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    变天 ◇ 本拿比地产改朝换代!新市长向左或急踩刹车
    2018年11月07日    来源: 加拿大地产头条    阅读:3453    [我要投稿]   [我要收藏]

    在本拿比今年的市选中,本拿比老市长柯瑞根(Derek Corrigan)连任失败,输给了前消防助理队长侯迈豪(Mike Hurley)。

    柯瑞根在本拿比已经当了16年的市长,从2002年开始,本拿比就一直是柯瑞根和他所在的本拿比公民协会(Burnaby Citizens Association)的天下。在他的任内,本拿比大兴土木,成为了超级工地,南有Metrotown,北有Brentwood,这两大项目在大温地区都是首屈一指的大型开发项目。再加上Lougheed、Edmonds等规模较小的开发项目,本拿比的开发进程不断加速。

    在2017年,本拿比发出的建设许可总额超过了10亿加元,打破了2015年创造的8.79亿的历史最高纪录。而2018年还没过完,2017年的纪录就要作古了。仅仅在今年上半年,本拿比发出的建设许可总额就突破了7.04亿。以这个速度来看的话,今年本拿比全年发出的建筑许可总额可能突破14亿。

    本拿比在上半年一共发出了786份建筑许可,主要集中在本拿比的4个城市中心:Metrotown,Brentwood,Lougheed和Edmonds。根据2016年通过的Metrotown Downtown发展规划,在Metrotown周边将大幅提升居住密度,为了给高层建筑腾出空间,本拿比市议会批准了很多开发商拆除旧有低层建筑的申请。

    而拆除旧有低层建筑必然会导致原有租客的强烈反对,特别是那些中低收入群体的租户。根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的数据,在2010-2017年,尽管大温地区的租赁房屋总数有所增加,但在本拿比地区不升反降,这几年本拿比的租赁房屋数量反而减少了712套。这是因为Metrotown附近的大开发,需要拆除不少旧有的租赁房屋,所以导致了租赁房屋总数的减少。和本拿比形成鲜明对比的是,同一时期的温哥华增加了近2,500套租赁房屋。

    在2017年,本拿比共有18栋公寓楼完成了交易,是大温地区公寓楼交易数量第二多的城镇。购买一栋公寓楼时,平均每套公寓的成交价格为551993加元,这一价格已经追平了温哥华的Kerrisdale地区。

    地产经纪公司HQ Real Estate的Mark Goodman表示:“大温地区公寓楼的成交量出现了下降,但在一些市场,比如本拿比,公寓楼成交量的增长很明显。本拿比的公寓楼交易非常活跃,有很多都是刚刚动工就已经成交,这也推高了当地的楼市。本拿比房价上涨的部分原因是土地价格的上涨,而很多开发商在拿地时考虑的是土地价值,而非眼下的收入。”

    Metrotown成为了本拿比的中心,对于附近的6,000户租户会有怎样的影响呢?

    Belford Properties在2015年出资3,880万,买下了位于Silver Avenue的两栋低层房屋。这里原有109个出租公寓,但根据Belford Properties的规划,这里将修建一座高层公寓,提供479套公寓,还包括70,000平方尺的商业空间,吸引诊所和律师办公室的入驻。所以,拆迁就意味着这里原有的109个出租公寓中的居民,再也无法回到这里居住了,因为新公寓的价格是原有租户无力承担的。

    尽管Metrotown居民协会表示反对,社会房屋联盟发言人也表示这109套房屋中住的主要是劳动阶层、退休长者、新移民和低收入人士,但本拿比市议会还是通过了拆迁决议。这引发了许多租户的抗议,他们以各种方式表达自己的不满,但最终还是未能阻止家园被拆。

    在10月的市选中落败的柯瑞根,自然受到了当年反对拆迁的居民的嘲讽。本拿比反拆迁组织(Stop Demovictions Burnaby)还发出了声明,表示:“我们击败了柯瑞根!柯瑞根在本拿比的16年强权政治终于到头了,柯瑞根被社区的草根阶级力量赶出了市议会。”

    在过去的4年中,这个反拆迁组织为“扳倒柯瑞根”出工出力,也为侯迈豪的胜选贡献了力量。他们会挨家挨户的敲门争取支持,也会不断公布新的研究报告和分析,用各种方式反对本拿比的大兴土木。而今年本拿比的市选投票人数也有所增加,33.4%的选民参与了投票。

    另一个反对本拿比拆迁的组织“立即改革社区组织协会(Association of Community Organizations for Reform Now)”也发表了声明:“柯瑞根为驱逐租户付出了惨重代价。他的下台就是我们的胜利,政客一直在低估中低收入租户的政治影响力。柯瑞根的下台,对于所有忽视租户利益的政客都是一次警告!”

    在10月20日举行的本拿比市选前最后一次市议会上,本拿比市通过了现行分区条例修正案的一读,批准进行出租住宅区的划分。今年5月,卑诗省授权给各个城市,让各个城市有权对出租住宅进行分区,而本拿比成为了第一个试点城市。

    柯瑞根表示近30年来,本拿比一直在争取这项权力。以前,市府只能对居住密度进行协商,但无法影响租赁房屋的建设数量。而新的分区框架,将让市府在为租赁房屋进行分区时有更大的权力。

    具体内容包括:

    首先,市府有权在现有的多户住宅区内设立租赁房屋分区,这样一来,市府就可以要求开发商以“一比一”的比例,用新单位取代旧单位;

    其次,在属于商业分区的地区,也可以提供更多的出租单位,这是因为许多商业建筑的二层,并没有用完获得许可的建筑面积和租赁单元数量;

    此外,条例还规定了租赁单元的最小面积:单房公寓最小面积为322平方英尺,单卧公寓最小面积为538平方英尺,两卧公寓最小面积为699平方英尺;

    最后,市府可以建议减少每个出租单元的室外停车面积,因为根据研究发现,租客所需的停车面积往往比较小。

    本拿比社区发展委员会主任Colleen Jordan表示,市府将有权利授权一家开发商,让拆迁的公寓住户都能搬进新的公寓楼。这也是此次修正案的“基本目标”之一。不过,对于新的租赁单位,市府虽然有权利对租金进行限制,但这么做可能会导致开发商纷纷离开,所以对于新市长侯迈豪来说,如何保证本拿比的房租水平不会和房价一样“水涨船高”,将是上任之后的一大挑战。

    不过,侯迈豪对于柯瑞根留下的“出租住宅分区条例”并不感兴趣,在当选市长之前,他就曾表示自己不一定会支持这个框架的实施。而即使侯迈豪批准了“出租住宅分区条例”,也不能指望本拿比的租金价格会有所下降。

    因为根据正在审议的“出租住宅分区条例”,市府只能决定出租单元的数量,但不能决定出租单元的性质。到底是建可负担出租单元还是市场化出租单元,还是开发商说了算。只是从长期来看,无论是可负担出租单元还是市场化出租单元,最终都会增加租房市场的供应,对于租金价格会产生下行压力。

    新市长侯迈豪在竞选时承诺的地产纲领很简单:南本拿比的Metrotown将成为本拿比的“单核”市中心;已经被批准的房地产项目全部冻结,本拿比将成立专家组重新评估本拿比地产发展方案。

    侯迈豪表示,他正在研究如何利用本拿比市府所拥有的土地,可能通过增加共管房屋(co-ops),增加独立屋区的后巷屋来增加房屋供应。

    当选市长后,侯迈豪表示自己的首要任务就是重新审视Metrotown发展规划,他不想看到开发商对现有住户说:“给你几个月时间,马上搬走。”

    侯迈豪希望将现有住户继续留在本拿比,他曾经在竞选时反复提醒选民,柯瑞根批准的某个地产开发项目迫使700多个家庭被迫离开他们熟悉的社区。所以侯迈豪要冻结所有已经批准的地产开发项目,直到开发商或者政府能够合理安置被迫迁出的居民,比如为他们找到租金水平合理的新住房。

    按照侯迈豪的逻辑,要有足够的房屋能够安置动辄数百计的“拆迁户”,操作难度之大可想而知。如果侯迈豪当选后坚定履行竞选承诺,本拿比地产市场注定凉凉。冻结地产开发,组建专家小组,进行细致评估,再拿出全新的发展理念,这些事都做完,估计他的一个任期已经结束。如果侯迈豪取得连任,本拿比地产继续凉凉,如果侯迈豪没有连任,本拿比居民还是会为自己的选择付出了巨大的时间成本。本拿比的快速发展,眼看要画上一个“逗号”了。

    作为独立候选人,侯迈豪在依然由本拿比公民协会把持的市议会中(8名市议员中,有7人是本拿比公民协会成员),能否“左右逢源”依然是个未知数。不过,本拿比公民协会未来在拆迁问题上,很有可能和市长侯迈豪保持一致。侯迈豪虽然不是本拿比公民协会成员,但他和不少本拿比市议员私交甚好。

    现任市议员Paul McDonell以前是温哥华的一名消防员,他和侯迈豪已经认识25年了,他们在消防部门、地区会议等场合交流很多,两人是很好的朋友。侯迈豪在接受采访时也曾提及,他和大部分本拿比市议员私交不错,相信自己担任市长时,能和市议会保持良好的关系。

    总而言之,柯瑞根时代本拿比的“蒙眼狂奔”要告一段落了,接下来侯迈豪会将本拿比这艘大船开往何处,除了要听“船长”侯迈豪的命令,还要看“水手”本拿比公民协会的想法。

    来源:加拿大地产头条

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