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多伦多华人房屋被MPAC高估了30万 法官这样判

加国无忧 08-09 18:46 1576 大字

多伦多一对华人夫妇的房屋在2017年报税年评估物业市值时,被估为$1,122,000。但是业主认为,自己的房屋与社区内其他房屋相比明显估高了。他先是向市政物业评估公司(MPAC)提出要求重估,但是没有成功。于是,他又向评估审核委员会(Assessment Review Board)提出上诉。

根据法庭文件,应诉方MPAC提供了其评估报告和相关的分析资料,并认为重估后的市值应为$1,251,000。虽然新的估值更高,但是MPAC并没有要提高该物业的估值,只是提交了有关资料。

评估审核委员会在裁决中指出,这间物业的估值是否过高,首先要基于聆讯中提交的证据,决定2017年报税年的物业市值,然后再根据邻近相似物业的估值来决定是否需要调低。

委员会引用了《评估法》(Assessment Act)的有关条款,指出现值(current value)是指物业如果出售的价格。

MPAC在估值分析中称,考虑到市场变动,以及2016年1月1日估值日当天没有相似的房屋出售,所以此案例的房屋参考了2014年2月至2017年9月期间,附近126间房屋的成交数据,用以判定2016年1月1日的估值。

MPAC的代表在分析中比较了四间房屋,经时间调整的估值分别从$992,750至$1,431,352不等,并认为华人的这间房屋估值落在这一区间。比较的因素有:地块面积、屋前地宽、房屋居住面积、建造年份、售价、经时间调整的售价(TAS)、2016年估值(CVA)和2016年每平方尺估值。

但是提出上诉的华人业主并不同意MPAC的估值方法,并认为MPAC使用数据有问题,包括:MPAC比较的房屋包括一些两层楼独立屋,而他的房屋是错层式(split-level)物业;MPAC使用销售率趋势分析(Sales Ratio Trend Analysis),对市值走势存在主观判断,因而不可靠。另外,用于比较的三间房屋都是在2015年初售出,距离估值日达远,变数更大。

华人业主还提交了另一个更直接的比较方法,使用在最接近估值日的销售数据,再依据不同房屋之间的一些差别因素作出调整。

上图中每一项因素的估值都是他与当地的地产经纪讨论后得出的。业主又举出7间类似房屋进行比较,这些房屋的成交日更接近估值日,房屋也更相似。其中最相似的一间于2015年11月底售出,成交价是$860,000。再根据图表B作出调整,得出他的房屋要再减$55,000,所以估值是$805,000。

委员会指出,华人业主与MPAC使用不同的方法估值。MPAC是基于已售相似房屋的信息得出一个合理的市值。MPAC得出的每平方尺TAS中位数是$530,而该华人的房屋每平方尺市值(CVA)是$475,说明与相似的四间房屋相比是被低估了,对于这一点,华人业主没有提出反驳,只称MPAC的统计方法有缺陷。

另外,MPAC的代表指出,虽然华人业主的房屋是分层式物业,但销售数据显示,分层式物业平均每平方尺的市值与两层楼房屋在同一区间。

委员会也指出,华人业主提出自己的比较方法来判定市值十分少见。两种估值的方法区别在于选择标准。MPAC的标准有相仿的面积、房龄、建筑质量、地段、地块和销售时间。华人业主的标准是销售时间接近估值日期,并针对这些售出的房屋的不同点作出具体金额的调整。

但是委员会强调,《估值法》要求估值是基于达成买卖的数据,所以可以接受的证据最好是用成交数据,最好的证据是在估值日当天成交的数据,如果当天没有成交,就选择接近成交日的销售数据。

委员会认为华人业主的比较方法有一些合理性,即这些接近成交日的数据应该是最准确反应估值的,但是委员会发现华人业主的分析方法有问题,包括他的分析结果最后是集中于另外一间物业。其次,该华人将这一间物业与自己的房屋进行比较和调整市值时,使用的数据不是来自市场,因此不符合《估值法》的要求。这些调整价格的来源是一位本地的地产经纪,而该地产经纪并没有出庭作证,因此可信度较低。

第三,委员会认为华人业主在作时间因素调整时,以每月$5,000计,那么如果2015年10月1日以$500,000售出,到2016年1月1日就可售$515,000。但是,如果是2015年10月1日以$2,000,000售出,到2016年1月1日可售$2,015,000。两者的价格涨幅完全不同,这显然不可信。

最后委员会认为,MPAC与华人业主双方的证据综合起来得到的证据最佳,即对估值日前后28天内售出的两间物业做对比,取两个成交价的中位数,得出$1,176,500。不过,MPAC并没有要求提高已有的估值,因而,最后,委员会裁定该物业的市值仍为$1,122,000不变。另外,由于这宗上诉是在2018年3月31日之前提出,所以该市值也将适用于2018年报税年。

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