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三张图看懂温哥华公寓市场走势

温房网 09-21 06:44 3734 大字

世界上没有无缘无故的爱,大温也没有无缘无故的房价上涨。公寓市场的火爆给人一种突如其来的错觉,但数据分析告诉我们,这一切都是可以预测的。

现在我们就试着用三张图看懂温哥华公寓市场的未来走势。

最近这波公寓行情出现在2017年2月,也就是中国春节之后。如果一定要把房价上涨和中国资本扯上关系,这也许是个证据。

2017年2月大温公寓成交量为1275套,比2016年2月的1790套下降了28.8%。但公寓基准价格为52.63万加元,比2017年1月增加了2.7%。成交量极度萎缩但价格出现上涨,也就此拉开了了公寓行情的帷幕。

6个月后,也就是2017年8月,大温地产局的数据显示,公寓基准价格上涨到62.68万加元。对比2月涨幅达到19%。这意味着在春节之后投资公寓的买家,仅仅半年就获利10万加元,相当于每月给自己发了1.6万加元的工资。

很多人对公寓价格的印象就停留在这一阶段,甚至有媒体后知后觉的表示大温地产板块轮动,公寓市场接过了涨价的接力棒。

但真相是公寓的上一波大涨就出现在2015年10月-2016年8月间,历时10个月基准价格从42万加元一路走高到51.43万。涨幅达到22.5%。比2017年正在进行中的公寓行情涨幅更高。

图中可以看出,2016年9月大温海外买家税的影响全面体现,公寓价格进入平台整理,基准价格围绕50万加元开始了长达6个月的横盘。从这个角度看公寓比独立屋更像市场赢家,因为在市场最冷淡的时候也只是横盘整理而不像独立屋有明显的回调曲线。

也就是说公寓从来没有缺席大温地产的每一次行情,只是过去笼罩在独立屋的光环之下,并没有成为市场和媒体瞩目的焦点,2017年由于独立屋市场疲软,大家才把聚光灯定格在公寓市场。

如果把时间起点设定在2015年10月,那么到2017年8月,22个月的时间内,大温公寓基准价格上涨49%。

由于公寓总价低,所以缺乏独立屋炒房2年大赚百万的广告效应,但彼时投资公寓的买家依然赚的盆满钵满。而且公寓行情仍然坚挺向上,而独立屋意境偃旗息鼓。

如果把时间线的长度放到过去十年可以看到2006年1月到2017年5月间,大温公寓市场的波动可谓风起云涌。

公寓价值的挖掘并不是一帆风顺,在2009年甚至出现过断崖式的下跌行情,2010年深V反转之后再度回调,随后开始了长达5年的低位震荡。直到2015年,随同独立屋一起演绎了“大温地产的史诗级上涨”。

值得关注的另一个数据是2015年至今,公寓挂牌数量和交易数量的比例关系。2017年8月之前,挂牌数量和交易数量之间基本保持同一个趋势,也就是挂牌数量涨则成交数量涨,挂牌数量降则成交数量降。但在2017年8月背离现象第一次出现。也就是挂牌数量降,而成交数量涨。

这种现象有一个通俗易懂的表达:抢房子!

从图中可以看出,2017年6月以来,公寓成交量正在温和放大,而挂牌数量则是迅速下降,说明市场需求仍在放大,而供给则迅速萎缩,一方面是交付使用的新建公寓数量锐减,一方面是二手公寓的持有者惜售捂盘。而楼花市场的高歌猛进也让公寓现房市场提高了对未来价格的预期。

根据历史经验,如果蓝线继续向上而红线继续向下,当二者形成交叉时,市场的拐点也许就要出现。

所以9月分的数据至关重要,如果挂牌数量开始复苏,成交量继续放大,则市场可以进入坚定的上升通道,因为买家和卖家能够就市场的未来达成一致,交易活跃换手积极,新玩家不断进场有继续推高房价的动力。

如果挂牌数量继续下降,成交量继续放大,则意味着卖家对未来市场的预期越来越高,而买家的投资热情很容易被过度的预期吓退,此时就可能出现极速回落,进而对市场心态造成巨大杀伤。

考虑到上一次行情持续了10个月时间,所以大温公寓市场的未来走势,金9银10就之后将能见分晓。

内容来自温房网,点击查看原网站
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