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Home Capital Group遭遇挤兑,加拿大地产市场出现泡沫?未必。
2017年5月15日    来源: 安泊房贷    阅读:1468    [我要投稿]   [我要收藏]

最近加拿大的上市公司Home Capital Group(HCG)在地产资本市场引起轩然大波。现在出门跟人谈投资,嘴里不蹦出几个HCG来都不好意思跟人打招呼。针对大部分不熟悉背景的吃瓜群众,我们不妨把此事的前因后果说一下。

Home Capital Group(后文简称HCG)是加拿大最大的非传统银行类的房贷供应商。它通过其子公司Home Trust,提供按揭贷款、存款、信用卡业务。针对很多自雇人士和商业贷款,他们的审批房屋贷款的条件比传统银行业更宽松。很多在五大银行做不了的房屋贷款,往往可以在他们这里获批。因为加拿大房地产市场连年繁荣,房价涨个不停,尤其是在几个大城市,所以供房者会竭尽一切能力保持供款。HCG所有的贷款资产的违约率低于0.25%,总体资产非常优秀,而且由于放出去的贷款利息较高,对于资本投入方的回报一直是很不错的。Home Capital每年签下约$70亿元房屋住宅按揭贷款,占其业务量的90%。

但是!但是来了。

2015年7月,Home Capital宣布与45名涉嫌申请贷款时收入资料造假的按揭贷款经纪解除合约;2017年4月,安省证券监管委员会对Home Capital和三名高官提出指控,指其他们没有披露早在2015年7月之前,已经知道其经纪的造假行为。消息一经披露,HCG股价暴跌超过60%。

于是,创始人,CEO等等管理层一个个退位、被告,准备开庭 。政府告银行,又经过媒体大肆渲染,广大的吃瓜群众又不知道究竟发生了什么,结果储户就开始挤兑,导致用来放贷的钱大幅减少。HCG的钱大部分都已经作为长期贷款放出去了,这么多储户和投资人来要钱,可是兜里又没有,怎么办? 濒临破产的HCG病急投医,紧急获得了20亿的救助贷款。这笔钱来自于安大略省健康医疗养老金计划。这个救助条件很苛刻,首先是Home Trust将支付Non-refundable的一亿美元保证金,而且第一期10亿元实际利率为22.5%,第二期10亿美元贷款实际利率12.5%,利息的压力已经很大了。而且,每1元的贷款需要提供2元的抵押贷款作为抵押品。 目前已经用掉了14亿的紧急救助贷款。

截至5月10日,HCG的存款账户仍然在被挤兑,过去24小时又减少了8%。其子公司Home Trust的高息储蓄账户从5月9日的$1.46亿元,减少至$1.34亿元。此前,该账户在4月24日的资金是$14亿元,3月28日的资金有$19.91亿元。

一时间,次级房贷市场风声鹤唳,HCG股票直接跳水到一位数,官司加挤兑,大家就开始各种想像力丰富了。很多媒体也开始渲染说加拿大版本的次贷危机到来了。可是真实情况又是如何呢?

其实,HCG的资产非常优质,总体房贷的违约率只有0.25%左右,利润又高,是多少银行梦寐以求的portfolio。就最近的资产报表披露,总体的loan to value ratio只有66% (即放出去贷款的总量占到抵押品房屋价值的比例)。这个比例低了,说明留足了房价波动的安全空间,贷款的回收有所保证。路透社上周报道,美国收购公司塞伯鲁斯资本、堡垒投资集团、阿波罗全球管理和黑石集团是HCG的潜在收购追求者。这也从侧面说明资本界对于HCG的资产安全性还是很看好的。其实,每年HCG的很多资产都打了包被几大银行买走了。而且现在度过了危机爆发的前两周之后,魁北克省以及其他地方的一些养老基金及一些私人股本公司正在与HCG进行谈判,提供更低利息的替代贷款。

总体来说,Home Capital Group的问题在于流动性,而非抵押贷款质量,这与美国的次贷危机有着根本性的不同。美国版本的次贷危机是因为还款者大面积违约,而且放款机构对Loan to value ratio控制的太差,甚至有放款接近100%房屋估值的情况。所以一旦出现房价波动,以及还款人经济状况变差,就导致了房屋市场崩盘和放贷端资产包出现雪崩。HCG的资产包的违约率相当低,主要是受制于管理层之前的默许经济人造假文件的丑闻导致投资人大规模撤资。

就目前所掌握的信息判断该事件的危害不会蔓延至加拿大的商业银行,可以说“加拿大版的次贷危机”是不会发生的。原因有如下几点:

● 仔细分析HCG的资金来源,高利率储蓄账户的存款金额约占Home Capital资金的13%,其最大的资金来源是GIC等固定存款。多伦多Veritas Investment Research分析师 Mike Rizvanovic则认为,Home Capital并不是非保不可的公司,但是监管机构可能不会坐视不理。如果出现该公司无法为客户续约贷款,OSFI可能会介入,但是短期来看,还不会出现这种局面。

● 另外,Home Capital 与昔日雷曼兄弟没有可比性,后者做的是高杠杆金融衍生品,而Home Capital的资金高于政府监管要求的水平,以不动产为抵押,较雷曼的垃圾债券安全。

● 还有,美国房价自2007年开始不断下跌,不断缩水的房价使得雷曼持有的大量无实物支撑的垃圾债在高杠杆放大效应下迅速逼入绝境。所以是房价下跌在先,与加国的泡沫破灭论颠倒了因果关系。

● 最后,Home Capital的按揭贷款约有$200亿元,相比之下,加拿大六大银行的房地产贷款额为1.1万亿。所以它只占极小的市场份额,无需大惊小怪。 它在房贷市场的占有率是1.36%,不会对市场产生太大影响。

总体上来讲,只要对贷款申请人的背景和资料认真核实,同时控制Loan to Value ratio(贷款占房屋价值的比例),加拿大的次级贷款的市场还是很安全的。大家不要因为一个内部管理出了问题的房贷公司就对整个行业产生质疑。

拿我们安泊MIC房贷公司做例子,我们针对的是海外华人抵押贷款这一特定目标市场,客户质量更加优秀(能够出国做地产投资的已经是国内资本能力较强的群体了),地产标的都是经过慎重考虑的热点房源地带,流动性和变现能力都是我们在考量贷款的时候的重要衡量标准。更厉害的是,我们是加拿大国内目前唯一一家兼具加拿大及中国,两国信用审查能力的金融机构。通过联网中国国内多家征信机构,我们可以对跨国借款人的身份、收入、信用历史、国内资产和社会关系做尽职调查,同时可以调取加拿大国内的信用记录,对每一笔贷款的安全性负责。

我们的管理团队拥有多年的银行个人及商业贷款经验,每一笔贷款都有实实在在加拿大优质物业做抵押。我们的风控体系由多位加拿大顶尖商学院的教授和大数据专家团队的强强合作打造了后台数据分析管理系统。我们内部的风控体系自设立之后一直严格执行,并有审计团队针对所有审批的贷款进行核查。内部风控体系包括了ID验证、第三方验证、收入证明的核查、银行流水单自动分析、信用局记录调取、控制TDSR比率、反欺诈验证、贷后管理和债务追偿以及定期审计。

从贷款经理、审批经理和审计经理三方交叉监督,提供了比较严密的审核制度。我们还通过联网国内的征信机构,可以为新移民提供海外资产验证,从而为他们提供更好的贷款服务。另外,我们总体上对Loan to value比例的控制一直做的很好,留足了地产类资产价格波动的空间,为投资者的资金提供了缓冲的空间。

我们安泊房贷的专家Cindy开设本专栏的心愿,就是希望我们华人群体能够更高效的利用房贷这个杠杆,更有效的规避房贷操作过程中的一些错误,让我们共同把我们在海外的新家建设的更好!我们安泊房贷立足于温哥华,长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款。如果还有更多问题,安泊房贷投资公司Cindy欢迎您前来公司面询。我们的办公地点设在温哥华的richmond,具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC Canada, V6X 3P7

当然,也欢迎您致电Tel: +1 (866) 268-0328 进行电话咨询。期待您的光临!

来源:安泊房贷

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