一现,在泡沫上舞蹈。从2018年下半年开始,三四线城市房价开始陆续走进「有价无市」的横盘行情。像兰州这样靠棚改“催升”的城市,2019年房价一定会加速回落。

所以老王如所说,“二手房高价无市,腰斩30%,即使降价100万都卖不出去”,这才是最符合兰州的真实市场行情。

但问题来了,老王是对的,那小李面对的新房市场行情就是假的吗?为什么还会有上涨现象?

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其实也不难理解。

像兰州这样,“新房市场占主流”的三四线城市,背后牵连的东西实在太多了。

开发商不到万不得已不可能降价,而媒体、信息渠道又靠开发商吃饭,自然在报道上肯定要烘托出一种房价上涨的想象。

对于地方来说,房价自然要“稳住”。有一个现象很有意思,就是每逢房地产进入寒冬期,就会有城市急忙推出“限跌令”,禁止开发商随意降价促销。

例如今年以来,江苏邳州、江西赣州、湖北省恩施、安徽马鞍山市等多个城市相继发布“限跌令”,其中马鞍山发布文件,要求所有开发商下调房价必须在10%以内,否则就要重罚。

你会发现在新房市场,所有人都在维护一个“房价绝不可能下跌”的秘密,尤其是新房库存大的城市。这就好比在一场赛跑过程中,裁判员、媒体和大多数选手都是一伙的,那么像小李这样刚进楼市的小白选手,可能连怎么跑输的都不知道。

但是纸毕竟包不住火,市场总归是需要真相的。二手房市场若持续「有价无市」,一定会有像老王这样着急套现的人主动下调报价,这样的人多了,秘密就藏不住了,这便是房价踩踏原则。二手房房价会迅速下跌,从此传导至新房市场。

当有人知道二手房和新房市场的价差如此之大。同一地段,差10万可能有新房癌,差50万也可能选择新房,差100万呢?谁还去买新房?

新房无人问津,开发商为了活命能不能兜住底子?这是要思考的问题。

现在看来,真相漏了底的城市不在少数,在“买涨不买跌”情绪影响下,购房者开始观望,二手房价加速下滑,新房摇摇欲坠,这种现象已经在大部分城市中蔓延开来。

所以,这段时间在问我,“为什么房价还在涨”这种问题之前,一定要先去看看二手房市场行情。

如果找不到可靠的信息源,也不难。去请楼下中介门店的小伙子吃顿饭,把他灌醉,问问他最近来看房的人多不多,挂牌业主有没有下调房价。如果连个问询的人都没有,还有什么理由兜住这个谎言?

毕竟他的一句真话,可以让你守住甚至几十万的血汗钱。

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当然如果把老王卖不出去房子这事儿,完全“归功于”冷淡的楼市行情,未免太极端。因为老王这个房子390万,降到290万,相当于折价30%,某种意义上来说已经腰斩了。这么大的降幅是很夸张的。

在交流过后得知,除了行情以外,还有两个致命的因素。

1、不成熟的地段

2、大户型

老王这套房子买在了兰州的安宁区。

兰州整个城市是以黄河为主轴,沿岸发展的狭长型城市带。总共5大区3大县,外带3个新区。其中老城区,也是核心区是城关区,隔壁是便是七里河区和安宁区。而新区则分别是兰州新区、经济技术开发区和高新区。

论其城市起源和区位规划,这个也有研究,但篇幅太长今天暂且不讲。要说的是,2582亿GDP的经济体量根本支撑不起这么多新区同步发展,别看名字高大上,概念新颖,规划宏伟蓝图,但这背后都需要真金白银和实打实的人才支撑。

老王就是如此,买房的时候,听信售楼处炒概念,认为安宁区是兰州未来绝对的核心,于是满心欢喜买了房子。结果新规划的配套设施迟迟无法兑现,甚至公交车线路都没开几条,人都过不去,房子怎么卖得出去?

这个问题其实是大多数城市的通病。我们亲眼目睹了曾经新区满江遍野的时代,也目睹了当下新区升级,所谓空港新区和自贸区遍地开花的时代。但是规划归规划,实际上能成功的屈指可数。

拿空港经济区来说,到目前为止,中国只有深圳离成功“最近”。深圳是什么城市?人口、产业、资金投入岂是一般城市所能比的。这样看,你就知道你家门口规划的新区虚实几何了。

如果你实在无法判断新区有无未来,教你一个方法,对比新老区的工资待遇。

说白了,区域发展就是实体经济,首先是薪资待遇不错,然后就业良好,居民买房,进入良性发展循环。反之,如果待遇起不来,人才不会流入,这从根基上就断了。

各种规划都是虚的,只有工资是实的,什么时候新区的工资比老区的高一个段位了,人才和财富才能聚集起来。这个地方大概率是有发展的。

说这些的目的,仅是为了告诫那些听到某某地方规划了一个新区,就冲进去买房接盘的人。在楼市中,不要相信任何人说的话,要像看清自己一样,看清这个城市的最实际的部分,有些人好高骛远,有些人慵懒懈怠,城市亦是。

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第二个就是房子的面积问题。

老王这套房子220平米,买在了兰州历史巅峰,单价1.77万/平米,总价390万。现在割肉降了100万,相当于每平米打折4500元,单价为1.3万/平米。但即使如此,房子依旧卖不出去。因为总价是290万,还是很高的。

220的大平层,290万的总价,如果按照当前最新房贷利率计算,20年贷款,每个月需要承担13000元月供,这对于人均工资只有4500元,最低工资只有2-3千的兰州来说,已属于实打实的豪宅。

况且退一万步讲,在兰州能买得起这种房子的,大概率不会买二手房。一是这样的房子不是稀缺品,二是讲究个面子问题。

这在楼市中,也叫做「总价流动性」规则,“一般情况下,总价和流动性呈反比”。

当初我还记得炒房客有一个派别,专门投资老破大,博的就是低单价。等到楼市火热,单价上涨,再加上大平米,可大赚一笔。

然而现实是,大平米流动性实在太弱,这些人还没等到楼市复苏,资金链就开始断裂,纷纷倒在了血泊中。

所以我给的建议是,如果是终极改善自住(未来再也不搬家了),可以选择购买大平米房子。

如果未来肯定有置换需求,例如计划生二胎、和父母一起生活,或学区房等等,为了更好出手,一定要买满足刚需的高流动性房子。在一二线城市,80~100平米是流动性最好的房子,在三四线城市,则是100~150平米之间。

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最后再多说几句。

1、买房一定要注意三要素:时机、地段和户型。如果三者皆得,房子再不济也能起到保值的效果,如果处于基本面好的城市,未来跑赢通胀是没问题的。

2、要谨防「有价无市」型市场,别以为房价涨了就感觉自己身价翻倍了。试着把房子挂出去看看,如果有人询问,你很幸运,如果无人问津,那你就要当心了。很可能被假象蒙蔽。这种情况典型存在于三四线城市中。

3、一定要专注二手房楼市,因为它是业主用脚投票的真实市场行情,而新房市场只是二手房市场的滞后表现。值得注意的是,接下来一些房价泡沫,会被接下来的寒冬周期刺破,会有大量的捡漏时机,聪明人会从中取得先机。只有小白才会一门心思冲进售楼处接新盘的生意。

4、在新区买房,机会和风险并存。如果一定要买,就以交通为主要考量指标,其次是有写字楼、商场的大型商圈。记得,有人口流动的地方才有价值,其他一切都是谎言。

5、未来房产投资会越来越难,闭着眼买房能赚钱彻底成为历史,心里面一定要明白这个形势。当然这也是好事,会让整个市场更公平,知识创富,才是亘古不变的定律。

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