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    加国固定利率和浮动利率问题
    2016年3月22日    来源: 加拿大房贷网    阅读:2736    [我要投稿]   [我要收藏]

    很多人总是在这问题上陷入犹豫。特别是在2者利率都不错的情况下。笔者的建议是:在整个贷款期(amortization)内,主要以浮动为主线,中间穿插选择好的固定利率。

    首先,我们一定要了解以下几个问题。

    1、 银行对长期固定利率的计算方式:

    长期的固定贷款利率 = Bonds收益率 + 银行成本和利润

    从上面公式可以看出,银行的固定利率主要取决于加拿大Bond市场的收益率,因为在某个时期,银行的成本和利润是相对固定的。而Bond市场的走势,取决于加拿大整体经济的发展。有太多的因素影响这个收益率的走势。加拿大的物价指数、失业指数、外汇指数、股票证券交易指数、出口指数等等,甚至加拿大政府主要人事的变动,都会直接影响Bond收益率的升高或降低。3年期的Bond收益率直接关系3年的固定利率,5年期的Bond收益率直接关系5年的固定利率。有关近期的走势,大家可以登录Bank Of Canada的网站查阅。

    2、 银行对浮动利率的计算方式:

    浮动利率 = 银行的Prime(基准利率) +  银行利润 + 风险因子 – 优惠系数

    银行的Prime(基准利率) = 银行平均成本 + 银行间隔夜拆借利率

    这里可以看出浮动利率取决于Bank Of Canada宣布的“隔夜拆借利率”。而加拿大银行根据加拿大整体金融市场的发展趋势以及整体经济状况,决定是否增加或降低这个“隔夜拆借利率”来控制过渡或刺激市场对于使用金融贷款的趋势,以使得整个经济进入良性的发展空间。关于“隔夜拆借利率”(Overnight Rate)的利率,大家也可以从Bank Of Canada的官方网站获得具体数据。对于Closed房贷浮动产品,大部分情况下,Prime已经包含了银行利润和风险因子,所以直接显示的就是 Prime – 优惠系数。

    3、 什么时候选择浮动

    大家如果专门在Google上搜寻过,可以发现非常多的有关浮动和固定利率比较的文章。笔者也研究过一些,发现在过去18年间的任何时候,选择浮动利率的总是要比当时选择固定利率要低很多。与5年的固定利率相比,某个时段差异超过3%,平均差异基本在1.25%至2.5 %左右。所以笔者个人认为,长线以浮动为主。

    4、 什么时候选择固定

    固定利率有时也是非常好的,特别是处在探底位时,而浮动利率Prime – X中的X又不大的前提下。银行什么时候会出现固定利率升降,他们在看加拿大Bond的收益率。你也可以看。因为Bond收益利率每天升升降降,没有关系,但是如果连续下降或连续升高几周,甚至1个月,银行会马上采取行动进行调整。如果你也每天在看Bond收益率,你就会基本知道,银行是否要升息还是要降息了。根据过去的经验,一般当Bond收益率连续3至4周走高,大部分银行会立刻采取行动进行提高3年/4年/5年的固定利率。但是如果Bond收益率连续3至4周下降,银行会开始就进行“暗”降,然后再进行“明”降。所谓“暗”降,主要是通过2种手段执行。一种是提高佣金,让房贷经纪进行更多的购点降息行为来降低实际利率而不影响整体市场利率。第二种做法就是进行给于一个特定条件的促销,比如30天之内close案子的,给于特别的优惠利率等。“暗”降往往是明降的前奏。如果Bond收益率继续下跌,那么明降也就马上来临了。

    来源:加拿大房贷网

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