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    深度解析:华人买温西6卧豪宅成血腥噩梦 买房这个坑不得不防!
    2019年5月14日    来源: 杨雪露姜凌律师    阅读:    [我要投稿]   [我要收藏]

    买房是个技术活

    在大温安家置业是每一个移民的梦想,也是很多人一生中最大的一笔投资。也正是因此,买房成了一个“技术活”,忽略一个细节,少问一句话,都有可能让圆梦之旅变成噩梦的开始。

    豪宅背后的血案

    邵女士 (Shao姓,音译)是加拿大公民,原本和丈夫还有三个女儿住在温哥华。2009年的这一天,她看中了一套温哥华西区Shaughnessy豪宅,而这栋房子刚好在降价,从原本的叫价768万降到了698万。

    这栋有6个卧室、10个卫生间,而且装修精致的豪宅一下就抓住了邵女士的心。而卖家一下降价70万,更令这栋房子看上去无比划算。因此,邵女士立刻就决定拿下这栋豪宅。

    在和这栋豪宅的经纪交流后,邵女士拿到了更多的优惠,最终以613.8万加元成交。

    不过邵女士也提出了疑问,这么好的房子,为什么可以一口气降价一百万多万?

    卖家王女士(Mei Zhen Wang,音译)给出的解释是,孩子在学校不开心,要转学到西温,所以要尽快卖掉这栋房子去西温买房。

    有三个女儿的邵女士很容易就接受了这个解释,于是她立刻交了30万的定金。

    订金交了5天后,邵女士和朋友说了自己新购入的豪宅的事情,朋友却神色奇怪地对她说:“这栋房子我怎么好像在新闻里见过……”

    于是邵女士上网搜索了房屋地址,才发现这个房子以前曾经发生过可怕的凶案。

    2007年11月3日,现任屋主王女士的女婿Raymond

    Huang就在这个豪宅的大门口被人乱枪射死。而Raymond的真实身份,是一个当地华裔黑帮的头目。血案发生当时,Raymond10岁的女儿刚好目睹了全程,她马上回家拨通了911的电话,对着警察哭喊:“我爸爸被枪击中了!”

    那时,正是BC省史上最严重的黑帮纷争时期,接连有6名黑帮人士遭屠杀,而凶手至今都没有被抓到。

    但是这一次的东窗事发导致Raymond的老婆袁女士(Yuan,音译)——也就是屋主王女士的女儿被香港政府逮捕,因为他们夫妇俩曾涉嫌贩毒和洗钱。

    而他们10岁的小女儿也被温西的Point Grey学校开除。不得已的情况下,外婆王女士必须独自带着外孙女转学。这才有了卖房的事情。

    知晓了这一切的买家邵女士认为自己在被欺骗的情况下买入了凶宅,愤怒至极,一纸律师信将王女士一家告上了法庭。

    邵女士认为王女士一家和经纪都知道凶案的事情,却没有人主动告知她,她要求卖家退还她30万的定金和33.8万的利息加损失。

    然而,豪宅不等人。

    就在邵女士放弃了这个豪宅后的一个月,一名杨姓女士就在知晓该屋为凶宅的情况下以550万加元签下买房合同。现在,2019年,这栋位于温西Shaughnessy中心的豪宅已经涨到了1500万。

    案情反转 30万定金打水漂

    2018年3月,BC省最高法院判定卖家王女士隐瞒真实卖房原因,判卖方败诉,要求将30万元定金退还邵女士。但王女士不服判决,决定上诉。

    2019年4月23日,BC省法院推翻了上一次的判决,判定卖家不需要赔偿。因为王女士一家因为孩子转学卖房的原因是真实的,而王女士在卖房的时候,不知道邵女士会介意家门口发生过凶案的这件事,所以不存在蓄意欺瞒。

    最终,邵女士败诉,卖家无需赔偿,但是卖家王女士向邵女士索求63.8万的损失。

    也就是说,邵女士最后,没买到豪宅,没拿到定金的赔偿,还要反过来赔偿卖家63万的损失,简直是赔了夫人又折兵。

    而BC省法院对此案的反转判决,也引得民众议论纷纷。从感性角度出发,很多人都对邵女士同情不已。然而,从理性的角度来看,究竟是什么样的法律根据,让法官最终改变了主意呢?

    加西周末特邀法律专家姜凌对此案的法院判词进行深入剖析,手把手教你如何在买房卖房时,避开陷阱,保护自己的权益。

    对本案判词的深入分析

    一审卑诗高院认定卖家Mei Zhen Wang隐瞒真实卖房原因,判卖方败诉,要求将30万元定金退还Shao女士。但Mei Zhen Wang不服判决,决定上诉。上诉成功。

    一审卑诗省最高法院Pearlman法官按照如下2个法理进行断案:1)货物出门概不退换原则和卖家披露义务;和2)虚假陈述。

    1) 货物出门概不退换原则和卖家披露义务

    根据普通法的原则,在卑诗省,除非在某些例外情况比如欺诈、有意的失实陈述,对新建房屋的可居住性的默示保证,以及披露潜在缺陷的义务外,货物出门概不退换原则在房产交易买卖中继续有效。

    如果缺陷导致房屋危险或不适合居住,则卖家有义务向潜在买家披露重大潜在缺陷。潜在缺陷是指买家通过合理的检查查询无法发现的缺陷。

    在房产交易中货物出门概不退换原则在如下情况下不适用:

    1) 卖家欺诈性地歪曲或隐瞒情况;

    2) 卖家知道潜在的缺陷导致房屋不适合人居住;

    3) 卖家鲁莽地做出对于与居住房屋适用性有关的陈述的;

    4) 卖家违反其承担披露潜在缺陷的责任,而该缺陷会使房屋变得危险。

    Pearlman法官引用先前的案例来解释潜在和明显缺陷的区别。

    明显缺陷是指通过合理检查和对房产进行合理查询可以发现的缺陷。案例就买家检查和查询义务的范围提供了一些指导。在某些方面,该义务的范围是划分潜在和明显缺陷之间的区别。一般而言,买家检查和发现明显缺陷的责任相当高。这意味着,如果在随意检查中可能无法发现到的缺陷而在称职人员(职业验屋师)的合理检查下可以发现的缺陷,则该缺陷可能是明显的。

    缺陷是明显还是潜在的是一个事实问题,需要考虑一些因素,包括在有合理必要透露缺陷的情况下,缺陷的性质、对买家的重要性以及检查和调查的程度。

    一般而言,买家承担房产品质缺陷的风险。如果买家能够证明如下情况,则该风险就可以转加给卖家:(i)合同违约; (ii)积极隐瞒(即欺诈); (iii)有意的失实陈述;或(iv)新建房屋的可居住性的默示保证。

    在潜在缺陷会造成房产危险或不适合居住的情况下,这种风险的责任也可以适用于潜在缺陷的确立。简而言之,卖家有普通法下的义务披露:(i)如果通过合理检查或通过合理查询无法发现的潜在缺陷;和(ii)潜在缺陷会使该房产危险或不适合居住。如果缺陷不会使房产变得危险或不适合居住,则无论所涉及的缺陷是明显缺陷还是潜在缺陷,都适用于货物出门概不退换的原则。

    先前的案例中确认卖家知情的潜在缺陷会造成房产危险或不适合居住的有:房屋建造在斜坡上,而斜坡会塌方;天窗透水;房屋结构不稳;房屋附近有辐射源等等。

    上述潜在缺陷的认定是客观的,而本案的潜在缺陷是主观的,即Raymond

    Huang是不是个房屋潜在缺陷。Pearlman法官不认为是潜在缺陷。Raymond

    Huang的去世与房产的质量或内在品质有关的缺陷没有关系。此外,卑诗省房地产委员会规则5-13(1)(a)(i)和(ii)中关于财产或土地的重大潜在缺陷定义为通过合理检查房产无法辨别的重大缺陷,

    包括以下任何一项:

    (a)造成房地产的缺陷

    (i)危险或对居住者有潜在危险

    (ii)不适合居住。

    只有满足这一要求,才需要在房屋买卖交易中房产披露声明要求中披露。

    随后Pearlman法官分析了虚假陈述的法理。

    财产披露声明要求原告披露她所知道的有关房产或土地的重大潜在缺陷。Raymond Huang的死并不是房产本身的缺陷或不完美,也不是任何可衡量的房产的条件或品质。

    虚假陈述需要满足如下条件:

    1)卖家向买家陈述事实;

    2)事实陈述是虚假的;

    3)卖家在陈述时明知虚假,或者是鲁莽地做出虚假陈述,而不知道它是真是假;

    4)卖家有意让买家按照其陈述行事;

    5)买家因依赖虚假陈述而被诱导订立合同,从而遭受损害。

    Pearlman法官注意到卖家的经纪在随后代理买卖双方时,披露了Raymond Huang被谋杀的事实,造成最终房屋成交价为 $5,500,000,比当初合同价低了 $638,000。

    Pearlman法官认定不完整的重要事实陈述也可构成虚假陈述,并被起诉。

    Yuan女士在审判时承认,如果不是Raymond Huang被谋杀的事件,她的女儿不会改变学校。

    除非她们有义务这样做,她和原告Wang女士都无意披露Raymond Huang的死亡。Pearlman法官认定她们的其它证词不完全可信。

    Shao女士通过其经纪向卖家询问卖家为什么要卖房屋,以协助她决定是否购买房产。对于Shao女士来说,卖家的出售理由是她在做出决定时考虑的因素,以及其他包括价格的因素,她对房产的看法以及房产披露的声明。

    正如Shao女士承认的那样,关于业主出售原因的调查是一个普遍的问题,而不是对房产或附近的死亡或潜在缺陷的具体调查。但是,在通过其经纪向卖家提出问题后,Shao女士有权得到准确答案,而不是一个经过计算后隐瞒Raymond

    Huang死亡的原因,作为卖家决定出售该房产的原因。Shao女士并没有问及其女儿改变学校是否是卖家出售房产的唯一原因,因为她相信卖家通过其经纪作出的陈述。对于Shao女士来说,这个陈述是重要的,她依赖它作为其购买房产的诱因。

    而这个陈述不完整,部分被隐瞒,所以构成虚假陈述,因此房产买卖合同无效,交易无效,Pearlman法官判30万元定金退还Shao女士,原告卖家败诉。

    然而,当随后卖家上诉后,上诉法院Newbury法官推翻Pearlman法官判决,认定买家败诉。

    Newbury法官同意Pearlman法官对货物出门概不退换原则和卖家披露义务的分析和断案,但是她不同意Pearlman法官对虚假陈述的认定。

    Newbury法官认为Pearlman法官对Yuan女士的不完整陈述是虚假陈述的判定在法理上是错误的,对Yuan女士知道她的回复对Shao女士来说是很重要的事实判定也是错误的。如果Yuan女士有义务披露女儿为什么要在西温上学,她为什么不去公立学校,以及为什么她离开了她以前的私立学校,那么房地产交易相关的法律就会因此需要改变。假设以下情况:

    1) 卖家希望出售,当被问及为什么时,回复说她正在离婚。她是否还需要披露她的丈夫经常在卧室里袭击她?或者他为什么要袭击她?或者说她和另一个男人犯了通奸罪?

    2) 卖家希望出售,当被问及为什么时,回复说她正搬到另一个城市。她是否需要解释她是否因为被解雇而搬到另一个城市?她是否必须说她因资金的诽谤被解雇了?或者她为了支付赌债而偷了?或者说她的孩子被隔壁的青少年欺负了?

    3) 卖家希望出售他的房子有很多原因,包括他不喜欢的邻居黑名单上的10号邻居(他总是想借用他的工具)和名单上的15号邻居,他已故的妻子五年前在那里去世了。当被问及他为什么要搬家时,他回答说:“现在是改变的时候了”。

    Newbury法官认为Shao女士问为什么要出售是一个泛泛的问题。卖家无法评估买家的敏感性和忧虑,因此无法进行全面的陈述。这种沉默不等于虚假陈述(无论是欺诈还是无辜),除非它涉及某些重要事实(即之前所说的客观的潜在缺陷),即沉默方有义务向另一方披露。否则实施这些规则会给卖方带来不可承受的负担,以评估房屋中发生的哪些事件在买方的头脑中可能是重要的,因此对他的决定具有重要意义。

    如果现在要对法律进行修改,要求在被问到像本案所要求的一般性泛泛问题时,卖家必须披露他们的所有个人原因并解释原因,即使这些原因与该物业的价值或实用性没有任何关系,这将会造成大量的案件索赔。买家可能对他们的购买不满意,可能会声称信息被“隐藏”或者发生了遗漏的失实陈述

    ——尽管事实上未公开的信息是客观的,与财产的价值和期望值毫无关系。正如Pearlman法官先前在其理由中所说的那样“确定应该在何处划出界限是非常困难的。”

    Newbury法官不采纳买家律师所声称的当一个中国人在Shaughnessy看房子并询问卖方为什么要卖房时,任何中国卖家都会理解,应该披露一些与房屋内的暴力死亡一样重要的事情。Newbury法官不接受买家律师的辩护,即Shao女士回答她的女儿正在改变学校应该被“算作欺骗”,因为在律师提交的文件中,他声称中国人都同意孩子的教育是一个重要的问题。因此搬家是合理的(而不是因为其它未披露的谋杀原因)。

    Newbury法官不接收这个辩解,她说没有专家证据支持辩护律师的论点,Newbury法官认为这种描述是文化的陈规旧习,思维定势观念。世界上许多其它文化都重视教育,可能会为了孩子的读书而搬家。这里的法院必须不是基于陈规定型观念来决定案件,而是基于法律适用于任何文化或背景的所有买卖双方,客观的评估陈述的重要性。

    在Newbury法官看来,Pearlman法官错误地将Yuan女士的陈述描述为不完整的,旨在“隐瞒”她丈夫不幸死亡的地点和方式。在她作证时,如果她女儿的私立学校没有做出不幸(即要求她转学)的决定,那么这个家庭可能根本就不会搬家。因此,也就没有遗漏的失实陈述。此外,没有证据表明她知道或应该预期Shao女士对两年前发生的事件特别敏感,并且不影响房屋的质量或其用途。没有这些证据,任何遗漏都不会是重大的。

    最后Newbury法官允许上诉,驳回Shao女士的反诉,并撤销对她有利的赔偿金。

    笔者觉得实际上上诉法官还是知道并且理解中国人文化的,法院每天处理学区房纠纷的事情,不可能不会理解中国人对死亡和学区的重要性。就我所知,法院还处理过其它一起买学区房和私校间纠纷的案子。而且这种案件很难判,因为每个法官对这种事实的感受各有不同。所以一审法官和上诉法官得出了不同的结论。文化上普遍对死亡有排斥情绪,都不希望所购买的房屋是凶宅。魁北克的法律甚至要求披露声明文件披露该房产是否曾经发生自杀或暴力死亡事件。

    另外一个原因是谋杀发生在屋外大街上,而不是发生在屋内(如苑刚的案子)。正如Newbury法官所说,如果依照中国文化,将一般性泛泛问题即为什么要出售房产视为披露有否曾经发生自杀或暴力死亡事件的要求话,这将会造成大量的案件索赔,对整个法院系统会造成负担。加拿大的法律是适用于所有文化的,而不是专为中国文化而定制。基于这个原因,所以买家败诉了。

    这个案子也提醒我们,当买家对房屋某一特性有特别要求和考虑的话,一定要书面具体明确的询问,而不是依赖互相之间文化的约定和传统问一般性的问题,而指望卖家主动披露其对房屋不利的主观缺陷。这也对经纪的要求更高了。

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