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加拿大买房步骤之【银行贷款】
2016年2月15日    来源: 人在温哥华    阅读:30082    [我要投稿]   [我要收藏]

在合同签订后,买方要抓紧完成合同中约定的条件,最主要的就是获得银行贷款。

1.最好卖房之前在银行申请预授信

从买房流程上来看,每个购房者开始买房的第一步最好是在银行申请预授信,在看房和签订买房合同之前,完成贷款申请。

在加拿大,只要你有买房意愿,不需要确定的交易物件,你就可以寻找贷款银行。多问几家,寻找利率较低与还款条件较佳的银行。当您与银行敲定利率和条件后,这一个利率与条件会为您保留90~120天(视各银行政策不同)。若在这一段期间利率降低,将适用新的低利率;若利率提高,则维持您所议定的利率。在这段保留期间内,您可以慢慢找房子。

通常情况下,买方必须把自己的条件提供给银行,请银行评估自己可能获得多少金额的贷款,同时也要比较各银行的利率和贷款条件,之后才敢下offer。

RBC房屋资产融资部总监Bernice Dunsby建议:「置业的首要步骤之一,是获取预先批核的房屋贷款。这个预先批核可向卖家及房地产代理展示出,您是一位认真的买家,对商讨房屋买卖事宜有所帮助。」

获得预先批核的另一好处是,您在开始物色居所之前,便清楚了解知道自己的实际负担能力,以及将来的供款数额是多少。

2.新移民可获得多少比例的贷款?

对新移民来说,特别是投资移民,这个程序就简单很多,一般来说在自己的开户银行比较容易获得贷款。目前加拿大银行给新移民的贷款额基本上是房屋总价的60-65%。当然,在买卖合同签订后,银行还会派人评估房屋的实际价值,理论上讲,银行是按房屋评估价值的60-65%提供贷款,也就是说,如果银行认为房屋实际价值低于买价的话,银行只能按房屋的实际价值给予贷款,如果银行认为房屋实际价值高于买价的话,银行按买价给予贷款。

对于刚登陆的非投资移民,在这里可能没有工作,银行将如何计算给您的贷款额度呢?加拿大政府鼓励新移民购置房屋,落地后居住未满五年的移民,大多数都可以得到成交价格70%的贷款。所以您可以计算自己的自备款需要有多少。如要买价值100万的房子,您需要有30万的自备款。

3.正式展开贷款作业

签订买房合同后,已经申请了预授信的客户,需要交将买卖合同提供给银行,将预授信转为正式批准。

没有申请预授信,先签订买卖合同的消费者,最好在签订定合同时设置一个保留条件,如果在5天内无法获得按揭贷款批准,将有权取消买房合同并撤回购房定金。

需要提醒大家的是,即使银行正式批复了也有可能最终拒绝放款,或改变贷款金额,问题通常出在房屋状况和收入两方面。银行委托的评估师验房后发现,成交价严重偏离房屋市值,贷款金额会按照评估价重新审定,如果房屋有非法改建或曾种植大麻等情况,银行甚至可以拒绝贷款。申请人在提交申请时,如果所述的收入不实,或最终无法验证所述收入,银行也会改变贷款金额,甚至拒绝放款。

加拿大的银行与中国的银行不同,贷款审批时完全依据借款人所述信息就可以批复,然后再去验证,因此贷款批复的速度通常都非常快,一至两天即可完成,然后再去验证,所以申请人在申请时所述信息的准确性非常重要。对于没有收入的新移民,手续非常简便,银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可,整个过程3-10天即可全部完成。

贷款也有贷款经纪,买家可以根据需要来决定是否需要用贷款经纪。有些情况下,贷款经纪可以帮着买方获得更好的贷款条件。

4.关于贷款合同

加拿大的贷款合同也很复杂。分为浮动利率和锁定利率两种。如果申请20年期贷款,一个贷款合同也不一定签20年期,通常买方可以选择一个期限,比如3年、4年或5年,这个期限到了之后,买方可以与这家银行重谈条件,也可以转到其他银行。目前加拿大银行贷款利率一直保持在低利率,通常浮动利率会低于锁定利率。买方可以根据自己的时间需要选定具体条件。

贷款合同并不是在此时签署的,银行只是通知买方符合贷款条件,并告知贷款的金额,买方就可以继续进行买房程序了。当条件解除(subject removal)之后,需要把购房文件及你找的律师信息给银行或贷款经纪,他们会和律师直接联系放贷事宜。

5.其他机构贷款

加拿大除了各大商业银行办理按揭贷款之外,一些中小金融机构也可以受理按揭贷款申请,借款人可以通过贷款经纪代理申请。加拿大的一些主要商业银行,例如皇家银行(RBC)、帝国商业银行(CIBC)、满地可银行(BMO)、汇丰银行(HSBC)等均不接受贷款经纪的代理。

来源:人在温哥华

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