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加拿大买房步骤之【谈价】
2016年2月15日    来源: 人在温哥华    阅读:10877    [我要投稿]   [我要收藏]

如果你看好了一套房,初步决定购买,就要开始购房程序了。购房的第一步就是谈价格,谈价格以买方出Offer开始。

1.买家出Offer

什么是OFFER?OFFER通常包括哪些基本条款?

OFFER实际是Agreement of Purchase and Sale的简称,通常由买家准备,实际上就是买家出价。在这个条款中,买方要注明这个Offer的有效期是到哪一日的几点几分为止,并且签字。买方要有思想准备,也就是说这个要约一经卖方接受,合同就算成立了。

Offer中的主要条款包括:购买价格(Purchase Price)、订金(Deposit)、交屋日期和OFFER附加条款和条件(Term& Condition)。而最常用的OFFER附加条件是贷款和房屋检验,这主要是为了保护买家的利益,保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时免受经济损失并无需承担法律责任。

1)Purchase price(购买价):如果卖家挂牌价或报价是200万,买家可以按自己的想法在合同上给出第一次报价,即你愿意出的价钱。如果知道同时有好几个买家,这个报价就需要掌握技巧了。即使没有其他买家,这个报价也不能给的太离谱,比如只报100万,肯定不是一个恰当的报价,卖家会觉得你根本没诚意买这房子。这个报价需要买家和自己的经纪好好商量再出。经纪的经验在这个时候就非常重要,他应该给客户提供最近该区域同类房屋的成交价供买家参考。

2)Deposit(定金):一般定金是购买价的5%,不过可以取一个整数,这个条款需要约定定金支付时间和支付到什么账户。一般合同约定的是在“ Subjects Removal(条件移除之日)”的24个小时之内支付,合同约定定金是支付到买方经纪公司的信托账户(就是你的买房经纪的地产公司信托账户),这个账户受房地产服务法例的制约,买方经纪公司也不可以随意动用,如果一切顺利的话,定金在“Completion Date(交易完成之日)”应支付给卖方。

3)Term and Condition(条款和条件):这个是对买家最重要的一点。通常来说,如果买方给出ffer被卖方全盘接受的话,合同就成立了。

但是,在买方给offer的时候,买方实际上还有好几件重要的事情没办呢,包括对房屋进行全面检查(验屋)、申请银行贷款、其间银行还需对房屋价值进行评估等等。所以,买家一定在这个条款中列明自己的具体要求或条件,例如:

a.成交日期:成交日必须是在工作日(Working Day);

b.交房日期:可以正式入住的日期;交房日和费用调整日通常订在同一天

c.费用调整日期:属于买方开始负担的一些相关税金或费用的起算日期(如地税(Property Tax)、公共设施费(Utilities Fee)、物业管理费(Strata Management Fee)、保险费等等。

2. 卖方还价 Counter-Offer

买方出价后,卖房如果觉得这个价格还有商量的余地,可针对您的出价与条件对Offer作修改;也有的卖方无法接受您的出价与条件,直接就石沉大海。

若您有接到卖方的Counter-Offer,卖方修改了您出的价钱与条件,您可以接受,或依然可以再提出另一个价钱与条件。直到成交的金额与条件,双方都能接受,这份房产契约才算“准成交”。

双方经纪在与自己的顾客充分沟通的情况下,代表各自顾客就OFFER条款讨价还价并达成协议。通常情况下买方也需要到场。任何条款改动均需通过双方签字认可方可生效。传真OFFER相对简单,双方经纪通过传真联络,无须买方到场,但同样任何改动均须双方签字认可方可生效。

从2015年开始,大温地区房地产市场为卖房市场,频频出现争抢Offer的情况,对此,买方更要注意与卖家谈判的技巧。

有地产经纪表示,近些年时常听到不少买家说自己曾试图抢Offer,但多次下来仍买不到房子,后来不得已对抢Offer失去了信心。如何去抢到Offer,通常作为抢Offer的地产经纪应该都对此所出售的房屋,最高多少价能拿下来心里有底,比如一个开价68万的房子,有五个Offer ,价格一般就是在叫价上加上5万,行规是多一个合约就多出1万。但这个规矩在华人区加价要高一点,在西人区则可能加价少一点。

一个房子就算有多个买家在抢offer,但也有其最高价网格线,决心要买到这所房屋的人,就要去揣摩这个最高价网格线,如果出过这个价格通常就可以拿到。关键是看买家愿不愿意出这个高价。

如果没有抢Offer的情况,买家仍然需要有谈判的技巧,以争取到比叫价更低的售价。有地产经纪总结就是一个“磨”字,有的时候,哪怕是1000元也要有意志去磨一下。另外,新屋谈判时,有时候是可以去掉验房条件的,这样就可争取价格再下降一点。

谈判技巧每个人不同,客人和经纪的方式也有所差异,推测卖家的心理也很重要。如果是建筑商卖房,价格会好谈一些;是第一手卖家卖房,价格松动的可能性也会大些;卖家是买好了房再卖房,这时也会容易谈价一些。总之情况变化很多,但切记谈判的最终目的是为了成交,要懂得有理有节。

来源:人在温哥华

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