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买到问题物业怎么办?
2017年10月11日    来源: 环球华报    阅读:863    [我要投稿]   [我要收藏]

房地产是加拿大新老移民永远关心的话题,老移民过了几年会换房,新移民来了加拿大第一个要考虑的通常也是房子,安居乐业,先安居再乐业。房子算是生活中甚至人一生中最大的一笔投资,而且关系长远。王勇先生2001年移民加拿大,先后获得了验屋师和房产经纪(号码V65560)的资格认证。多年以来,在竞争激烈的大温房地产行业,王勇先生取得了不错的成绩和良好的口碑。本周,我们就来向王勇先生了解一下,如果不小心买到漏水物业,或是有地下油管的老房子该怎么办?

Q:为什么会出现漏水物业,如何预防购买到漏税物业?

王勇:说到漏水,不能不先说卑诗省历史上出名的漏水公寓(leaky condo),这是在80年代初至90年代末兴建的大批建筑存在的问题,涉及到部分镇屋及独立屋,官方也是普遍承认的。从经济上和精神上给千万的家庭带来噩梦,而且伤害还在持续,我在从业过程中也有了解,在我们华人比较热买的城市,就有这样的公寓经过两次整修,屋主付出相当的修理费后还不能解决问题,更糟糕的是,银行一段时期内已经不再为该物业提供贷款,这样现有屋主基本无法交易,可以说套牢了。这是我们大家都不愿意看到的。

漏水公寓的出现与多种因素有关,政府施工标准、监察、建商、施工,以及当时的经济和市场情况都是祸因。由于当时施工复制了美国加州的密闭外墻施工方式,减少了外墻的厚度,同时忽略了适合本地多雨潮湿传统外墻的施工方式和防水雨檐等细节。这种密闭的外墻由于地质运动,气候变化,以及施工质量等原因,终究会失去密闭功能。尤其对于本地多雨潮湿的特点,这一缺陷很快彰显,水透过外墻后无法排掉,造成结构长期潮湿,木结构的强度很快受损,混凝土结构的金属构件也禁不住长期的潮湿锈蚀,问题终究显现,而对结构的修缮费用是昂贵的。把外墻改造为防水疏水层结构(rain screen),基本可以解决外墻漏水,简单的说就是做一空气夹层,以通气孔平衡外界和夹层的气压,减少雨水等的渗入,即便有水透过也从夹层底部的透气孔排掉,以此保证里面结构组件的干燥。

对独立屋而言,漏水的可能也无处不在,屋顶、烟囱、出气口、露台、外墻、门窗、上下水、浴室、地下室都有可能发生漏水。大家都清楚,看得到的漏水并不可怕,及时修理不会酿成大问题。我们担心的是隐藏的漏水对结构的长期损害,结构的修缮都不便宜,我们也应该清楚,木料并不怕潮湿,而是不能长期的潮湿。

在购买时,如果是公寓、镇屋,买家经纪人需要仔细研读近两年的业主月会记录,工程报告,力求帮助买家发现所有的漏水问题,一经发现,应当立即通知买家,做出是否继续购买的决定;如果是独立房,就只能雇佣专业验屋师,尽量发现物业受潮,受损的迹象,评估损害程度,并在解除条件缴付定金之前做出购买决定。对于买家的忠告是尽量避免购买此类漏水物业,因为很难拿到贷款。

Q:地下油罐是怎麽回事?该如何处理?

王勇:简单地讲,以前大温的老房子,特别是上个世纪60年以前的民宅少数依靠煤取暖,但绝大部分是靠烧燃油供热,储存燃油的油罐一般埋在房子的前、后院,体积相当大。等后来改用天然气取暖时,这些油罐依然留在了地下,有的油罐里的油被抽干了,有的没有。大温地区的老房子普遍有油罐。

金属油罐常年埋于地下,难免会受到腐蚀,进而就有漏油的现象发生,最后污染到土壤,甚至是河水,给环境带来极大的危害。依据新的环境法,在挪走油罐的同时还要求要把污染的土壤也都要挪走。

如果在后院发现输油管或房子外则有排气管,或后院(有时前院)有金属管管帽都可以指向油罐,但以上痕迹不明显也不代表着地下没埋着油罐。请专业油罐探测公司探测并开具报告是比较保险和稳妥的做法。

处理包括移走油罐和检查土壤有无污染的问题,一般情况下,油罐周围的土都要被铲走,换上新的土壤。再有,做这些清理工作必须找专业的处理油罐的公司,个人或一般公司是不能干这些事情的。等清理工作完毕,市府相关部门会来验收,合格后登记备案。

清理费用现在贵了好多,视处理起来的难易程度而定,最少的需要2000元以上,3000元-5000 元的清理费很普遍,如果有污染的话,几万元也属稀松平常。既然是一个必须要做的事情,屋主当然是越早做越好。因为,越晚处理,污染问题就可能变得愈加严重。最高的花费有的竟高达几十万元。

有些屋主对此表现出的不积极,可能有两种原因,一是不知情,或是不认为这个问题很严重,二是不想花钱。但往往是,你越躲避,麻烦越会缠身。等油罐漏油殃及邻家或污染到河流里时,那时你从腰包里拿出的就不可能是小数目了。而如果你的房产被查出油罐问题没有解决,则会被省府登记在案,即上了污染的黑名单。如果不采取措施,卖房几无可能。

Q:如何避免买到“油罐屋”?

王勇:西温的卖家在出售房产时,最正规的应该向潜在买家出示一份“物业声明书(Property Disclosure Statement,简称PDS)”,详尽说明房屋的状况,其中就应该包括油罐是否处理好一项。如果油罐问题妥善解决,就会有来自专业公司出具的报告书。

新移民不了解当地的居住文化当然有情可原,但代理新移民买房的地产经纪在这一方面不给与他们专业的意见,则说不过去。如果经纪自己都不知情,搞不好会让客户吃亏倒霉的。

代理客户买房时,针对油罐问题,经纪一定要做到“一问二查三验收”。问是在看房是直接询问卖家油罐问题,如果卖家说不清楚,就要向消防局 以及环境局查询这所房屋有无油罐,是否处理过且合格验收。如果卖家告知油罐问题已经解决掉了,买方经纪则需要帮助客户查看相关文件。而有时,买方自己请专 业公司上门查看也是一种保证,花费不高而省却后顾之忧。

无论房源如何抢手,油罐问题都是客观存在,是不能回避的,如果这一问题在购房之前未搞清楚就盲目签约,非常的不明智。有的售房人会给出这样或那样的条件让购房人以后自己解决,若买房者急于成交就答应了卖家的建议,也可以说是走了一步糊涂棋,很可能后患无穷。所以,建议考虑购房的客户,首先要求卖家妥善处理好油罐一事,这是必须的。

来源:环球华报

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